胖东来走了，腾讯也走了：留下空铺子和降下来的房租，是谁赢了？

你见过把商圈做火之后，被房东涨租逼走的吗？这件事最近同时发生在两个完全不搭边的企业身上，一个是下沉市场顶流超市胖东来，一个是互联网巨头腾讯。俩人不约而同选了离场，留下一堆空铺子，还有直接降了不少的房租。这下所有人都懵了，房东涨租原本想多赚钱，结果到最后，到底谁赚谁赔啊？

胖东来许昌这家生活广场店，2002年就开了，经营面积两万三千多平，是许昌当地公认的商业地标。一年销售额能做到20亿，年利润超过1亿，开了24年攒下了稳定的客流和口碑，连周边商铺的租金都是被它带起来的。问题就出在早年的租约，当初个别工作人员没按公司规定统一签，导致部分房东的租金彻底失控。

创始人于东来直播的时候直说了，部分租金涨得离谱，远远超出了公平合理的范围，这家店2026年12月底就永久闭店，不再续租。这可不是胖东来第一次这么刚，之前新乡的大胖店，一年利润有六七千万，房东直接把年租金从800多万涨到2400万，涨幅快三倍。于东来没犹豫，直接关店走人，后来那处原址租金一路跌到200万都少有人问津，这次不过是同样的剧情再演了一遍。

胖东来不是付不起租金，就是不想惯着这种毛病。于东来话说得很直接，这些房东就是不想种地，光想着摘现成的果子，租金涨得破坏了合作的基础，那不如不干。同样玩了一把离场的还有腾讯，操作比胖东来更直接。

腾讯在深圳南山科兴科学园租了十几年办公楼，年租金最高的时候超过10亿元，占了整个园区租金收入的四成还多。从2025年下半年开始，腾讯陆续退租了四栋写字楼，一共释放出差不多15万平方米的办公空间。原因很简单，腾讯自己的园区建好了，不用再给房东交大额租金了。

腾讯这个新园区叫企鹅岛，2019年拿地，总投入319亿元，2025年10月就启动试运营，到2026年6月底已经有约2.8万名员工搬进去办公。连员工公寓都安排得很贴心，月租定在2000元到3000元之间，周边同类型公寓租金都要4000元左右。腾讯这笔长期账算得很清楚，与其年年交租最后啥资产都落不下，不如一次性投入，给自己攒下实实在在的物业。

两家企业离开之后，留下的场子是什么情况，其实从空铺子和降下来的房租就能看明白。科兴科学园的写字楼租金，之前峰值差不多220元每平方米每月，腾讯退租之后，不少千平以上的房源挂牌价跌到了94元左右，整体平均降幅在三成到四成之间。园区里的餐饮和配套商业订单掉得很明显，过去靠腾讯员工流量吃饭的奶茶店和快餐档口，第一个受到影响。

胖东来许昌店宣布闭店之后，周边商户就算还在营业，心里也早就开始担心客流下滑。有商户说“我们也在等通知”，其实谁都清楚，没有胖东来撑着，这条街的人气会掉一大截。这真不是个别事件，整个国内商业租赁市场都在出现这种变化。

中指研究院监测显示，2026年上半年全国百大商业街和重点购物中心商铺租金延续下跌态势，议价权正在从房东这边转到租户那边。同策研究院的相关人士说，实体商业里长期藏着一种模式，品牌把商圈养起来做熟了，房东就借机收割。更关键的是，国内目前缺乏针对商业租赁期内单方恶意涨租的专门法规，合同到期后房东大幅涨价，租户要么接受要么搬走，很难获得有效救济。

面对这种困局，有实力的企业找出了第三条路。胖东来投资约65亿元自建梦之城一期，建筑面积46.7万平方米，规模不小。腾讯直接投资319亿元建企鹅岛，占地约80.9万平方米，建成后总建筑面积超过300万平方米。一个在河南小城，一个在深圳一线，体量不同，思路完全一致，不再把命运交给随时可能涨租的房东。

说到这其实挺扎心的，胖东来和腾讯有资本硬扛，能自己建物业，那普通小商户怎么办？开面馆的、开奶茶店的、开服装店的，大多没能力自建物业。搬一次店，几十万的装修投入可能直接打水漂，不搬，就得硬扛每年上浮的房租。他们没有谈判筹码，只能在涨租和搬迁之间反复消耗。

大龙头企业靠着自建园区脱离了租金绑架，大量中小商户还是被困在传统的房东和租户的博弈里出不来。回到最开始的问题，到底谁赢了？短期看，房东失去了稳定的优质租户，租金下跌、物业空置、资产估值受损，账面损失最直接。两家企业确实要承担搬迁重建的成本，但换来了长期资产和经营的自主权。

长期来看，这次的连锁反应正在改变大家的市场认知，从来没有什么地段天生就值钱，是里面的人和企业把价值撑起来的。胖东来撤了街就冷清，腾讯搬了园区租金就降，这已经很能说明问题。真正稀缺的不是砖头水泥，是持续创造价值的能力。靠着地段垄断躺赢的时代，正在被这些离场者亲手打破。

你怎么看胖东来和腾讯用离场对抗租金上涨的做法，不妨聊聊你的想法。

参考资料：

深圳新闻网 深圳腾讯新总部园区曝光！80%工位看海！

极目新闻 胖东来将关闭24年老店，于东来回应