北京
8月20日,上海市住房城乡建设管理委、市财政局、上海金融监管局等六部门联合印发《关于优化本市房地产（881153）政策措施的通知》,自2026年8月21日起施行。新政涵盖住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房等5个方面8项政策措施,多维度降低居民购房置换成本。
公积金政策方面,在此前支持购买新建预售商品住房提取公积金支付首付款的基础上,新增购买新建商品住房现房也可提取,同时继续支持“既提又贷”,提取不影响公积金贷款额度计算。
同时,优化购房提取频次和限额,在上海无公积金房贷或未办理冲还贷业务的缴存人,购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”,提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。并拓宽购房支出提取场景,支持缴存人提取公积金支付购房契税及购买配套车位(库)、储藏室。
在信贷政策方面,为更好支持居民购买外环外住房,新政明确,购买外环外(含原差异化政策区域)住房,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%。调整后,上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%;二套房保持区域差异化,外环内最低首付不低于25%,外环外不低于15%(含宝山、嘉定区全域)。
此外,“沪八条”指出,在2026年8月21日至2027年3月31日“以旧换新”最高可享8万元补贴。
房票安置与收购二手房同步推进。新政明确加大房票安置实施力度,在征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式,重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目,统筹平衡现有征收补偿标准,满足居民多元化安置需求。同时,结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求,各中心城区(含浦东外环内区域)推进二手住房收购工作,加快改造出租,切实增加中心城区保障性租赁住房供应。
上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示,本次上海“沪八条”新政是精准稳市、惠民利民的组合政策。新政放宽公积金提取范围、频次及使用场景,降低刚需上车压力。同时利好改善置换,外环外二套首付降至15%,叠加最高8万元置换补贴,切实减轻换房成本。此外,新政通过房票安置、收购存量二手房改造保租房,有效盘活楼市存量、提升流通性,将有效提振市场信心,激活“金九银十”置业活力。
中指研究院上海数据总经理张文静认为,从出台时机看,“沪八条”紧贴8月公积金条例修订节点,抢在“金九银十”前夕落地,具有明确的“窗口效应”。预计一二手住房成交量将有所回升,外环外新房去化加快。从中长期看,政策核心在于打通置换“堵点”,形成“卖旧→买新”正向循环。但补贴总额2亿元相对上海年成交规模有限,“用完即止”可能造成需求前置释放后回落。她认为,“沪八条”是上海在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控,市场全面转向仍需持续关注。
“政策效应的最终显现,主要取决于房票安置的推进速度以及‘以旧换新’模式能否实现规模化放量。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从各地实践来看,相关工作虽已取得一定进展,但整体规模仍有待提升。他指出,政策落地的关键在于机制设计的合理性:一方面,房票政策的成效受制于奖励补贴力度及被征收人对房源的接受度;另一方面,“以旧换新”模式需切实打通置换链条,有效降低居民的置换总成本。更为根本的是,政策效果的发挥离不开宏观基本面的支撑,即居民资产负债表的实质性修复,以及就业与收入预期的持续稳定。
尽管政策端留有审慎观察的空间,但资本市场已率先做出积极反应,市场情绪得到明显提振。截至8月20日收盘,同花顺（300033）数据显示,房地产（881153）板块共有77只个股上涨,其中6只个股涨幅超过5%。城投控股（600649）和京投发展（600683）双双强势涨停,涨幅分别达到10.05%和10.02%,荣安地产（000517）涨幅也达到8.81%。资本市场的热烈反馈印证了业界预期,随着新政精准打通一二手房置换“堵点”,有望为即将到来的“金九银十”楼市行情蓄势赋能。
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