上海楼市新政：房子能买了吗？

文：任泽平团队

8月20日，上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，主要是优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房。包括外环外二套首付降至15%、推出外环外购房贷款1%补贴、公积金购房提取频次由5年一提改为每年可提等。

新政背景：2026年7月以来核心城市楼市成交放缓，730政治局会议明确稳地产，在“金九银十”窗口前夕，北京率先加码，上海跟进，预计深圳及其他地方将跟进。

新政影响：本次"沪八条"精准围绕置换和改善为主线，低门槛、给补贴、盘活存量，释放多样化需求。上海作为人口持续流入的核心城市，需求基本面坚实，新政将进一步巩固市场修复态势，外环外去化压力有望边际缓解。

整体楼市现状：2026年以来，房地产市场二八分化加剧，人口流入的核心城市楼市表现相对更佳，二手房成交好于新房。其中，7月一线二手房价已连续5个月环比上涨。但人口流出的三四线城市楼市偏弱。

从产品力看，城市内部分化明显，无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。

房子能买了吗？

我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。

判断未来楼市的两大关键：人口与政策。

政策是顶层导向。过去房地产是经济增长引擎，如今新质生产力是新引擎。对房地产的定位是“稳定”。

人口是根本需求。2020年以来，我国面临老龄化少子化，人口总量减少、往都市圈集聚，城镇化率近70%。房地产大开发时代落幕，未来市场二八分化。20%人口流入的核心城市核心区域将逐步筑底，人口流出的低能级城市和远郊区面临漫长去库存。

根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。

1 事件：上海差异化信贷松绑、实施购房补贴

8月20日，上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等。

新政四大变化：

1）差异化信贷松绑，外环外二套首付降至15%。首套统一为15%，外环外二套商贷最低首付比从20%下调至15%，外环内25%。差异化信贷政策定向降低外环外改善置业门槛，精准匹配区域去库存需求。

2)“以旧换新”补贴加码，打通置换链条。阶段性（实施之日起至2027年3月31日）推出外环外购房贷款1%补贴，单套最高5万元，总额2亿元用完即止；叠加卖内环买外环的3万元补贴，符合条件家庭最高可享8万元补贴。真金白银降低置换成本，激活“卖旧买新”改善需求。

3）公积金提取扩围，全链条降低购房成本。扩大公积金支付首付范围至新建现房，继续支持“既提又贷”；放宽购房提取频次，由5年一提改为每年可提，金额放宽至“以自有资金支付的购房款”；新增契税、车位、储藏室等提取场景，全方位激活公积金对住房消费的支撑作用。

4）房票安置+收储二手房做保租房，供需两端同步发力。城中村改造推行房票安置，释放拆迁群体购房需求；中心城区收购存量二手房改造为保障性租赁住房，既盘活存量房源，又增加核心区保障房供给，实现一举多得。

本轮"沪八条"精准围绕置换和改善为主线，低门槛、给补贴、盘活存量，释放多样化需求。上海作为人口持续流入的核心城市，需求基本面坚实，新政将进一步巩固市场修复态势，外环外去化压力有望边际缓解。

2 背景：“金九银十”前夕，北京率先加码，上海跟进

2026年第三季度以来核心城市楼市成交放缓，730政治局会议明确稳地产，在“金九银十”窗口前夕，8月初北京率先加码，上海跟进。7月北京新房、二手房成交套数环比分别-25.8%、-15.5%。上海新房、二手房成交套数7月环比分别-9.3%、-8.3%；8月（截至19日）环比分别-1.6%、-5.9%。

8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，新政有三大变化：

1）非京籍购房门槛全域统一降至1年社保/个税。原五环内需2年社保，如今全市统一为1年。新政后，五环内满1年可购1套，多子女家庭可多购1套，五环外不限套数。

2）公积金政策全面加码，夫妻双缴存最高可贷340万。单人首套基础120万、夫妻240万，绿色建筑、多子女家庭额度可叠加上浮；优化缴存政策，贷满所需缴存年限缩短至5年零1个月；优化公积金套数认定标准，结清公积金贷款即可再次申请置换贷款。新增公积金带押过户、装修提取。

3）父母赠与成年子女住房取消购房资格核验。此前子女无购房资格无法受赠，新政简化家庭内部房产传承流程，不受子女名下房产套数、社保年限限制。

随着北京、上海优化楼市政策，预计深圳及其他地方将根据市场表现，继续加码政策，稳定房地产市场。

3 市场：二八分化，7月一线二手房价已连续5个月环比上涨

2026年以来，房地产市场二八分化加剧，人口流入的核心城市楼市表现相对更佳，二手房成交好于新房，人口流出的三四线城市楼市偏弱。

从房价看，7月一线二手房价环比0.2%，已连续5个月保持环比上涨。根据国家统计局数据，从新房看，7月，一线城市销售价格环比持平。其中，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.1%、0.2%，北京下降0.3%；二、三线城市销售价格环比分别为-0.1%、-0.3%。从二手房看，7月，一线城市销售价格环比上涨0.2%，已连续5个月保持环比上涨，其中，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.2%，北京持平；二线、三线环比分别为-0.3%、-0.4%。

从成交看，2026年3-6月核心城市成交较活跃，7月以来热度有所放缓。2026年30城新房成交面积第一季度环比-26.8%，同比-22.7%；第二季度环比35.4%，同比-2.3%；7月环比-24.1%，同比3.3%。16城二手房成交面积第一季度环比-3.1%，同比-6.2%；第二季度环比29%，同比9.9%；7月环比-6%，同比5.8%。其中，北京、深圳、杭州、成都环比分别为-16.2%、-8.1%、-7.9%、-1.7%，核心城市热度有所放缓。

从库存看，7月全国商品住宅待售面积环比下降0.8%。2026年上半年，中国商品住宅待售面积为40865万平方米，同比0.1%，7月下降至40566万平方米，环比-0.8%，同比持平。

从房子产品力看，无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。

展望后市，核心城市内部将延续分化。核心地段好房子价格有望触底，远郊仍存压力。政策有优化空间，合理自住与改善需求将继续得到支持。

根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。

4 未来：中长期房地产市场仍有较大发展空间

2025年3月，“好房子”首入政府工作报告，“好房子”建设将加速推进。《政府工作报告》提到：优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。

2026年3月，政府工作报告提出：有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

当前，中国城镇化率68%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续7年在《》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。

根据我们的测算，2025-2035年，我国住房需求总量约111.5亿平，年均新增住房需求约10.1亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2035年，我国住房需求缓慢下降至8.8亿平方米，其中，刚性需求2.2亿平、改善性需求4.0亿平、更新需求2.6亿平。

从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。

从结构看，预计到2035年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为26.9%、42.7%、30.3%。改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

5、怎么救地产？有三招

一是全面放开限购。广州已放开，北上深可跟进。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。

二是持续降低利率。存量和新增房贷利率都需降低，减轻居民月供压力。

三是加大住房收储。我在业内较早倡导收储作保障房。可组建5万亿以上的大型住房银行收储：为困难群体提供保障房，打通开发商现金流，缓解地方财政压力，避免烂尾楼。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。