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当北京的城市发展触角不断向外延伸，内城可开发住宅用地的稀缺性，早已胜过市场上任何一种可人工增量的奢侈品。在公认的东三环改善高地太阳宫板块，时隔十余年，宸园 139的出现，才让这片成熟豪宅板块终于等来了真正的压轴作品

2025 年 9 月，9 家房企历经 339 轮激烈竞价后，中建智地以 43.145 亿元竞得太阳宫核心地块，折合楼面价约 9.42 万元 /㎡，刷新了朝阳宅地的单价纪录；这一地价标签，不仅锚定了项目先天的顶豪基因，更从一开始就决定了它的稀缺属性 —— 内城核心区的土地资源，本就不是单纯的市场供给产物，而是历史、配套与圈层共同沉淀出的不可再生资产。

正如所有值得珍藏的时代作品，宸园 139 从规划之初就放弃了 “流量逻辑”：整盘仅规划4栋15-22 层南北向纯板小高层，总户数严格控制在139 户—— 这也是 “139” 案名的由来，它不是任何一种户型的面积，而是一个从根上框定圈层纯度的数字。

01

项目介绍

【基础信息介绍】

开发商：中建智地

物业:中建物（中建智地自持高端宸系物业）

楼面价约:9.42万元/平米

占地面积：19446.8㎡

建筑面积：约8.98 万㎡、地上建筑面积约：4.3万㎡

容积率：2.6

绿地率：30%

户型:273㎡/382㎡/383㎡/385㎡

层高：275㎡户型：3.3米；385㎡楼王户型：3.5米

限高:80 米

住宅楼栋：4 栋小高层，15–22 层，全部首层架空

总户数：139 户

车位配比：约1:2.4；342个精装地下车位

梯户比：两梯两户

产权属性：70年产权住宅

交房时间：预计2029年精装交付

预计售价：待定，预计单价：13万元/㎡以上，总价约：4000万-7000万；

【楼栋分布】

社区布局：4 栋楼采用围合式布局，保证每一户的景观资源与视线独立性；

所有楼栋均为南北向纯板设计，一层两户配置，且全部采用 “私梯前厅” 的归家设计 —— 业主刷卡后电梯直达专属入户区，从行动动线到空间礼仪，再到生活隐私保护，均实现了完全的公私分离。

02

位置/区域图

宸园139——位于北京市朝阳区太阳宫中路与太阳宫南街交叉口北侧（太阳宫地铁站 A 口西北侧），地处东北三环太阳宫核心板块，这是公认的北京东三环成熟改善高地，也是经过十余年城市资源沉淀的纯粹豪宅区～

03

样板间/户型图

【户型介绍】

1、273㎡户型是项目的改善主力户型，合计约 81 套、占项目整体供应的近六成；

户型名称：流芳｜建面约 273㎡；

楼栋分布：2#、3#楼，总高22层；

户型格局：4 室 3 厅 4 卫 + 独立家政间 + 保姆套房；经典大四叶草布局，南向三面宽约 14.3m，7米LDKG一体化横厅，大面宽、短进深，全明空间，公私动线完全分离；

层高：3.3m；

梯户配置：两梯两户，独立私梯前厅；

273㎡户型是宸园 139 的主力入门级户型，也是项目中适配性最广、去化压力最小的核心产品 —— 其定位，是 “给家里人多但各有需求的高净值家庭准备的终极改善产品”，在宸园 139 的整体产品体系中，该户型的核心价值是 “以相对可控的面积成本，提供完整的顶豪级居住体验”—— 它没有追求楼王级的空间尺度，而是在有限的面积条件下，集成了项目所有的核心设计优势与顶豪级配置；在产品力层面，完全对标了区域内的顶级次新豪宅产品，如红玺台、太阳公元等。

382-385㎡的楼王级户型，是项目的标杆性产品，主要分布在 1 号楼、4 号楼的核心位置，合计约 58 套，占项目整体供应的约四成；

2、382㎡/383㎡楼王级户型，这两个户型面积差一点点，户型长得可以说基本一样，42 套，约占全盘 30.2%；

户型名称：宸园139 ·382㎡/383㎡

楼栋分布：1号楼东户，4号楼（社区楼王楼栋、观景位）

户型格局：5+1 室两厅五卫+独立保姆家政间，全套房设计，南向四面宽约 18.5 米，客厅面宽约7米，南向四面宽，客厅 + 三间卧室全部朝南，北向两间卧室；侧边配置独立多功能第二休闲厅，可改造为卧室，最高可实现6 居室 + 保姆间；得房率约90%+，远超常规高端住宅尺度，大量阳台、露台为赠送面积。

层高：3.5米；

梯户配置：一层2户、双客梯 + 单独保姆梯；私家电梯入户；

建面约 383㎡的 5+1 室户型，其空间尺度和功能配置，精准匹配了高净值家庭的全周期居住需求，是北京顶豪市场中，为数不多的 “全周期适配型” 大平层产品。整个户型以 “家庭核心公共庭院” 为设计中枢，将功能空间划分为礼宾区、家庭公共区、居住私密区、家政后勤区四大核心模块，所有模块通过专属动线连接，完全实现 “各行其道、互不交叉” 的顶级居家流线标准；小编个人认为【三代同堂 / 多子女家庭】与这个户型最为适配 —— 试想一下：“所有家庭成员都有独立的居住空间，且保证各成员的私密性；同时，公共空间能满足整个家族的集体活动”，简直不要太完美，该户型的 4 个完整居住套房，恰好能匹配这类家庭的核心居住需求。

3、385㎡楼王边厅户型，合计14套，约占全盘10%；

户型名称：世泽｜建面约385平

楼栋分布：1号楼西边户；

户型格局：5 室 2 厅 5‑6 卫 + 独立保姆间，可拓展 6 居室；南向四面宽 + 侧向采光，客厅 + 三间卧室朝南，客厅为端厅 270° 双向采光，北向两间卧室；

层高：3.5米；

梯户配置：两梯两户，独立私梯前厅；

建面约 385㎡“世泽” 边厅户型，是宸园 139 项目的顶级户型配置，仅分布于社区楼王位置的 1号楼西边户、这栋楼为 15 层的低密小高层，是社区内位置最核心、景观资源最优的楼栋。该户型仅占社区总户数的约 10%，首先稀缺性十足；其室内功能分区逻辑，完全遵循了顶豪级 “私密化、全隔离、不打扰” 的设计原则，将正式会客、家人私享、后勤家政三大类场景，做了完全物理隔离，没有任何交叉干扰，充分适配了高净值家庭的生活方式和社交需求，该户型的公区，采用了顶豪级的十字花厅 + 边厅 LDK 一体化的设计布局—— 这是当前大平层产品中，最能提升公区空间感和使用效率的布局逻辑，也是该户型能实现 “别墅级会客体验” 的关键支撑。

3、2套顶层特殊户型，仅分布在 1 号楼、4 号楼的楼王顶层位置（15层），顶层退台打通复式（约 400㎡），该户型并非标准化产品，而是在 385㎡级户型的基础上，通过打通顶层退台空间定制而成，实际使用面积远超常规平层户型，且拥有独立的顶层退台景观资源，属于社区内的稀缺性藏品房源，不做常规推售，据说已经有关系户预留了。

【实景园林展示】

1、园林核心优势

城芯稀缺真山真水宋式园林，对比普通刚需、改善社区降维碾压；

动静分区极致，社交、活动、归家动线互不干扰，适配顶豪私密需求；

精工材质+全冠成景，交付即现房质感，无需养园周期；

景观资源与楼王户型高度绑定，资产稀缺性、保值性更强；

2、园林客观短板

城芯地块限制，园林整体规模不及远郊大盘；

高端材质、名贵绿植养护成本高，物业运维标准要求更高；

目前还没建好···为效果图！！！

四大核心景观地标（园林最大价值点）

• 45米百米天幕悬瀑：城芯罕见大尺度水景，社区视觉核心，声学优化无噪音干扰，氛围感拉满
• 三叠瀑水景庭院：衔接下沉会所与中央园林，静谧雅致，衔接室内外社交场景
• 1500㎡专业果岭草坪：鸟巢同款草坪工艺，四季常绿、可休闲可办圈层活动，非单纯观赏草坪
  
• 大石洞天山地景观集群：300吨太行原石堆叠，步移景异，山洞、小径、观景台打造沉浸式城市山林

全维度功能分区（顶豪实用属性）

实现观景、社交、康养、全龄活动、私密归家全场景覆盖，动线完全分离

• 高端社交体系：户外林下卡座、临水平台、下沉4000㎡私宴会所（VIP私宴、茶室、艺术展厅）、2000㎡首层架空泛会所，适配私宴、沙龙、邻里会客
• 全龄休闲体系：独立儿童活动区（环保定制、安全软包）、长者康养区、600米夜光康养步道、户外健身区，动静分区、无噪音干扰居住
• 全天候通行体系：300米风雨连廊，连通所有楼栋、会所、园林，雨雪天气无风雨通行

【实景样板间展示】

目前不被允许拍摄···

【外立面效果图展示】

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