房东主动让步为时已晚！胖东来经营 24 年老店，依旧进入闭店倒计时

一家一年卖出20亿元、净赚1亿多元的门店，老板亲口宣布2026年12月底关门。

它开了24年，是胖东来第一家大型综合商场。 8月7日，于东来在直播里说了这件事。 两天后他解释原因：2015年负责签租约的人没按公司规定办，把整体签约拆成了跟几十个小业主分别签，个别租金后来涨到"无法想象的地步"。

许昌生活广场2002年1月1日开门，超市、服装、百货、餐饮、医药全在一栋楼里。

2026年上半年，这家店销售额超过9.77亿元。 放到整个胖东来体系里，集团上半年累计销售139.55亿元，生活广场是其中的主力之一。

于东来把话挑明："其实这几户占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的底线，始终是我的心结。 因此合同到期后，尽管生活广场年销售20亿、年利润超1亿也要关，信仰和开心永远是第一位的。 "

这不是临时起意。 2021年年底的"东来讲堂"上，于东来就说过：生活广场和电器城必须关闭，到期给什么条件也不做，因为建筑和环境达不到胖东来的标准。

硬件短板摆在那：没有地下停车场，周边车位有限；通道相对狭窄，部分新增服务功能因空间不足难以落地。 作为20多年前的物业，硬件条件已难以匹配当下的服务标准。

胖东来内部规定得很清楚：单店所有租赁区域必须统一签约，租期一致、租金上浮标准统一。 这是零售行业的基本操作，核心门店通常锁定15到20年长期租约，每年固定上浮2%到5%，提前把续约风险框死。

生活广场这栋楼产权分散在大量小业主手里，不存在单一产权方。 2001年首次租用时，胖东来通过"整体打包、统一签约"的方式平稳运营了十几年。

转折点在2015年。 第一轮整体租约到期，项目负责人没执行集团统一签约制度，改为与数十位小业主零散签约，租期长短不一：有的签1年、有的签5年、有的签10年，租金涨幅也没有统一上限。

少数拿到短期合同的业主，在租约到期后开始单方面大幅提价。 部分合同设置了每年8%到10%甚至更高的租金递增条款，远高于行业常规的3%到5%。 经过十年复利叠加，原本偏高的初始租金被持续放大，最终涨到了"无法想象的地步"。

不同业主之间信息不透明，部分业主得知周边铺位的高租金报价后，纷纷要求对标，整体租金基准线被进一步推高。

等内部审核发现异常时，"显失公平"的一年撤销时效已经过期，合同全部具备完整法律效力，没有留下可事后调整的弹性空间。

生活广场这个局，不是个例。

开发商当年为了快速回笼资金，把商场切成几百个虚拟产权铺位卖给散户。 业主拥有产权但不独立经营，交由第三方统一运营，靠固定回报拿到收益。 这种"售后返租"模式实质上是产权、经营权、管理权的三权分离。

法院系统对这种模式的风险早有研究。 虚拟产权式商铺没有实体墙壁分割，现行房屋权属登记规则对其登记确权未有明确规定，各地做法不一。 南部县法院审理的"申新泰富"产权式商铺纠纷案中，业主们胜诉后进入执行程序，法院拍卖自持商铺但效果不理想，胜诉权益很难实现。

广州天河区法院在司法建议书里也指出，"格仔铺"投资引发的纠纷不断增多，商业用房的分割测绘、登记制度设计存在不合理、不完善之处。

统一运营需要一盘棋，所有权却散落在几十甚至上百个业主手里。 单点否决权太多，共识成本极高，这是散售商铺模式的结构性缺陷。

于东来在租金上"硬刚"，这并非头一遭。

2015年，新乡大胖店年利润六七千万元，房东把年租金从800多万元直接涨到2400万元。 于东来想都没想，直接撤店走人。 原商圈客流应声下滑，部分铺位空置至今。

十年后，类似的剧本在许昌重演。

于东来在8月9日的动态里讲过胖东来到2029年10月之前的规划：每个项目都要达到国际一流品质，达不到的都关掉，生活广场是第一个。

中指研究院2026上半年的数据：百大商业街商铺平均租金23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%；百大购物中心商铺平均租金26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%。

81.5%的样本商业街租金环比下跌，85.3%的样本购物中心租金环比下跌。 二线城市样本商业街中，租金环比下跌的占比92.3%。

中华网的报道说得更直白：部分二线城市核心商圈商铺空置率已超30%，商铺的议价权正在从房东端向租户端转移。 越来越多业主开始主动选择降租、稳租户，上海不少业主对品牌门槛要求有所降低，以保出租率为先。

过去是"铺子决定客流"，现在是"商户决定客流"。 一个头部品牌能自带流量走到哪火到哪，地段不再是万能钥匙。

闭店消息出来后，网络上出现一批账号，以胖东来卖场画面为背景，打着"生活广场闭店通知""全场限时5折"的旗号直播带货。 胖东来已正式声明：从未在任何网络平台开展直播带货业务，也未授权任何单位或个人开设网店、直播卖货，相关行为已涉嫌不正当竞争，法务部已固定证据。

针对"胖东来放弃许昌西区"的市场传闻，于东来在社交平台正面回应：西区正在和政府协调地方。

24年的老店走到尽头，新的布局已经在路上。 生活广场的员工不会裁撤，500多人全部内部转岗到时代广场和其他门店，会员权益开始迁移，客流也在慢慢导向其他门店。

24年前元旦开业那天，许昌人在生活广场买下第一件商品。 2026年12月，这家店会拉下最后一次卷帘门。

中间的故事，是一份2015年没按规定签的租约，和一份"公平比利润重要"的脾气。