​“慢”的代价与回报：恒隆地产内地三十年

一家以“慢”著称的港资地产商，刚刚完成三代人的权力交接，又迎来了新任CEO。而在它深耕了34年的内地市场，那些曾经以它拒绝的速度狂奔的对手们，多数已经倒下。

2026年7月31日，恒隆集团中期业绩出炉：总收入63.41亿港元，同比增长22%；内地商场租赁收入25.67亿元人民币，创历史新高。同一天，集团宣布已物色到新任行政总裁人选，9月7日入职，10月1日正式履新。

从1992年陈启宗挥师北上，到2026年4月陈文博任内杭州恒隆广场开业——整整34年。恰好覆盖了中国房地产市场从萌芽到狂飙再到深度调整的完整周期。

慢，还能走多远？

一

1992：逆势北上的“赌注”

1991年，41岁的陈启宗接管父业，出任恒隆集团董事长。

恒隆在香港已走过30余年。陈启宗后来回顾：“首30年是由高处向低走，头十年是黄金期，之后变得保守，增长慢了下来，失去了很多当时最大的机遇。”

接掌帅印的陈启宗没有延续保守。1992年，他挥师北上。

恒隆正式进军内地，此后数年先后拿下上海徐家汇和南京西路两幅大型地块。其中南京西路地块总投资额3亿美元，是当年上海静安区大规模改造总标价最高的项目。前者孕育了1999年开业的上海港汇恒隆广场，后者则矗立起上海恒隆广场。

“恒隆早于1990年代初便进军内地市场，至今已进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州。”陈启宗后来写道。

拿下土地之后，恒隆在规划、招商、人才培训上花了大量时间。当内地房企在高周转模式中狂奔时，恒隆在精雕细琢。

——但精雕，不等于没有代价。

二

上海“双塔”：收租机器的诞生

1999年12月28日，上海港汇恒隆广场在徐家汇开业。这是恒隆在内地的第一个商业项目，商业面积12万平方米。

彼时中国购物中心行业尚处萌芽期。港汇恒隆广场没有延续传统百货模式，定位为中高端、一站式综合体。这一在当时显得超前的定位，奠定了此后二十余年的租金基本盘。

南京西路的上海恒隆广场随后拔地而起。两座“恒隆”在上海东西对望，成为恒隆内地版图的第一块基石。

陈启宗后来透露过一个数字：仅上海恒隆广场的零售额，已占恒隆所有香港零售租户总销售额的90%以上。一个项目，撑起了一个市场。

2000年前后，上海写字楼需求爆发，两座广场的写字楼成为租金最贵也最抢手的物业。“收租公”模式在上海完成了第一次完整验证。

但陈启宗并未急于复制。直到2005年前后，恒隆才开始谋划上海之外的城市。此后十余年间，陆续进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉，直至杭州。每一步都审慎，每个项目都耗时数年。

这种“慢”，在行业上升期被质疑错失良机。但当周期逆转，它成了最厚的安全垫。

三

2010年代：V.2的扩张与分野

九城十一子

恒隆将自身发展划分为三个阶段。“恒隆V.1”是香港多元化业务的基础阶段；“恒隆V.2”是集团在内地重点扩张阶段，聚焦大型资本密集型综合商业项目。

V.2阶段，恒隆在内地九个城市落子11座“恒隆广场”。但并非所有项目都同样成功。

2025年的数据：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场两大标杆项目租赁收入合计贡献内地商场租赁收入超58%。无锡、大连、昆明也录得10%以上的收入增长。

但武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场的收入均出现明显跌幅。2026年上半年，这一分化仍在延续。

上海独大，还是全国开花？

V.2让恒隆从“上海双塔”走向全国九城。但一个问题也随之浮现：上海模式为何无法在所有城市复制？

答案不在恒隆本身，而在中国城市的分化。一线城市的消费力足以支撑顶级奢侈品商场，二线城市的客群基础和消费结构决定了同样的定位可能水土不服。V.2的成功与分野，本质上是中国城市能级差异在商业地产上的投影。

这一认知，为V.3埋下了伏笔——与其在新城市重复试错，不如在已证明成功的城市深耕扩容。

“我们充满信心。”陈启宗在2021年致股东函中写道。但市场的残酷在于，并非所有信心都能如期兑现。

2024年，陈启宗在最后一封致股东函中写道：“唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。”这封信，既是对股东的道别，也是对恒隆未来的嘱托。

四

2024：交棒时刻

最后一次以董事长身份出席

2024年4月26日。

恒隆集团股东周年大会。陈启宗最后一次以董事长身份出席。

“以前很多内地房产公司是对手，今天不再有这些对手。”他说，“市场旺有旺的机会，市场不旺的时候机会也不少。”

掌声。

41岁的陈文博站起来，走向台前。

这一刻陈启宗交出的不仅是一个职位，更是一套历经33年验证的商业哲学——对周期的敬畏、对财务稳健的执着、对“慢”的信仰。

但陈文博接手的市场已经变了。父亲创业时，中国商业地产是一片蓝海；儿子接棒时，这片海挤满了船，而且正在退潮。2024年上半年，上海两座恒隆广场的租户销售额下降超过20%——这是恒隆进入内地以来，标杆项目首次遭遇如此剧烈的下滑。

“最坏的情况很快便会过去。”陈文博在首份致股东函中写道。但“过去”之后呢？

41岁的接棒者

陈文博在股东大会上感谢父亲“令公司有诚信、财政稳固、基础实净”。他同时明确，上任后将继续发展高端零售，重心在内地——分别有约七成收入及资产在内地。

他宣布削减派息33%以保留更多现金，强调现时要更审慎理财。

答案在一年后揭晓。

五

V.3：从增量到存量的战略转身

2025年9月，恒隆65周年庆祝酒会上，集团正式公布“恒隆V.3”策略。

行政总裁卢韦柏的定义简洁直接：“V.3实际上是‘存量优化’。在现有的10个城市将物业增值，投资回报快很多。”

这意味着恒隆短期内不再大规模拓展新城市，聚焦既有城市的存量优化。但卢韦柏补充说，“恒隆亦非不再买地起项目，要视乎政策及情况再决定投资”。陈文博也表示，“现在是投资香港地产的不错时机”。

V.3的核心逻辑：以高资本效益的方式精选现有项目再投资，提升顾客体验，扩大项目规模与可达性。陈文博将其定义为“资产优化”战略，“意味着过去大规模重资产投资的进化”。

落地动作迅速而密集——

2025年，恒隆与上海九百签约，拿下南京西路1038号商业项目20年经营权。该项目前身为梅龙镇广场，位于“梅泰恒”核心地段。投用后将为恒隆在南京西路物业组合新增约9.6万平方米楼面面积，增幅约44%。

同年在无锡，恒隆与梁溪城市发展集团签订20年租赁协议，取得无锡新世界百货重建经营权，将无锡恒隆广场总零售面积扩大38%。

昆明尚义街项目启动；杭州百货大楼南座及北座的20年租赁协议签署。

从“买地盖楼”到“存量焕新”，恒隆完成了一次战略重心的位移。

六

2026：杭州，第11个

开业那天，他站在人群中

2026年4月28日，杭州恒隆广场试业。

这是恒隆在内地的第11座“恒隆广场”，也是陈文博接任后第一个全新开业的旗舰项目。在上海恒隆广场长期扮演业绩压舱石之后，恒隆需要一个新“王牌”。

陈文博站在人群中，看着消费者涌入。

他没有在剪彩仪式上讲话。据在场人士回忆，他只是简短地说了几句感谢的话，然后退到一旁，把镜头让给了项目团队和首批入驻的品牌商户。

没有人知道那一刻他在想什么。27年前的同一天——1999年12月28日——他的父亲陈启宗在上海徐家汇，为港汇恒隆广场剪彩。那是恒隆在内地的第一个项目。杭州是第11个。

从1到11，恒隆用了27年。平均每2.7年开一个项目——这个速度，在任何一家内地房企看来都慢得不可思议。

陈文博没有说过他是否想起了父亲。但他说过另一句话：“没有经历过两三个大周期的房地产商，是不可靠的房地产商。”——父亲的原话。他记住了。

数字之外的挑战

开业两个月的成绩单：租赁收入3700万元，合计贡献4300万元人民币收入。商场出租率89%，承租率98%。“五一”黄金周日均客流12万人次。

陈文博的评价是“审慎乐观”：“这一年不会太差，有些期望。”

挑战同样清晰。内地办公楼市场供过于求，2026年上半年恒隆办公楼业务收入下降12%。卢韦柏直言：“最主要的是保留住现有的客人。”

更深的隐忧在消费结构的变化。卢韦柏透露，近半年商场新进驻的品牌中，时尚、电子产品、情感消费类品牌同比增加20%，奢侈品小幅缩减。

从“高端”到“多元”

恒隆在主动调整。巩固高端基本盘的同时——自2025年开始，内地物业组合不再划分“高端”及“次高端”类别——根据各项目区位和客群结构，灵活引入化妆品、餐饮、服务类业态。

效果正在显现。2026年上半年固定租金同比增长3%，提成租金增长22%。租户销售额同比增长17%——其中非奢侈业态增长20%，超过奢侈业态的15%。上半年引入首店品牌103个。

2026年7月31日，恒隆宣布已物色到新任行政总裁人选。卢韦柏在卸任前完成了杭州项目开业和V.3战略落地。新CEO将于9月7日加入，10月1日正式履新。

恒隆进入了一个新的治理周期——家族第三代掌舵、职业经理人操盘、存量战略主导。

七

四问恒隆：慢的价值与边界

一问：慢根植于何处？

陈启宗曾说：“没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商。”在2023年报致股东函中，他写道，恒隆“需要平衡财务稳定与必要的策略需要”。与内地房企“肆无忌惮的高杠杆”相比，恒隆始终将财务稳健置于规模扩张之上。

但“慢”的价值在不同阶段是变化的。1990年代是审慎布局；2010年代是错过扩张窗口；2020年代是避开杠杆崩塌。同一个词，内涵完全不同。

回看1990年代，“慢”让恒隆在上海精雕出两座顶级商场，也让它错过了2000年代初期内地商业地产的爆发窗口。万达、华润在各地快速复制时，恒隆仍在雕琢第二个、第三个项目。这种代价，在行业上升期被放大为“错失良机”；周期逆转，它又被重新定义为“审慎”。同一个“慢”，在不同周期的天平上，重量完全不同。

二问：V.3能跑出V.2的速度吗？

V.3的逻辑是不新增城市、深耕存量。但存量改造的回报周期不同于增量开发。20年租赁协议意味着资金被长期锁定。

卢韦柏坦言“增量扩张比较困难”——既是战略选择，也是形势所迫。但他也强调，恒隆并未完全停止增量投资。

V.2与V.3不是替代关系，而是进化关系。V.2完成了骨架搭建，V.3是在骨架上填充肌肉。这条路径能否跑出比V.2更高的资本回报率，取决于执行效率——这个效率，要到2028年之后才能初见分晓。

三问：父辈的旗帜能扛多久？

陈启宗执掌33年，留下100余封致股东函。那是一部商业思想的编年史。

陈文博接任后，能否延续父亲的战略判断力？新CEO到位后，家族与管理层的权力边界如何界定？没有答案。

但有一点是确定的：陈启宗留下的不仅是资产和职位，更是一套完整的决策框架——对周期的敬畏、对现金流的执着、对“慢”的信仰。陈文博接住的，是一套经过33年市场检验的“操作系统”，而非一张白纸。

这些问题的答案，不在股东会的掌声里，在下一个五年的业绩报告中。

四问：高端商业地产变了？

消费波动折射出的不是奢侈品退潮，而是结构分化。2026年上半年，恒隆内地商场租户销售额同比增长17%。其中非奢侈业态增长20%，奢侈业态增长15%。恒隆正在从单一依赖高端品牌转向多元结构的再平衡。

更深的问题：如果“高端”本身正在重新定义——从“卖贵的东西”到“提供独特的体验”——恒隆的“高端”基因是否需要重新定义？

这个问题，答案不在2026年的中期报告里。

陈启宗在退休前的最后一封致股东函中写道：“唯有变化才是永恒。”

如今，他的儿子正带领恒隆穿越同样的迷雾——从买地盖楼到存量焕新，从家族掌舵到经理人操盘。恒隆没有改变对“慢”的信仰，但正在改变“慢”的方式。

2026年4月28日，杭州恒隆广场开业。陈文博站在人群中，看着消费者涌入那扇门。七个月后，中期数据不错，但真正的考验才刚刚开始。

父亲用33年践行了“慢”的哲学。轮到陈文博了。

（注意：本文数据来源于恒隆集团及恒隆地产2026年中期业绩公告、上海证券报、证券时报、澎湃新闻、明报、观点网等公开报道）