杭州土拍往事：有房企亏5000万退地，竞买人百万“劝退”对手

本文来源：时代周报 作者：刘婷

8月18日，杭州市调查处置组发布《情况通报》，备受关注的“酒局”事件终于明朗。

通报称，7月26日晚，犯罪嫌疑人赵某峰、郁某栋餐后在某KTV活动期间对被害人实施强制猥亵，其间赵某峰将被害人推倒导致其腰部受伤。

目前，两人均已被依法刑事拘留并被免职，案件正在进一步侦办中。被害人经司法鉴定机构初步鉴定为轻伤二级。

据澎湃新闻报道，赵某峰系招商蛇口浙江公司党委书记、总经理赵海峰。事发当晚，建发地产杭州置业有限公司总经理马某某通过电话，要求公司一名女员工参加聚餐，赵海峰同时也是建发房产杭州某项目合作方负责人。

而这个项目指向一个多月前的滨江区C-R21/R22-60地块，也让杭州土拍市场再次被放到了聚光灯下。

图源：图虫创意

今年6月26日，经过243轮竞价，招商蛇口以60.94亿元拿下C-R21/R22-60地块，成交楼面价51577元/平方米，溢价率79.03%。据澎湃新闻报道，在拿地后，招商蛇口选择与建发合作开发该项目。

过去十余年，杭州市场几次身处全国土地市场的高热位置，土地出让规则也随之变化：从直接竞地价，到价格封顶后竞自持，再到限地价、摇号，2023年以后又逐步恢复“价高者得”。

不同阶段，房企在杭州市场竞争的方式也在随之改变。

公开市场之外，杭州市场有过串通竞买、花钱让竞争对手退场，乃至利用职务便利帮助特定房企排除竞争的司法和纪检案例；公开市场之内，也曾出现房企为了拿地不断提高自持比例，最终又宁愿损失5000万元退出的情况。

而到了今天，房地产行业的投资范围已明显收缩，杭州土地市场呈现出另一种景象：宅地供应量减少，核心地块的竞争依然激烈。

100万元“劝退”对手，规则之外的土地竞争

杭州土地市场规则之外的竞争，并非近年才出现。

2010年，在尚为杭州管辖的县级市临安，就发生过一起因土地竞买引发的串通投标案。

2010年4月15日，临安市国土资源局挂牌出让锦城街道环城北路北侧一宗2.1318公顷土地，挂牌起始价750元/平方米。杭州临安天九建设工程有限公司等四方取得竞买资格，天九建设法定代表人潘峰负责具体竞买事务。

据最高人民法院机关刊《人民司法·案例》2013年第2期刊载的《国有土地挂牌出让中串通竞买构成串通投标罪》，为了以较低价格取得土地，其他竞买人通过中间人找到潘峰，提出支付好处费，条件是天九建设退出竞争。

2010年5月17日，潘峰通过继父收到一张100万元银行本票，并在当天第一轮竞价中放弃竞买。最终，这宗土地以800元/平方米成交。

从750元/平方米到800元/平方米，每平方米只增加50元。按照2.1318公顷的出让面积计算，整宗土地成交价较起始价增加约106.6万元，而为了让一个竞争对手退出，对方支付了100万元。

事情随后进入司法程序。临安市人民法院认定，潘峰收取100万元后放弃竞买，损害国有建设用地使用权出让人的利益，情节严重，构成串通投标罪，判处有期徒刑2年、罚金5万元，并追缴100万元违法所得。

潘峰案中的串通发生在竞买人之间。而在几年后杭州纪检监察机关披露的另一宗案件中，能够影响其他房企是否继续参与竞争的，则是一名参与土地收储出让工作的国企干部。

2014年上半年至2018年7月，曹鹏颖先后担任萧山城投集团资源开发部经理、总经理助理兼土地资源开发部经理。

2019年7月，中央纪委国家监委网站刊发杭州市纪委监委提供的案例《疯狂敛财的他，自食苦果》。文章披露，在一宗土地的竞争过程中，从竞拍报名阶段开始，曹鹏颖就帮助某企业对其他企业进行“劝退”，从而帮助该房地产企业以较低价格竞得土地。在这一过程中，他先后收受该房地产企业100余万元好处费。

除此之外，曹鹏颖还利用土地收储出让、高压线迁改工程管理等职务便利收受好处费。中央纪委国家监委网站披露，截至事发，其涉案金额达到500余万元。2019年4月，杭州市萧山区监委将其违法并涉嫌犯罪问题移送检察机关。

据第一财经后来援引纪检监察部门公开信息报道，2020年6月，曹鹏颖因受贿罪被判处有期徒刑8年，并处罚金100万元。

杭州市萧山区纪委监委办案人员介绍，开发商在拿地以前，需要了解土地情况、争取土地开发条件；城投公司为了避免土地流拍或者争取更好的出让价格，也需要与开发商沟通拍地意向。在曹鹏颖案中，这种业务联系演变为帮助特定企业排除竞争并收取好处费等违法行为，越过了法律的边界。

房企5000万元退地背后，杭州土拍的“竞自持”时代

近年来，房企在杭州公开竞拍场上的竞争也在不断加码。

随着地价和溢价率持续走高，杭州调整土地出让规则。而房企们应对竞争的方式也从单纯竞地价，转为竞报自持比例等新策略。

2017年3月24日晚，杭州市国土资源局调整土地公开出让竞价方式：当土地溢价率达到50%时，项目所建商品住房须在取得不动产登记证后方可销售；达到70%后，土地价格锁定，竞买人转而竞报自持比例；如果两家以上竞买人均报到100%自持，则继续竞报配建养老设施面积。数月后，杭州取消“溢价50%转现房销售”的要求，但土地价格封顶后竞报自持比例的机制被保留下来。

此后，土地价格上限继续下降。

2019年，杭州主城区涉宅地块的溢价率上限由50%调整至30%，土地价格达到上限后继续竞报自持比例。杭州网当年4月报道，在新规则实施后的首批土地出让中，祥符东宅地和三塘商住地均拍至价格上限，自持比例也都超过20%。

同年，杭州开始在部分土地出让时明确未来商品住房销售价格。土地端限制最高价格，住宅销售端也逐步进入限价阶段。

到2021年第一次集中供地时，“竞自持”已经成为杭州热门地块竞争的重要方式。

当年5月7日至8日，杭州57宗涉宅地全部成交，累计成交金额达到1178.21亿元。在57宗地块中，有41宗达到价格上限并启动“竞自持”，最终自持总面积达到66万平方米，最高自持比例达到40%。

宋都股份就是那场集中供地中的积极参与者。5月7日，宋都旗下杭州绍辉企业管理有限公司经过20轮报价，拿下拱墅区运河新城杭政储出（2021）8号地块。

杭州网援引宋都公告及土地出让信息报道，这宗地块成交楼面价20962元/平方米，土地价格达到上限后，宋都继续竞报自持比例，最终以21%自持拿下地块，项目精装销售限价为29500元/平方米。

两个多月后，宋都决定退出。

2021年7月，宋都股份公告称，公司决定放弃该地块竞得资格，此前缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。公司当时解释，管理层“审慎考虑市场风险因素”，基于公司稳健发展作出这一决定。

从17.83亿元的成交总价、21%的自持比例，到两个多月后损失5000万元退出，这宗交易也发生在杭州土地出让规则再次调整前夕。

2021年7月30日，杭州公布第二批住宅用地集中出让方案，一般地块溢价率上限从30%降至20%，达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

不到一个月后，杭州重新发布第二批集中供地公告，一般地块溢价率上限进一步由20%降至15%，达到价格上限后改为线下公开摇号确定竞得人。

至此，从2017年开始实行了数年的“竞自持”，逐步退出杭州土地市场。

随后几年，房地产行业进入调整期，杭州土地出让规则也继续变化。2023年11月，杭州第十三批次宅地取消土地最高限价，重新实行自由竞价、“价高者得”；2024年10月，杭州进一步明确，10月9日以后新出让住宅用地建设的项目不再设置新建商品房限价。

房企投资越来越集中，杭州核心土地仍在抢

现在的杭州土地市场，一方面是供应规模明显下降，另一方面是热门地块仍然保持较高的竞争强度。

中指研究院数据显示，2026年上半年，杭州成功出让34宗涉宅地，总成交金额481亿元。2025年同期则分别为68宗和1160亿元，成交宗数同比减少约50%，成交金额同比下降约59%。中指研究院认为，这一变化主要受到“精准供地”策略下土地供应规模下降的影响。

但从成交结果来看，土拍市场的热度并没有平均下降。

2026年上半年，杭州涉宅地平均溢价率达到36%。其中，招商蛇口拿下的滨江永久河地块溢价率79.03%，萧山湘北地块溢价率69.34%，绿城拿下的九堡地块溢价率61.51%；与此同时，临安、康桥、乔司、崇贤等板块又有多宗土地以底价成交。

在此背景下，房企的投资也更多集中在这些核心板块。

根据克而瑞浙江区域发布的《2026年上半年杭州房地产市场研究报告》，上半年杭州房企权益成交金额榜中，滨江集团以134.49亿元排名第一，绿城中国以89.79亿元位居第二，建发房产以83.34亿元排名第三，招商蛇口同样进入权益成交金额前十。克而瑞在报告中将今年杭州房企表现概括为“总量收缩、结构分化、头部集中”。

建发与招商蛇口，也是近年来持续加码杭州市场的房企。不过，两家公司的合作并不是从今年的永久河项目才开始的。

此前，建发与招商蛇口已经合作开发了未来科技城的“建发招商·元序”。该项目所在土地2025年成交楼面价达到30129元/平方米，为当时未来科技城板块内高层住宅的最高地价。2026年2月，项目首批取得预售证的92套房源均价为48110元/平方米。

今年6月，两家公司又在滨江区开启新的合作。6月26日出让的永久河单元地块，挂牌起始总价34.04亿元，起始楼面价28809元/平方米。经过243轮竞价后，招商蛇口将价格推至60.94亿元，成交楼面价达到51577元/平方米，溢价率79.03%。

这也成为两家房企在杭州业务联系的另一个背景。

与上一轮房地产扩张周期相比，现在房企的投资范围已经明显收缩。在杭州市场内部，土地成交也出现明显分化：一些外围地块以底价成交，滨江、萧山以及其他核心板块的优质土地仍然能够吸引多家房企持续竞价。

如今，房企不再争夺杭州的每一块土地，资金和资源更多集中到少数核心地块，但围绕优质土地的竞争依然激烈，数百轮报价仍会出现。

当前，杭州市场房企间的竞争依旧激烈，只是从过去更广泛的扩张，转向了更集中、更精准的争夺。也正因为如此，当资金、资源和合作关系越来越集中于少数项目，公开竞价之外的商业交往如何保持边界，就变得更加重要。