最新@国祥府（营销中心电话）|97%得房|5.6 万起|精装交付【售楼处电话】国祥府|97% 得房三居|昌平双地铁洋房

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密云是首都最重要的水源保护地及区域生态治理协作区，是国家生态文明先行示范区，是特色文化旅游休闲及创新发展示范区。本案“国祥府”设计于2020年初，由四大房企强强联合开发的“国祥系列”处女之作，以匠心整合优质资源，迭新密云人居高度，将自然和建筑完美融合，力求打造密云“首座活氧森林系社区”。

项目概况|Project Overview

项目位于密云区檀营板块鼓楼核心区，项目东至檀营街，西至檀西路，北邻站东路，南至檀支一路，地块北侧紧邻冶仙塔风景区。总建筑面积17.4万平方米，总建设用地6.0万平方米，容积率2.0，建筑限高：30m（局部45m），绿地率：30%，建筑密度：30%，户型产品定位为刚需及改善类产品。

▲ 项目区位图

▲ 冶仙塔风景区实景

本项目签约合同涵盖概念、方案、扩初、施工图及PC深化设计内容，“全流程设计”着眼于全局考量，对落实项目产业化设计效果显著，方案设计初期引入装配式设计理念，有效节约项目周期，降低建造成本，提高施工质量，提升建筑品质。

产业化政策|Related Policies

1. 实施范围规定：

根据2017年3月1日颁发的《北京市人民政府办公厅关于加快发展装配式建筑的实施意见（京政办〔2017〕8号）》中的规定，自2017年3月15日起，通过招拍挂文件设定相关要求，对以招拍挂方式取得城六区和通州区地上建筑规模5万平方米（含）以上国有土地使用权的商品房开发项目应采用装配式建筑；在其他区取得地上建筑规模10万平方米（含）以上国有土地使用权的商品房开发项目应采用装配式建筑。

2. 实施标准规定：

装配式建筑应严格执行国家及本市的相关标准，同时还应满足以下要求：

1.装配式建筑的装配率应不低于50%。

2.装配式混凝土建筑的预制率应符合以下标准高度在60米(含)以下时，其单体建筑预制率应不低于40%，建筑高度在60米以上时，其单体建筑预制率应不低于20%。

3. 产业化实施楼栋及设计要求：

本案为2020年4月以招拍挂方式取得的商品房开发项目，项目地坐落于北京密云区，地上建筑规模超出10万平方米，按照政策要求，属于实施装配式建筑的范畴，除小区配套以外的所有住宅楼，均需实施装配式建筑技术，装配率应不低于50%；因采用混凝土结构，且建筑高度在60米(含)以下时，其预制率应不低于40%。

规划设计|Project Planning

1. 项目规划思路

整体原则：从环境及城市空间的整体性出发，统筹布局用地、道路、绿地及配套服务设施等空间，兼顾城市空间形态的需求，塑造富有特色的居住社区；充分考虑山体天际线的形成，为城市创造新的风景线。均衡、通透、低密，融入自然。

地块价值分析：项目北临冶仙塔风景区，享有良好的景观资源；用地临近密云北站，南向3公里外即大广高速，通过对项目用地周边的景观资源及噪音研究分析，结合地块居住价值点分布，地块四周居住价值相对于区内腹地较低；

半围合的规划布局：规划中用75-89平方米小高层一梯两户类洋房产品环绕89-125平方米多层洋房，从而形成半围合形态，让北侧的公园景观得到最充分地利用，也使得居住区内部更内敛，享受安静舒适的“内庭院”环境；

丰富的城市天际线：响应“密云区城市导则”对新建住宅区规划“显山露水、高度低矮、疏密有致”的规划导引，项目呼应周边建筑群体形态，引入一条直通北侧山体的景观通廊，洋房层数高低变化及平面前后错动，整体错落布置疏密有致，与东侧“京投锦悦府”形成高度起伏延绵的城市天际线形象。

空间仪式感的打造：规划架构为“一横一纵一环多组团”，以中轴对称统筹空间美学、三进礼序入户，从社区大门，到酒店式大堂、地下车库大堂，再到巧妙玄关入户，打造奢华归家一体化礼序体验，让每一次回家都被赋予尊贵的仪式感。

2. 产业化要求下的规划设计思考及应用：

楼栋模块化：

楼栋组合平面设计优先确定标准套型模块及核心筒模块，平面组合形式尽量实现高效的模块化设计。本项目住宅分为小高层、多层洋房，楼栋重复利用率高。

▲户型分布图

方案设计|Architecture Design

1. 户型设计：

本项目产品定位为“刚需刚改”，户型产品面积段丰富，迎合市场高品质需求，从产品配置到面宽尺寸方面均同步升级，市场竞争力较强，满足当地刚需刚改购买人群的购房需求。

75-89㎡小高层产品

位于居住区北部区域，尊享“冶仙塔”自然风景，1T2类洋房，户型方正，南北通透，餐客厨联通布局，空间利用率高。

89㎡三面宽小高层及多层洋房产品

南向奢阔宽厅，容纳多元生活场景，一字通体双阳台园区景观尽收眼底，LDKB一体化设计，尊享私属电梯入户，为居住者营造高品质生活体验；

128㎡三面宽洋房产品

南向10.5米奢阔大横厅，3室/4室多功能自如切换，LDKB餐厨客阳一体化设计，洄游流线，南向一字通体双阳台，超大观景平台，尊享私家专属电梯入户，升级居住体验，开启理想艺术美学生活；

2. 产业化要求下的规划设计思考及应用：

套型模块化：

本项目共计6种套型，户型产品各功能房间均采用标准化设计，模块化程度比较高（下图仅为参考，以实际交付为准）。

厨卫模块化：

本项目采用标准化的厨房和卫生间（下图仅为参考，以实际交付为准）。

核心筒模块化：

本项目采用标准的核心筒模块，包括了楼梯的标准化、电梯井的标准化及机电管井和走道的标准化（下图仅为参考，以实际交付为准）。

立面设计 |Facade Design

项目建筑立面采用新亚洲建筑风格，以典雅、厚重、体量感为基本特征。对建筑整体采用错、漏、退的设计处理手法，与现代城市环境氛围和谐一致。建筑立面简洁硬朗又不缺乏细部，形成丰富的空间效果和戏剧化的阴影关系。体量关系简洁明快，同时形体的高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。

材质上，采用浅米黄色真石漆配以暖灰色的涂料，营造出舒适、愉悦、暖人的空间环境，细节上充分考虑材料的肌理、色调以及尺度的运用，简约中富于变化。

▲“国祥府”区内住宅实景图

材质上，采用浅米黄色真石漆配以暖灰色的涂料，营造出舒适、愉悦、暖人的空间环境，细节上充分考虑材料的肌理、色调以及尺度的运用，简约中富于变化。

▲住宅实景图

产业化要求下的立面设计思考及应用：

立面标准化：

装配式建筑的立面设计与标准化预制构件、部品的设计是总体和局部的关系，通过立面设计优化、设计运用、模数协调的原则，采用集成技术，减少构件的种类，并进行构件的多样化组合，达到实现立面个性化、多样化设计效果及节约造价的目的。

建筑立面规整，外墙无凹凸，同时立面开洞尽量统一，减少墙面的装饰构件，尽量避免复杂的外墙构件。居住建筑的基本套型在满足建设项目要求的配置比例前提下尽量统一，通过标准单元的有序组合达到高重复率的组合方式，实现立面外墙构件的标准化和类型的最少化。建筑立面呈现出整齐划一、简洁精致、富有装配式建筑特点的韵律效果。

▲ 立面效果图

本项目门窗尺寸设计遵循模数协调原则，同时减少门窗类型，达到立面的标准化。

▲ 立面组合外窗效果图

立面采用简单线脚，满足预制外墙要求。

▲ 立面线脚实景图

技术方案|Technical Proposal

1. 建筑装配式得分策略：

本项目装配式评价得分需满足国标和北京地标相关规定，即国标和北京地标双控制，均需满足50%装配率的要求。

（1） 北京地标

根据北京市发展装配式建筑2017年工作计划要求：装配式建筑的装配率应不低于50%。

本案在控制成本的基础上满足政策要求，进行各建筑的装配率分析，其中：

① 表中带“★”的评价内容，评价时应满足该项最低分值的要求。

② 表中带“*”的分值采用“内插法”计算b，计算结果取小数点后一位。

③ 表中数据仅供参考，以最终实施为准。

本项目的装配式建筑评分情况如下：

整体总分为100分，得50分，即可满足50%，本案得分52分，满足装配率大于50%的要求。

（2） 国标《装配式建筑评价标准》GB/T51129‐2017

本项目的装配式建筑评分情况如下：

2. 建筑装配式得分措施：

（1） 主体结构、围护墙和内隔墙得分：

外围护部分预制混凝土外墙，其余位置加气混凝土条板，内隔墙采用加气混凝土条板，项目预制构件分类：

▲混凝土预制墙

▲混凝土叠合楼板

▲混凝土预制空调板

▲混凝土预制楼梯

▲装配式节点设计-叠合楼板、预制空调板

装配式建筑的外墙应满足结构防水、防火、保温及建筑造型设计等要求。外墙采用硅镁外墙板或加气混凝土条板，构造做法如下：

（2） 全装修得分

本案采用全装修设计，精装交付。

▲吊顶节点大样图

▲127户型厨房地面节点大样图 与 127户型窗台板大样图

▲127户型机电点位图 与 127户型地面铺装图

▲127户型天花灯具尺寸图 与 127户型灯具连线图

▲混凝土预制空调板

▲127卧室效果图

▲卫生间及厨房效果图

（3） 公区装配化装修、厨房、卫生间得分：

① 本项目公区、厨房、卫生间均采用集成管线及吊顶100%。

设计阶段—— 室内的管线综合征设计阶段介入，提前定位，解决各种管线系统的打架问题。

构件加工 —— 依托设计阶段的提前把控，管线系统在工厂加工完成，有效减少热熔等会造成场地污染，管线隐患的现场加工方式。

施工阶段—— 快速的干连接，快装即插，卡接牢固；管能与主体分离，避免现场湿作业。

后期维护—— 管线先集成，再合理分配，全部接头布置于顶内，理线清晰美观，方便后期管理、翻新维护。

▲集成管线及吊顶示意

▲剪力墙区电气连接做法

同时在设计过程中，机电设备相关管线做到装修深度，预制构件在工厂生产能够提供预留预埋的精度，这样才能保证管线预埋的合理性和准确性。电气专业预埋线管、线盒在预制混凝土外墙板中准确在工厂预埋，客厅灯具开关在叠合楼板预埋。给排水专业在各楼层板预留孔洞位置处预留套管，避免后期安装吊模补浇混凝土作业。

② 本项目厨房采用干式工法地面。

▲厨房有地暖干法地面节点构造及施工现场

（4） BIM应用

采用BIM建模分析，优化设计，提升效率。

优点：

1.BIM技术建模分析，图纸问题审核

2.模型碰撞检测

3.管线综合优化

4.区域净高分析

5.设计成果通过BIM信息化技术生成相关构件图纸

6.装配式施工流程BIM演示

7.实现设计、生产、装配各环节BIM技术联动

8.实现信息化管理。

▲幼儿园设备管线安装施工现场

装配式施工|Prefabricated Construction

▲构件生产 与 预制构件运输

▲预制墙体现场存放示意图 与 楼梯现场存放示意图

▲预制外墙吊装

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一线城市新房价格环比总体上涨

国家统计局数据显示，7月份，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比下降。

新房方面，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1％转为持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2％、0.1％和0.2％，北京下降0.3％。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1％。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3％，降幅与上月相同。二手房方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2％，涨幅比上月回落0.1个百分点。二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.3％和0.4％，降幅均与上月相同。

同比看，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅总体继续收窄。新房方面，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1％，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8％，降幅收窄0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2％，降幅与上月相同。二手房方面，7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.7％，降幅比上月收窄1.2个百分点。二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.1％和5.8％，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国证券报记者采访时表示，7月楼市进入传统淡季，供需两端表现偏弱，热点城市房价回稳节奏有所放缓。展望8月，受暑期旅游出行热度走高、新房供应收缩等多重因素影响，房地产市场交易仍将处于淡季区间。

7月房地产市场成交数据也印证了上述观点。中指研究院数据显示，7月份，重点城市二手房市场成交活跃度环比回落，但仍强于去年同期，重点20城二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3％。

多地政策持续加码

政策端是影响后续市场走向的核心变量。顶层设计持续发力。7月《扩大消费“十五五”规划》印发，将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，着力释放住房消费潜力。7月30日中央政治局会议召开，会议强调“稳定房地产市场”，释放楼市优化调整的积极信号。7月31日，国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，提出要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，提升管理服务效能，更好满足居民多样化住房消费需求。

根据中指研究院不完全统计，今年1至7月，各地出台公积金相关政策超360条，较去年同期大幅提升，调整方向集中在提高公积金贷款额度上限、拓宽提取使用范围、优化灵活就业缴存政策和异地就业人员公积金使用政策等方面。

一线城市政策优化也在持续推进。8月7日，北京市印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，进一步释放购房消费潜力。

中指研究院分析认为，未来核心城市精细化优化楼市政策将成为趋势，北上深或将继续清理优化限制性措施，助力住房消费释放。与此同时，因城施策仍是政策主基调，各地预计会继续优化公积金制度、加大购房补贴、推进住房以旧换新，多措并举提振市场活跃度。