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一、 项目概况与基本信息

1. 地理位置：中山市小榄镇东升片坦背板块，具体位于为民路33号（为民路与连园路交汇处）。
2. 开发与产权：由合骏新升开发，隶属湾区老牌房企骏佳地产（曾开发过坦洲佳境康城等成熟大盘）。项目为70年产权住宅，属于现楼/准现房（楼栋已建好，所见即所得，交楼时间预计为2027年底）。
3. 项目规模：小区占地约7544.6㎡（约11亩），总建筑面积约16005.18㎡，容积率仅1.5，绿地率约35.47%，整体为低密低户数社区。
4. 楼栋规划：小区共规划2栋14层的小高层住宅（3栋和4栋为住宅，1栋为商业，2栋为售楼部），采用2梯4户的黄金配比，总户数104户，车位111个，居住密度低，私密性和采光性较好。

二、 小区规划与园林景观

1. 建筑布局：项目为板式小高层设计，楼栋呈南北向布局，楼间距合理，保证了良好的采光与通风效果。
2. 园林景观：小区内部园林以“叠水景观”和“绿植错落”为设计特色，搭配造型罗汉松，营造出舒适的入户仪式感。小区内设有入户大堂（采用大理石材质精装，配备冷气及休息等候区）和整洁通透的入户过道（设有白色格栅）。
3. 社区配套：小区规模有限，无大型会所或游泳池，但配有社区底商，可满足日常购物、餐饮等基本生活需求。

三、 户型产品与装修标准

1. 户型设计：小区仅推出两种主力户型，均为带装修交付，满足不同家庭的居住需求：
   • 建面约85㎡（启境）：三房两厅一卫，为实用型刚需户型。采用竖厅设计，客餐一体，动静分区，空间利用率高，适合小家庭或年轻人低门槛上车。
   • 建面约105㎡（朗庭）：三房两厅两卫，为进阶型改善户型。采用纯板式边户设计，南北通透，客餐双阳台，主卧带独立卫浴和观景飘窗，居住舒适度更高。
2. 装修标准：交标达1600元/㎡，采用一线品牌精装交付。包含华帝/百尊厨电、欧派橱柜、道格拉斯瓷砖、立邦油漆、施耐德面板等，部分细节（如过道感应小夜灯）体现人性化设计。

四、 区位与周边配套

1. 交通配套：项目距离105国道约800米，快速接驳北外环-深中通道，自驾出行便利；距离西区约5分钟车程，距离石岐约10分钟车程，通勤便利。周边有为民路、连园路等主干道，临近珠三角环线高速，可快速通达湾区各城。
2. 教育配套：周边教育资源丰富，涵盖全龄段教育。包括新蓓蕾幼儿园、坦背小学、利生小学、省一级旭日初级中学等，部分学校距离项目较近，满足业主子女的就学需求。
3. 商业配套：项目紧邻为民路商业街，周边有坦背市场、世纪佳信、润州商业广场、大信新都汇（坦背店）等成熟商业体，日常购物、餐饮、休闲便利。
4. 医疗配套：5公里范围内覆盖坦背社区卫生站、康悦中医诊所、坦背医院、东升医院、郭门照骨科医院等，为业主健康提供基础保障。

五、 价格与购房政策

1. 价格区间：整体均价约7500元/㎡（其中85㎡均价约7300元/㎡，105㎡均价约7700-7800元/㎡），部分低楼层特价单位低至6字头（约6000元/㎡起），总价约60万元起，首付约9万元起，月供约2000多元，门槛较低。
2. 物业费用：采用阶梯式收费，前4年2.6元/㎡/月，第5-8年2.8元/㎡/月，第8年以后3元/㎡/月。
3. 购房优惠：部分时期有成交送小米家电三件套（电视、冰箱、洗衣机）等促销活动，部分房源支持首付分期。
   

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菊城云岄湾官方服务网页公示（2026年8月最新更新）
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