拆不掉也卖不掉，持有成本飙升，多年后高层住宅或将沦为贫民窟？

翻开中国大城市的天际线，几十层的住宅楼一栋挨着一栋，这已经是过去二十多年最熟悉的画面。据业内估算，按全国约400亿平方米住宅存量测算，至少有3亿人生活在高层建筑里。

尤其是2000年之后，特别是2010年以来的十几年，高层住宅经历了一轮爆发式增长。可当这批楼房逐渐步入中年，一个尖锐的问题正浮出水面：几十年后，它们会不会重蹈欧洲的覆辙，从城市地标沦为贫民窟？

这不是耸人听闻。二战之后的欧洲，废墟中亟需重建，婴儿潮涌入城市，住房告急。法国建筑师柯布西耶那套"向天空要空间"的城市构想应运而生，一时被视作破解人口居住难题的最优解。英法德意等国家纷纷效仿，其中英国最激进，新建住宅里高层占比一度高达八成。

然而不到二十年，混凝土风化、管道锈蚀、电梯罢工陆续找上门，中产家庭陆续搬走，留下的多是搬不动的低收入群体。

物业费收不齐，服务缩水，绿化荒废，公共设施年久失修，恶性循环由此开启。1979年，英国利物浦率先炸掉一栋问题楼盘，拉开了欧洲拆楼运动的序幕，那些曾经的现代化标杆，一栋接一栋在爆破声中倒下。

回到中国的语境，为什么明知欧洲教训摆在眼前，还是选择了大规模建高层？说到底是那个阶段没得选。1998年房改前，城镇居民人均住房面积不到6平方米，一家三代挤一间屋是常态。

房改启动之后，土地出让金迅速成为地方财政的重要支柱，高峰时期部分城市卖地收入占财政比重超过一半。土地有限，容积率越高越划算，开发商建30层楼的利润是6层楼的数倍。

再叠加城镇化的刚性需求——1998年城镇化率仅30.4%，到2025年末已经提升到67.89%——二十多年间几亿农村人口进城，如果没有高密度的高层住宅承载，根本安置不下这么庞大的人口。所以说，高层住宅是那个特定阶段的务实选择，本质上是拿未来的维修成本换今天的居住面积。

拆迁的账算不过来，是高层大规模崛起的另一层动因。拆迁向来周期长、变数多，钉子户、规划调整、补偿谈判都可能让项目一拖数年。

有个真实案例，广州一个项目从20世纪80年代末启动拆迁，一直到2021年才最终完成，耗时三十多年。相较之下，净地招拍挂拿地成本可控，开发商自然更倾向于此。

行业里有个大致的经验公式，叫作"1比3"的拆建比，也就是6层楼拆掉建成18层，才能勉强算得过账。这套逻辑推着高层越建越高，也埋下了如今的隐患。

真正的麻烦，是这批高层如何走完它的生命周期。设计师徐霆威曾直言，超高层未来的城市更新路径几乎难以想象。以武汉一个存量高楼项目为例，仅拆除环节就需要资方、代建方和政府多方协调，爆破还必须满足严苛的安全条件。

美国曾尝试过逐层拆除高层建筑，结果算下来成本比重新建一栋还高。国内不同区域的更新难度也差异悬殊，上海三林老街、前滩这些原本是农田或厂房的地方，做大规模城市更新相对顺畅；而浦西东安一村这样的核心地段，拆迁成本已经高到令人却步，更别提超高层。

老化的速度往往比想象中更快。上海老静安的老塔楼、北京方庄那批90年代的住宅，如今普遍陷入价值洼地，建筑本身老化的问题层出不穷，"老"几乎成了原罪，未来十年这些问题会集中爆发。

北京因为限高严格，以矮换高的置换路径基本走不通，只能靠拆迁补偿或提升产品力这两条腿。厦门集美2009年建成的部分楼盘已经出现危楼情况，这个时间跨度只有十几年，让"高层能撑50年、70年"的说法显得相当乐观。

消防安全更像是悬在头顶的一把利剑。国内常规消防云梯的作业高度一般在50米左右，也就是能够到15层上下。全国百米级超高云梯数量极为有限，分摊到各大城市根本不够看。

至于电梯、水电管线，设计寿命通常只有15到20年，一套高层住宅在完整生命周期里至少要经历两三轮核心设备更换。房屋维护还有个"前轻后重"的规律，大额支出往往集中在建筑寿命的后半段。

寄希望于公共维修基金，现实中往往指望不上。维修基金一般按房价约3%缴纳，一套300万的房子对应9万元左右，勉强够一次外墙翻新，电梯全面更换或者管道大改造动辄百万级的开销根本覆盖不了。

而且动用维修基金需要三分之二以上业主同意，低楼层住户觉得跟自己关系不大，已经搬走的业主不愿掏钱，准备卖房的更不想额外增加成本，最终往往靠拖字诀，直到问题彻底压不住才被动应对。

2024年住建部在上海、深圳等22个城市启动房屋养老金公共账户试点，这一政策方向被视为对既有维修基金制度的补充，但真正形成合力还需要时间。

过去这些矛盾之所以没有集中爆发，是因为过去几十年一直靠"拆建循环"托底——房价持续上涨，旧楼被拆掉重建，击鼓传花的游戏得以延续。可2021年之后，房价见顶、人口拐点显现、城镇化增速放缓，这套逻辑彻底转向。

设想一个具体场景：30岁贷款买了一套高层，60岁刚还清房贷，房子恰好进入老化爆发期，每两三年就要摊派几万甚至十几万的维修费，靠退休金拆东墙补西墙已经吃力；想卖房套现，楼龄偏老、维修压力大的房子却很难找到接盘的人。

日本这几年已经出现大量类似案例，房子白送都没人接，因为持有成本远远高于房产本身的价值。

对于70年产权到期这件事，其实《民法典》已经明确住宅建设用地使用权到期后自动续期，法律层面不用过度担心。

真正需要盯紧的是房子的物理寿命能不能撑到70年，以及后续房产税、房屋养老金等一系列政策落地后，持有成本会怎么变化。区位一般、楼龄偏老的高层住宅，资产属性可能被大幅稀释。

不同城市的处境也存在明显分化。重庆截至2023年高层住宅达到约2200栋，断崖式领先全国，这跟山地地形、平地稀缺以及优良的岩土条件都有关系。

武汉水系发达、用地碎片化，加上过去土地财政的推动，超高层住宅密度可观，二七滨江、武昌滨江一带几乎全是超高层。北京因政务中心定位和风貌管控，一直对高层限高从严，部分超高层顶层或整栋的产权还有强制归属安排。

深圳、郑州曾经也批出不少超高层，如今新出让土地的容积率已明显下调。杭州之前新增的一手招拍挂用地，多数控制在80米以下。

原因也不难理解，法不溯及既往，不少超高层是旧改遗留项目，在报规环节被豁免了新规限制。随着人口结构变化和市场周期切换，超高层的增量脚步正在放缓。

对已经持有或者正打算买房的普通人，路径其实并没有想象中那么难判断。小城市、县城以及大城市超远郊的高层，因为人口持续外流、物业费收缴困难，未来会逐步失去金融属性，趁早出清是相对稳妥的选择。

大城市主城区的高层则要分化看待，优先选新一点、楼层适中、配套完善的房源，通过大换小、老换新、高层换低层等方式做资产优化。租售比、折旧率和产品代际差是三个绕不开的观察指标。

新房产品迭代非常快，得房率、层高、公摊、公区配置每隔两三年就有明显跃迁，忽视代际差距很容易吃暗亏。

当一套房子明显走下坡路时，别抱着"再等等"的侥幸，及时止损往往比死扛更划算。当然也要承认，大量业主在客观上并不具备置换能力，这也是这轮结构性调整最难解的一环。

值得一提的是，政策层面的转向已经开始。

2021年住建部对超高层建设作出限制，要求县城新建住宅以6层为主、最高不超过18层；各地新出让土地的容积率明显回落，低密度产品重新成为市场主流。行业内部对"好房子"的重新定义、对第四代住宅的探索，也让购房者的选择空间变得更大。

不能全盘否定高层住宅的历史功绩。徐霆威的评价其实相当中肯：它在最短时间内解决了亿万人的住房问题，公共投资使用效率高，高密度居住带来的消费便利也支撑了城市底商繁荣，贵州花果园就是典型例子。

一定的居住密度还有助于职住平衡，缩短通勤，提升居民幸福感。没有它，中国不可能在二十多年里把3亿农村人口装进城市。只不过任何发展模式都有阶段性，当年的权宜之计，今天已经转化为需要正视的长期成本。

对于普通购房者而言，尚未上车的，若条件允许应优先考虑低密度、低楼层、次新的房子；已经持有高层的，也不必陷入过度焦虑，做好长期持有和定期维护的准备，同时留意租售比与政策动向。

持续了二十多年的高层住宅浪潮，正在进入一场深刻的价值重估，无论愿意与否，每个业主都会成为亲历者。真正决定一套房子未来命运的，不再只是它的地段和面积，还有它的年份、结构、产品力，以及背后那个已经悄然转向的时代。