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北清润府(售楼处)楼盘百科-北京北清润府官方网站-2026北京房天下

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位置与周边

沿着北清快速路往东走到尽头，下桥后的第一个十字路口（与黄平西路相交的大路口），旁边的地块就是北清润府。

它西侧的现状小区，也是华润旗下的，叫北清橡树湾，之前属橡树湾体系，现在归入润府体系。

北清润府比北清橡树湾略窄一栋楼，但长度一致。

容积率更低，但控高没降，两个都能做 18 层的小高层。

北清润府是用小高层做楼王，其余的中小户型全做成了洋房，一梯两户、得房率更高。这是刚需刚改客户比较在意的，也是规划上我认为的最大亮点。

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位置聊完，说说它周边的配套。

教育

之前我觉得它的教育配套偏弱，是以为它对应平西府中心小学，现在知道的信息是对应到清华附中昌平悦府小学，这样价值就不一样了。

这所学校是回龙观数一数二的好学校，环境、硬件、师资都不错。而且上学更近，拐个弯就到。

地铁

不太行，到平西府地铁站走路得半小时。

好在项目跟公交公司签约，未来有摆渡车/公交车直达平西府站。能用，但它仍然不是强地铁盘。

自驾

这是它的强项。

强到什么程度？平西府这么靠北，你开车上北清快速路，上 G6，往南到德胜门之前没红绿灯，上二环后到复兴门方向才有一个红绿灯。

向西到海淀更是极其方便：北清快速路下桥就是永丰，航天城，幸福里。

但向东不太行。

去未来科学城还可以，没多远，去顺义稍微勉强，去望京真不行。

去望京，最好的路也是先向西上北清路、走 G6/G7 向南，绕到北五环再堵到望京。

当然，地块北侧临路的难免有噪音问题，北侧买 78㎡小户型尤其要注意。

但项目做了多层隔音玻璃和隔音墙，现在隔音墙已经搭架子施工了。

商业

偏弱。附近的商业，基本靠温都水城，拿不上台面。

当然了，华润也在微观层面做了改善：小区西大门做了 6 个商业盒子，能做小餐饮、超市、菜店，保证基本步行需求。

大的商场综合体，基本得开车，向西靠海淀（海淀大悦城、山姆），或者靠回龙观、朱辛庄（万达、合生汇）。

医疗

还行。积水潭回龙观院区最近，北大国际医院也可以。

环境

周边相对低密。

从卫星图看，西侧、南侧、东侧都是公园/林地规划，中间一个竖条是农业用地。

开发商如果把农林用地征用，给北清橡树湾和北清润府做"农家乐"就更好了，孩子可以领一片菜园真种菜。

产品与价格

项目本身容积率 1.8，比北清橡树湾低密很多——北清润府一共 688 户，北清橡树湾 1311 户，接近一半，低密可想而知。

之前咱说东侧供地较多，但售楼处南侧那个地块基本确定华润自己拿（北清润府二期），自己拿了就不"背刺"了。

产品高标准，公区和室内都是，尤其得房率。昌平阶段性最高，之后朱辛庄0055 地块会高 0.5 ~ 1 个点，但北清润府也是最高那一档。

价格方便，我估计不会到 4.8万/㎡，有可能不到 4.5万/㎡，具体得看开盘情况。

具体到不同户型，128㎡大户型可能大于 4.8万/㎡，甚至 5 万出头；其余的 78㎡、93㎡、106㎡都会在 4.8万/㎡以内，可能 4.5~4.6 万/㎡甚至更低。

客户来源

价格型客户：

之前看昌平北（梧桐星宸、清樾府、嘉境里）都不用看了，直接看平西府。

全市看房、预算卡得死的。全市 300 万，430 万以内，北清润府的均好性（地段、品质、得房率、价格、未来保值）最强，没有之一。

海淀协作型：

子女在海淀（上地、马连洼、农大南路、永丰南/北）有房，给父母买在平西府，自驾很快，没车打车也方便、成本低；绿量不错适合老人。

回龙观改善：

平西府在回龙观北侧，是离回龙观最近、性价比最高的改善盘。回龙观南侧那些流星花园、公园悦府、龙腾苑、龙锦苑、龙泽苑等都比不了。

北七家由东向西改善：

从温都水城、宏福苑、修正药业等往西买，300 多万就能实现，最低 50 万首付，月供一万出头。

对其他盘的影响

对北清橡树湾的影响比较大；

对昌平东小口、歇甲、未来科学城，影响不大，因为总价、单价不重合。

东小口约 6 万、歇甲 5 万大几、未来科学城 5 万，平西府约 4.5~4.8 万，是更高性价比、偏自驾的选择；

对昌平北，比如清樾府、嘉境里、梧桐星宸，会是致命打击。

最后

简单对北清润府的配置做个总结：

1. 没有地铁，但会有摆渡车。

2. 自驾，夯。向西去海淀、向南到西城都很好，但向东去望京不太行。

3. 北侧噪音比较大，尤其买75㎡小户型需要注意。

4. 教育，清华附中昌平悦府小学。

5. 商业，华润在地块旁会做商业盒子，满足步行需求，再就是温都水城，更高需求得去海淀或朱辛庄、回龙观。

6. 界面，向东有宏福苑和温都，不显好。

7. 供地，东侧还有较多的供地规划，但基本还是华润拿。

8. 密度，地块本身1.8低容积率，周边大都是农田、公园，体感密度低。

9. 产品品质高，公区、室内都做得非常不错，具体可以看视频。

10. 得房率高，虽然比不了朱辛庄 0055，但也是昌平第一档。

11. 价格便宜，预计均价 4.8 万，中小户型更低。

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