专家解读“沪八条”：将有效提振市场信心，“金九银十”成色更有保障

8月20日，上海市住建委、市房管局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

此次“沪八条”的出台，对购房者有哪些利好？对上海楼市的未来走势有哪些影响？8月20日，澎湃新闻记者采访了多位业内专家，对新政进行解读，并对其影响和未来市场走向进行了分析和预判。

拓宽了公积金使用范围，支持缴存人多样化需求

为更好支持缴存人多样化住房需求，支持居民住房消费，《通知》明确进一步优化3项住房公积金提取政策，包括：扩大支付购房首付款提取范围；优化购房提取公积金频次和限额；拓宽住房公积金购房支出情形等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，此次新政对住房公积金提取政策作出三项重要调整，显著提升了公积金使用的灵活性与覆盖面。首先，提取公积金支付购房首付的范围，由新建预售商品住房扩展至新建商品住房现房，并明确“既提又贷”，即提取行为不影响后续贷款额度计算。其次，购房提取频次由取得不动产权证后五年内“仅可提取一次”，调整为“每个自然年可提取一次”，提取总额上限同步调整为“不超过以自有资金支付的购房款”。第三，提取用途进一步拓宽，可覆盖支付购房契税以及购买配套车位（库）、储藏室。

“上述调整覆盖面广、精准度高，提取频次的放宽与用途的拓展，不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。”严跃进表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，本次新政灵活运用公积金工具，支持缴存人多样化住房需求。“新政进一步拓宽了公积金使用范围，购买车位也可使用公积金，切实减轻了购房者负担。此外，购买商品房现房亦可提取公积金用于支付首付，增加购房者的选择空间。”他说。

优化信贷政策，支持合理住房需求外延释放

信贷政策方面，《通知》明确，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。按照优化后政策规定，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

卢文曦对此分析认为，这项措施对购买外环外二套房的信贷支持力度更大。“外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求。”他说，外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，而且置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。

“此举降低了外环外区域的改善型购房门槛。”严跃进告诉记者，结合当前上海市场改善型需求活跃，120平方米以上户型成交占比达到近年来高位的背景，该政策有利于促进外环以外新城区和新商圈板块的大户型、高品质项目去化，并引导人口合理分布与职住平衡。

“以旧换新”两项补贴相叠加，可激活置换链条

此次新政还出台了阶段性购房补贴政策。一方面，实施“以旧换新”购房贷款补贴，符合相关条件者的补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；另一方面，优化“以旧换新”补贴，符合条件者可申请补贴3万元。同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于上海外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

严跃进认为，该政策体现了上海“贷款补贴+购房补贴”的支持模式，其导向明确，旨在通过财政激励打通“卖一买一”的置换链条，“此举将释放核心城区老旧小户型房源，引导居民向外环以外优质城区进行住房改善，推动市场结构优化与区域均衡发展。”

卢文曦则认为，“卖旧买新”房贷补贴是阶段性举措，具有时效性，且总额控制、用完即止，这对有消费意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用，能推动有消费意愿的买家尽快做决策。

《通知》还明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

“城中村改造、旧城区改建是释放新增需求的重要途径之一，房票是当前动迁居民乐于接受的方式，对郊区新房去化有直接推动作用。”卢文曦告诉记者，以奉贤西渡城中村改造项目为例，集中签约前3天即发放166张房票，预定及网签商品房166套，实现“房票即去化”的高效转化。

此外，《通知》还明确各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。“该机制有助于盘活存量房源，丰富保租房产品结构，形成存量与增量市场的良性互动。”严跃进说。

将有效提振市场信心，进一步巩固楼市向好趋势

此次新政的出台，是基于什么样的背景？后续市场将会有什么样的走势？

“此次新政不是单一的政策，而是在当前市场企稳向好背景下的综合性政策。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉告诉记者，从去年“沪六条”到今年初的新“沪七条”，上海持续优化购房政策，市场呈现量价均环比增长的良好态势。在这样的背景下出台“沪八条”，旨在更好地满足居民刚性和改善性住房需求，继续巩固目前企稳向好的市场态势，促进房地产市场平稳健康发展。

卢文曦分析认为，今年以来，上海楼市在新“沪七条”及多种政策工具的叠加发力下，住房需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。在此背景下，“沪八条”适时出台，精准聚焦改善型需求，从信贷支持、公积金赋能、购房补贴、房票安置等多维度协同发力，将有效提振市场信心，将进一步巩固楼市向好趋势，传统销售季“金九银十”的成色也更有保障。

在他看来，一方面，新增需求有望集中释放。“信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，可精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮需求入市。”他说，而房票安置模式满足了居民多元化的安置需求，也进一步拓宽了市场需求来源。

另一方面，新政出台后，一二手房的联动机制也会更加顺畅。他认为，当前二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯，“本次政策补贴设有时限，‘用完即止’的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。”

“综合来看，此次新政呈现显著的精细化、差异化特征。”严跃进认为，此次政策工具涵盖公积金、信贷、财政补贴、安置方式及存量盘活等多个维度，预计将有效提振市场信心，进一步激活合理的刚性和改善性住房需求，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。