施工部位类型化与建设工程价款优先受偿权的规则适配研究

摘 要：建设工程价款优先受偿权是承包人的核心法定权利之一。实务中，发包人用于偿债的资产多为房屋和车位，而水电、绿化、地库、道路等附属设施施工形成的工程款能否针对房屋或车位行使优先受偿权，裁判尺度不一。本文从民法典第八百零七条出发，对施工部位进行类型化重构，将其划分为结构支撑、功能嵌入、环境增益、独立功能四类，分别讨论各类施工部位与优先受偿权客体的关联规则。在此基础上，本文提出以增值贡献系数为核心的金额划分模型，并对该模型的技术细节展开论证，包括假设开发法与市场比较法的操作要点、造价比例法的基准定位、双方法校核机制、与其他领域贡献率认定的比较借鉴，以及鉴定资质与材料标准等问题。文章同时对烂尾楼处置与破产债权确认中的特殊问题作专门分析，最后提出具体的条文修改建议，以期为司法裁判提供更具操作性的参考框架。

关键词：建设工程价款优先受偿权；施工部位；类型化；增值贡献；金额划分

一、问题的提出

（一）建设工程价款优先受偿权的制度基础与法律依据

建设工程价款优先受偿权制度自合同法时期确立以来，始终是建工领域债权博弈的核心议题。理论界有两种观点，一种观点认为建设工程价款优先受偿权制度是以保护承包人建设工程价款债权为目的，承包人将投入的人工、材料、机械设备等成本转化成建筑物；一种观点认为建设工程价款优先受偿权制度是为了保护民工工资权益。笔者更倾向于第一种观点，第一种观点中的人工成本就包含了民工工资权益，更加全面。民法典第八百零七条延续了这一制度安排，规定发包人未按约支付工程款的，承包人在催告无果后，除工程本身不宜折价拍卖外，可就该工程折价或拍卖所得价款优先受偿【1】。

（二）实务核心争议：不同施工部位承包人的优先权适用困境

条文表述简练，由此落实到具体案件中便争议迭出。一个房地产开发项目从开工到交付，参与施工的主体远不止总包单位一家。一旦项目烂尾或发包人进入破产程序，可供变现偿债的资产通常仅限于已建成的房屋和车位。此时，从事园林绿化、地库施工、管网铺设等项目的承包人能否就房屋和车位的变现款主张优先受偿权，便成为各方争执的焦点。更进一步的问题在于，即便各施工主体均有权主张优先受偿权，在可供分配的资金有限的情况下，各自的受偿金额如何确定，相互之间是否存在顺位先后，现行规则均未提供明确指引。相关司法解释已确立消费者购房人优先于建工优先权人、建工优先权人优先于抵押权人的外部顺位【2】，但对于建工优先权人内部的关系，规范供给明显不足。

（三）本文核心研究问题与分析框架

本文拟围绕以下三个问题展开论述：其一，不同施工部位的承包人能否基于房屋或车位主张优先受偿权；其二，若可主张，各方的优先受偿金额如何划分；其三，多方权利冲突时的顺位关系如何确定。与既有研究不同，本文着力于对施工部位作类型化处理，并尝试提出一套可供实务参照的金额划分模型。

二、不同施工部位的承包人基于房屋或车位对优先受偿权的权利主张

（一）传统裁判规则的实践困境：主体与附属工程二分法的不足

检视现有裁判文书【3】，法院在讨论附属设施施工人的优先受偿权时，大多采用“主体工程”与“附属工程”的二元划分。肯定说认为，附属工程系整体工程的组成部分，其价值已融入项目整体，承包人应享有优先受偿权。否定说则认为，附属工程脱离主体建筑后不具备独立变现条件，承包人无权主张优先受偿权。

这种分析框架的分类过于粗糙，未能区分不同类型附属设施的本质差异。同属“附属工程”，小区内部的园林绿化与开发商代建的市政规划道路在服务对象、物权归属、变现可能性等方面存在根本区别。地下车库的通风系统与小区围墙外的行道树，亦不宜适用同一套裁判标准。正因分类不够精细，各地法院对同类案件的裁判结论呈现出明显分化，影响了法律适用的统一性和可预期性【4】。

（下附同类附属工程的裁判分歧：以园林绿化工程为例）

（二）施工部位的四类划分标准与核心特征

从工程实践出发，结合建工优先受偿权的制度逻辑，本文将施工部位划分为以下四类。

第一类，结构支撑部位。指构成建筑物承重体系、决定建筑物安全存续的施工内容，包括基坑支护、桩基工程、主体结构混凝土与钢筋工程等。此类施工的特征在于，其成果已彻底固化为建筑物的物理组成部分，无法单独剥离，亦不具备独立变现的可能。结构支撑部位与最终可售房屋之间的因果关联最为直接，其优先受偿权的正当性基础也最为坚实。

第二类，功能嵌入部位。指虽不构成主体承重结构，但其功能已嵌入专有部分内部、成为房屋正常使用不可或缺组成部分的施工内容。典型代表包括水电管线预埋、消防喷淋系统、电梯安装、智能化弱电布线等。此类施工的特征是，成果虽在物理形态上不易辨识，但功能上服务于每一个具体的专有部分，其价值已通过专有部分的使用功能得以体现。

第三类，环境增益部位。指服务于建筑物区分所有权之共有部分、通过提升整体环境品质来增加不动产价值的施工内容。小区内部的道路铺装、园林绿化、景观小品、室外照明等均属此类。此类施工的特征是，成果位于共有区域，与特定房屋之间不存在直接的物理附着关系，但其存在能够系统性地提升整个项目的市场价值。园林景观出众的小区较之环境平庸的可比楼盘，往往存在明显溢价，这部分溢价即为环境增益部位施工的价值贡献。

第四类，独立功能部位。指在物理形态和法律属性上均可与主体建筑分离、能够独立办理产权登记并单独交易的施工内容。规划车位、储藏室、独立商铺等系其典型。此类施工的特征是，其成果本身即具有独立的交换价值，无须依附于主体建筑的变现来实现自身价值。

（三）不同类型施工部位优先受偿权的认定规则

在上述分类框架下，不同施工部位与优先受偿权客体之间的关系可作如下界定。

对于结构支撑部位和功能嵌入部位，因其施工成果与最终可售房屋之间存在不可分割的物理结合关系，承包人当然有权就该房屋的变现款主张优先受偿权。

对于环境增益部位，承包人亦有权就房屋和车位的变现款主张优先受偿权，但其正当性基础不在于物理结合，而在于价值融合。换言之，园林绿化承包人主张优先受偿权的理由并非其在某栋楼前种植了树木，而是其施工成果提升了整个项目不动产单元的市场价值，故有权从该部分价值增量中优先受偿。这一逻辑对后续金额划分具有直接影响。

对于独立功能部位，规则应更为严格。车位施工人就车位变现款享有优先受偿权，自无疑义。但若车位变现款不足以清偿工程款，施工人能否转向住宅部分主张权利，从独立功能部位的性质来看，答案应为否定。车位与住宅系不同的施工对象，对应不同的价值载体，不宜相互攀附。

此外，开发商代建的市政道路、公共绿地等施工成果，虽在空间上与项目相邻，但其服务对象为不特定社会公众，系开发商履行规划条件的法定义务，不属于民法典第八百零七条所称“建设工程”的适格客体，承包人对此不享有建工优先受偿权。此点与前述三类内部附属设施存在本质区别，实务中应予明确区分。

三、不同施工部位承包人优先受偿权的金额划分规则

（一）既有规则的贡献与局限

最高人民法院在沈阳华强建设集团有限公司与阜新盛金投资管理有限公司等债权人撤销权纠纷执行复议案中确立了基础规则：多个建工优先权人只能就各自施工部分对应的价款优先受偿，无权对其他承包人施工部分对应的价款主张权利【5】。该规则方向正确，但适用中的核心难题在于，如何界定“各自施工部分对应的价款”。

工程折价拍卖所得为一笔整体资金，不可能将地基、管线、绿化分别剥离后单独变现。将整体资金切分至各个施工部位，才是真正的难点所在。

现行实践对此采取了相对简化的处理方式。施工范围能够区分的，由鉴定机构分别核算各施工部位的工程造价，按造价比例分配拍卖款。施工范围难以区分的，按各承包人的合同价款比例分配。这套方法在多数案件中具有可操作性，但存在一个根本性缺陷：工程造价并不等同于价值贡献。

举例而言，某高端住宅项目主体结构造价五千万元，园林绿化造价一千万元。按造价比例分配，主体施工人获得主要份额。但若该项目的市场溢价主要源于园林景观的出众品质，则按造价比例分配显然低估了园林施工的价值贡献。

建工优先受偿权的法理基础在于施工行为带来的增值，受偿范围亦应以增值幅度为限【6】。问题在于，如何量化和证明这一增值幅度。

（二）金额划分的核心方法：增值贡献比例

本文提出在既有造价比例法的基础上引入修正机制，即增值贡献系数。

基本公式为：

某承包人优先受偿分配金额为：可供优先受偿的拍卖款总额与该承包人施工部分的增值贡献系数的积。

其中，增值贡献系数为该承包人自身系数与全体建工优先权人系数之和的比值。可供优先受偿的拍卖款总额，指整体工程拍卖款扣除土地出让金、税费、消费者购房款等顺位更优先的权利后的余额。

关于系数的确定，本文主张采取两步走的操作路径。

第一步，以造价比例为基准值。由工程造价鉴定机构按照常规方法分别核算各承包人施工部分的工程造价，计算出各承包人造价占建安总造价的比例。该比例作为基准值，其优势在于客观、可验证，不依赖于主观判断。

第二步，允许当事人主张市场溢价调整。任何一方当事人如认为按造价比例分配未能真实反映其施工部分的价值贡献，可向法庭申请进行增值贡献度专项鉴定。鉴定的核心问题是：该承包人施工的部分在多大程度上提升了整体项目的市场价值。

（三）增值贡献的核心评估方法与操作要点

1.假设开发法的适用场景与操作规范

假设开发法的核心逻辑是反向推演：先从假设工程完工状态下的预期市场价值出发，减去续建成本及相关费用，倒推出当前在建工程的价值，再从中剥离出特定施工部位的价值贡献。根据住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估【7】。这一规则在建工优先权纠纷中可以参照适用。

具体操作上，以烂尾楼场景为例，鉴定机构可以设计“有无对比”的分析框架：评估假设该施工部位从未施工的情况下当前整体工程的价值，与包含该施工部位的实际价值进行对比，差额即为该施工部位的价值贡献。假设开发法的难点在于续建成本的估算和预期售价的预测，这两个参数直接影响增值贡献系数的准确性。鉴定机构应当要求当事人提供项目可行性研究报告、原设计方案、销售备案价格等基础资料，必要时可以委托市场调研机构出具独立的市场分析报告。

2.市场比较法的适用场景与操作规范

市场比较法适用于环境增益部位的价值评估，尤其是园林绿化、景观工程这类能够显著影响项目整体品质的施工内容。鉴定机构选取可比实例时，需要遵循以下几个约束条件。

一是区位相近。可比实例应当位于同一片区或同类板块，不能跨越行政区域或学区边界。二是产品定位相近。户型面积段、容积率、建筑风格应当具有可比性。三是园林配置水平存在可量化的差异。这是核心变量，鉴定机构需要收集可比实例的绿化率、乔木规格、硬景铺装标准、水景面积等具体指标，形成量化的对比基础。四是成交时间相近。市场行情波动较大的时期，可比实例的成交日期与评估基准日的间隔不宜超过半年。五是排除干扰因素。学区调整、地铁开通、周边商业配套变化等外部因素对价格的影响应当予以剔除。

操作路径可以设计为：先选取若干可比楼盘，计算园林品质差异对单价的影响幅度，再将该幅度乘以项目的可售面积，得出园林施工为项目带来的整体溢价金额。该溢价金额除以园林工程造价，即为园林施工的增值贡献系数。举例来说，如果某可比楼盘因园林品质较低，相较于高品质园林的楼盘单价便宜每平方米两千元，本项目可售面积为五万平方米，则园林施工带来的整体溢价约为一亿元。若园林工程造价为两千万元，则增值贡献系数为五。

需要说明的是，市场比较法得出的系数本身具有一定的不准确性。鉴于此，鉴定机构应当至少选取三至五个可比实例，对测算结果进行交叉验证，取加权平均值作为最终系数，并在鉴定报告中详细披露可比实例的选取理由、数据来源和权重设定。

（四）模型适用的配套保障机制

在增值贡献系数的两步走框架中，造价比例法是基准值。它的价值不在于精确，而在于提供一个客观、可验证、低争议的起点。

从法理上讲，工程造价并不等同于价值贡献，这一点前文已经论证。但从证明成本来看，造价比例法的优势是其他方法难以替代的：工程造价本身是施工合同的核心内容，有招投标文件、进度款支付记录、结算报告等多重证据支撑，鉴定机构按照《建设工程造价鉴定规范》（GB/T 51262-2017）核算出的造价比例，各方当事人通常难以推翻【8】。这意味着，将造价比例设为默认值，可以大幅降低分配程序启动的门槛。

造价比例法是基准，不是上限。它确保任何一方都不会因为举证困难而无法获得受偿，同时也为确有特殊价值贡献的施工人预留了通过市场溢价鉴定向上调整的通道。这种“基准加修正”的结构，本质上是在分配公平与程序效率之间寻求平衡。

1.多方法测算结果的校核机制

假设开发法和市场比较法各有短长。假设开发法的优势在于逻辑自洽，从应然价值反推实然贡献，但续建成本和预期售价的估算依赖一定假设。市场比较法的优势在于直接反映市场对施工品质的定价，但可比实例的选取容易引发争议。

因此，对于争议较大的案件，鉴定机构应当同时运用两种以上方法进行测算，并对结果进行校核和比较分析，合理确定最终结论。具体操作上，可以设定一套权重分配规则：两种方法的测算结果差距在百分之二十以内的，取加权平均值；差距超过百分之二十的，应当重新审视可比实例的选取标准或假设参数，必要时组织专家论证。

2.其他领域贡献率认定规则的借鉴

知识产权侵权损害赔偿中的贡献率认定，为增值贡献系数模型提供了一个值得比较的参照系。两套制度面临一个共同的难题：如何把一个整体价值中归属于特定部分的份额剥离出来。

最高人民法院在沈鼓集团技术秘密侵权案中认定涉案软件和基本级数据对整套设备获利的贡献率为百分之三十，理由包括涉案技术仅作用于压缩机选型设计环节而未实质参与后续制造工序，整体制造过程还涉及气动设计、机械加工、装配调试等多环节技术集成【9】。这一裁判思路与本文提出的价值剥离逻辑具有相似性。

两相比较，建工领域的增值贡献系数认定有几点不同，这些不同恰恰构成了该方法论的优势。因为建工领域有造价比例这个天然的基准值，而知识产权领域没有。专利技术对整机产品的贡献率认定，完全依赖鉴定机构的专业判断，缺乏造价比例这样的客观参照。

这类差异说明，建工领域引入增值贡献系数模型具有相对成熟的条件。当然，知识产权领域关于贡献率量化的批评声音也值得认真对待。为避免机械量化的弊端，建工领域的增值贡献系数应当始终坚持“造价比例为基准、市场溢价为修正”的两步法，不允许跳过基准直接适用市场比较法，以防止鉴定结论过度依赖主观判断。同时，法院在审查鉴定意见时应当保持审慎，对明显偏离造价比例且缺乏充分市场数据支撑的增值贡献系数，应当要求鉴定机构补充说明或重新鉴定。

3.鉴定机构的资质要求与材料标准

增值贡献度的鉴定本质上是一种复合型鉴定，既涉及工程造价核算，又涉及房地产价值评估。当前，工程造价鉴定有《建设工程造价鉴定规范》（GB/T 51262-2017）作为技术规范，房地产评估有《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》作为依据【10】，但两类鉴定的结合部缺乏明确的规范指引。

对此，本文主张：鉴定机构应当同时具备工程造价咨询资质和房地产评估资质，或者由两家机构组成联合体共同完成鉴定。其中，造价比例部分由工程造价鉴定机构按照GB/T 51262-2017的规定独立核算；市场溢价部分由房地产评估机构按照《房地产估价规范》的规定独立评估；增值贡献系数的综合确定由两家机构共同完成，并在鉴定报告中分别署名，对各自负责的部分承担相应责任。

鉴定材料方面，当事人应当提交以下基础资料：施工合同及补充协议、招投标文件、过程结算与竣工结算文件、分部分项工程量清单与计价表、设计图纸与变更文件、竣工验收报告、项目预售备案价格、周边可比楼盘成交数据等。

4.举证责任的分配规则

引入增值贡献系数模型的另一价值在于明确举证责任分配。

现行规则下，各建工优先权人之间就“价值难以区分”应由谁承担举证不能的后果，缺乏清晰规定。引入该模型后，规则可设计为：主张突破造价比例基准、主张更高受偿份额的一方，应承担相应的举证责任，主动申请司法鉴定并预缴鉴定费用。如举证人未能完成举证，或鉴定结论无法支持其主张，则回归造价比例基准方案处理。

此种安排具有双向功能。一方面，为确有特殊价值贡献的施工人提供了主张合理份额的程序通道；另一方面，防止各方在分配问题上无休止争执，为裁判者提供明确的操作指引。

（五）对模型适用相关质疑的自我反思

可能有人会质疑这套模型过于复杂，在司法实践中难以操作。对此有三点回应与反思。

第一，不是每个案子都需要启动增值贡献度鉴定。在各方当事人对造价比例分配没有异议的情况下，直接适用造价比例法即可。增值贡献度鉴定只有在当事人主动申请且预缴鉴定费用时才启动，绝大多数案件不会走到这一步。这不是一个强制程序，而是一个备用工具。

第二，评估方法的多元运用在司法实践中已有成熟经验。《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求注册房地产估价师对市场法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析后选用，在建工程应当选用假设开发法评估，并可同时选用两种以上方法校核。法院在执行分配中采用比例分配法的做法也已有先例。增值贡献系数模型是对既有实践的整合和提升，并非凭空创造。

第三，技术上的不完善不等于制度上的不可行。任何分配规则都面临信息不充分和测量误差的问题，关键是选择一套相对合理、争议较小的方案。造价比例法虽然相对粗略但可验证，市场溢价法虽需专业判断但有规范的评估方法支撑。两者结合的“基准加修正”结构，在精确性与可操作性之间取得了较好的平衡。

四、特殊场景下的优先权适用与权利冲突解决规则：烂尾楼与破产程序中的特殊问题

（一）烂尾楼工程中施工部位与优先权的认定规则

烂尾楼是工程价款优先权纠纷最为集中的场景【11】。

典型的烂尾楼场景如下：主体结构施工至十二层后停工，地库底板浇筑完成但顶板尚未施工，园林绿化完全未动工，水电管线仅预埋至六层。此时，主体施工方、基坑支护方、地库施工方同时起诉主张优先受偿权，各自的客体范围如何确定，即成难题。

本文主张以实际形成的价值增量为核心标准，不以规划中的未来状态为参照。

基坑支护方的施工成果系已固化的地基处理工程，其价值已通过已建成的十二层楼体体现。基坑支护是已建成部分得以存在的前提条件。因此，基坑支护方有权就已建成部分的变现款主张优先受偿权，其增值贡献系数的计算应以已建成部分为限。

地库施工方的情况有所不同。仅完成底板的地库，在法律和经济意义上均未形成完整的独立功能，使用功能趋向于零，市场交换价值也较完整地库显著降低。此种情形下，地库施工方的优先受偿权范围应受到严格限制，原则上只能以底板工程造价为基数，按造价比例在整体变现款中分取相应份额，不宜主张完整地库所对应的价值份额。

主体施工方则面临另一问题：已建成的十二层中包含了为规划中未建部分预留的结构荷载和连接节点，这部分施工的价值增量应如何体现。本文认为，该部分应纳入主体施工方的增值贡献范围，通过工程造价鉴定予以核算。

（二）破产程序中优先权的债权审查与权利衔接规则

发包人进入破产程序后，施工部位对建工优先权认定的影响集中体现在债权审查环节【12】。

破产管理人在审查建工优先权申报时，应重点关注以下方面。

第一，申报人的施工部位属于何种类型。结构支撑部位和功能嵌入部位的申报，审查重点在于工程造价是否真实、施工范围是否与申报内容一致。环境增益部位的申报，除工程造价审查外，还应审查其施工成果是否已实际提升项目价值、提升幅度是否与申报金额相匹配。独立功能部位的申报，则需严格审查其施工对象是否属于可独立变现的标的物，申报范围是否超出该标的物对应的变现款。

第二，多债权人情形下的整体统筹。管理人应对各建工优先权申报进行汇总梳理，初步测算各申报人的基准造价比例。对于申报金额明显偏离正常造价水平的，应要求申报人进一步举证。对于当事人提出增值贡献调整主张的，管理人应在债权人会议中予以披露，由债权人会议决定是否启动鉴定程序，或在破产财产分配方案中预留相应份额待争议解决后再行处理。

第三，消费者购房人权利的审查与衔接。破产程序中消费者购房人的超级优先权与建工优先权的冲突最为直接【13】。管理人在审查时应将已售房屋从建工优先权的客体范围中剥离，确保消费者购房人的交付请求权或返还请求权先行得到满足。对于附属设施施工人的建工优先权，应明确其受偿资金来源于未售房屋和车位的变现款，避免与消费者购房人权利发生正面冲突。

五、制度完善的建议

（一）司法解释层面的规则细化建议

近期，最高人民法院就建设工程施工合同纠纷的司法解释二征求过意见。借此环境，在条文中明确施工部位的类型化处理规则。

建议增加条文如下：

建设工程由不同承包人分别施工完成的，各承包人仅就其施工部分为建设工程带来的价值增值，在该增值范围内对建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。

前款所称施工部分，按以下情形分别认定：构成建筑物主体承重体系的施工，其价值增值及于已建成的全部建筑物；嵌入专有部分并构成其使用功能组成部分的施工，其价值增值及于对应专有部分的变现价款；服务于共有部分并以提升整体环境价值为主要功能的施工，其价值增值及于项目范围内全部可售专有部分的变现价款；可独立办理产权登记的施工标的物，其价值增值仅及于该标的物自身的变现价款。

施工部分价值贡献难以单独区分的，可以参照各承包人施工部分工程造价占全部建安工程造价的比例确定受偿份额。一方当事人主张按市场溢价调整受偿份额的，应当申请司法鉴定并承担相应的举证责任。

（二）鉴定评估技术标准的完善建议

建议司法行政主管部门会同工程造价行业协会、房地产估价行业协会，研究制定建工优先受偿权价值贡献度的鉴定指引。指引内容可包括：基准造价比例的核算方法、市场比较法在增值贡献鉴定中的适用条件、假设开发法在烂尾楼场景下的操作规范、可比实例的选取标准与权重设定、双方法校核的适用情形与处理规则等。统一的技术标准有助于提升鉴定结论的可比性和公信力，促进裁判尺度的统一。

（三）施工合同与结算环节的实务操作指引

在制度完善落地之前，施工企业仍有若干工作可在合同和结算环节提前布局。

第一，合同中应明确约定施工范围及对应的工程价款，尽可能将不同施工部位的价格作拆分明细约定。环境增益部位的施工人尤应在合同中载明施工内容对项目整体品质的提升作用，为日后可能的增值贡献举证预留依据。

第二，过程结算和竣工结算文件应对施工部位作清晰区分，按照分部分项工程逐项列明价款。该文件在日后即为最直接的造价比例证据。

第三，发包人在项目融资和销售方案制定时，应充分预估各施工部位对应的建工优先权总规模，合理控制销售节奏和抵押比例，防范因建工优先权过度集中而引发的风险。

六、结语

施工部位与建设工程价款优先受偿权的关系，本质上是一个关于劳动成果归属的法律命题。承包人付出了劳动、形成了价值，理应在发包人违约时获得优先保护。但当一项工程涉及数十家施工单位时，公平的实现需要精细的规则设计。

本文的核心观点可归纳如下。第一，不同施工部位与可售房屋之间的结合方式和价值关联方式存在本质差异，不宜以“附属”二字笼统概括，而应分类讨论、区别对待。第二，金额划分不能仅以工程造价为唯一依据，还应考量各施工部位对项目整体价值的贡献程度，造价比例是基准，市场溢价是修正。第三，烂尾楼和破产场景有其特殊规则，核心在于以实际形成的价值增量为准，不以规划状态为据。

建设工程价款优先受偿权制度运行已逾二十年，在保护承包人权益、维护建筑市场秩序方面发挥了重要作用。随着工程发包模式日趋复杂、施工分工日益精细，相关规则亦应与时俱进、不断完善，以期为各方主体提供更为稳定、可预期的法律保障。

引用文献

【1】《中华人民共和国民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

【2】参见《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

【3】例如(2022)粤0113民初18263号案件中，一审法院认为绿化工程为"主体结构的附属设施"，不具备单独拍卖、变卖的条件；在(2019)渝01民终3503号案件中重庆市第一中级人民法院认为环境景观工程本身性质不宜折价、拍卖

【4】李后龙等：《建设工程优先受偿权审判疑难问题研究》，载《法律适用》2016年第10期

【5】最高人民法院案例库入选案例《沈阳华强建设集团有限公司、阜新盛金投资管理有限公司等债权人撤销权纠纷执行复议案》（2021）最高法执复48号（入库编号：2023-17-5-202-020）

【6】参见谢勇：《建设工程价款优先受偿权的理论和适用研究——以〈民法典〉第807条为中心》，载《法律适用》。

【7】《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条第二款：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

【8】《建设工程造价鉴定规范》（GB/T 51262-2017）

【9】最高人民法院（2022）最高法知民终1592号民事判决书。参见金诚同达律师事务所：《沈鼓集团诉两斯特公司技术秘密侵权案系列评析（六）——技术贡献率的反思与惩罚性赔偿的计算》，载金诚同达官网，2025年8月19日发布。

【10】《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

【11】参见最高人民法院（2021）最高法民终754号民事判决书

【12】《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。

【13】《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

参考文献：

1. 谢勇：《建设工程价款优先受偿权的理论和适用研究——以〈民法典〉第807条为中心》，载《法律适用》。

2. 李后龙、潘军锋：《建设工程价款优先受偿权审判疑难问题研究》，载《法律适用》2016年第10期。

3. 住房和城乡建设部：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）。

4. 住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局：《建设工程造价鉴定规范》（GB/T 51262-2017）。

5. 住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局：《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）。

6. 国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）。

作者简介

王芳芳

浙江智仁律师事务所

家事专业委员会副主任

执业方向：

婚姻家事和财富传承，合同纠纷

曹奕志

浙江智仁律师事务所

实习律师

教育背景：

上海外国语大学法学

从业格言：

反者道之动，弱者道之用