紫光芯云产业城，土地闲置被无偿收回，十几亿土地出让金「打水漂」，该如何解读？

近日一则新闻提到，广东东莞市自然资源局发布《解除国有建设用地使用权出让合同公告》称，坐落于东莞市滨海湾新区交椅湾的2宗土地，因闲置被收回国有建设用地使用权，该局正式与宗地受让人——紫光集团两家关联公司解除出让合同。

从法律字面意义上来说，地方政府当然有权，按相关法律和出让合同，收回闲置土地。但在现实中的情况是，开发商和地方政府，有无数种办法，规避回收的风险。

因为，大多数情况下，开发商和地方政府不是对立的关系，在目前的这个大环境下，开发商自然是不想开发，那些明显就亏损的土地，政府大部分情况下，也体谅现在开发商的难处，不会硬逼开发商大面积动工。而地方政府，如果真的要履行收回土地的权力，也是需要很多繁琐流程的，关键的是，现在的土地出让情况，即便收回，也没法立即再拍卖出去。

比如，一些涉及第三方的条件没满足，周边的道路，市政的配套，土地，环评，安评没完成，开发商可以，以此为借口，说土地因为外部原因，还没有达到交付条件，停建，缓建。而这些条件，事先和地方政府「打好招呼」，双方达成「默契」，好给上级或者外界交代。

再比如，即便一定要开工建设，分期，分批次的进行建设，平场平个大半年，基础再做个大半年，一栋一栋楼的慢慢修，开发商投入的资金也不多。

真正开发商和地方政府，撕破脸皮，对簿公堂的情况很少。

而东莞的被收回的两块地，是工业用地和商业用地，并非住宅用地。这意味着，很多回答中，提到的「捂地抬价」的逻辑，是不成立的。

其中和创公司支付1.67亿元，获得108亩工业用地；和融公司支付15.54亿元，获得150亩商业用地

因为工业用地，无法出售，谈不上抬价，而商业用地，不知道这里面自持和出售的比例如何，自持不必说，即便是出售，商业业态的销售去化非常非常慢，更何况现在的行情下，非核心区的出售型商业，也不是什么优质资产。

所以，紫光集团旗下的这两家子公司，纯粹就是没钱，不想开发，而不是「捂地」。

我估计，紫光集团是找地方政府谈过的，紫光的套路，无非就是退地或者调规，退地的可能性非常小，毕竟钱（土地出让金）都进入别人口袋了，怎么可能拿得回来。一般，大部分情况是，开发商希望能够调规。比如，划拨一部分商业用地的指标，为住宅，或者可售型的公寓。住宅和公寓，毕竟去化比纯商业要快，还能够回流一部分资金。

反正，我估计双方对于退地和调规，没有谈拢，所以就有了《解除国有建设用地使用权出让合同公告》。

当然，开发商这边也给出了理由，意思就是说，并非我们不愿意开发（其实就是不愿意开发），而是一些外部的不可抗力，让我们无法按正常的开发流程推进，所以导致了土地闲置。比如他们给出了如下的理由。

一是受2020年初疫情影响； 二是在2020年9月之前，一直与城建部门讨论，直到2020年9月17日才正式提交建设方案，之后2020年11月5日按照最新规范修改后重新报送，2020年11月的东莞市领导小组会议未获通过，直至2021年3月进行协商，2021年4月又进行了方案调整后再提交； 三是因为疫情，设计团队无法到国内现场进行沟通； 四是在用地指标方面，需分期供地，“紫光芯云产业城项目一期”是个大型工程，需要同步进行其他地块的设计与开发，而二期地块至今尚未供地，导致一期项目无法顺利开展。

其实，按其他大部分「缓建」项目的情况，上述理由都说得通。就像我前面提到的那样，只要开发商和地方政府没有到达撕破脸皮的地步，双方达成「默契」，这些理由都成立。地方政府也会把，开发商提出来的这些理由，形成书面的报告，向上级汇报，或者向外部公示。

我了解到的，很多很多在20、21年，拿地还没有开发的项目，都是按这种逻辑，推迟开发的。而政府也没有把土地收回，反而很多时候在帮开发商「说好话」。

而东莞这次和紫光，彻底闹翻，显然不是仅仅因为这两块地的原因。

我们看到，以下的信息，也就是说，紫光在十年前给地方政府画的千亿投资「大饼」，因为这区区十几亿的土地出让金搅黄了。

从2017年11月，紫光集团与东莞市人民政府签订战略合作框架协议，拟投资1000亿元建设紫光集团芯云产业城项目暨“紫光集团华南区总部项目”；到今年8月，滨海湾新区交椅湾2宗土地因闲置被政府收回。这个当时号称“东莞历年来引进的投资规模最大、科技含量最高的项目”，历时近十年，正式宣告终止。

我估计，当时地方政府，为了引入紫光集团的千亿级投资，给政策，给融资，给土地，给资源……大家可以看看，尤其是这个108亩工业用地，土地出让金才1.67亿元，价格是旁边那个商业用地的1/10左右，说白了，就是为紫光集团，「量身定做」的低价地，就是为了让他们来投资，做的亏本买卖。

而这也是，地方政府对于招商引资，在土地财政方面的基本原则。即低价工业用地吸引企业来建厂投资，带来就业，带来消费，带来人流，然后高价出售住宅用地，来平衡前期工业用地的亏损。

这套玩法，持续了几十年，但现在随着房地产市场整体下行，也玩不动了。所以，我们看到紫光和东莞对于土地的纠纷，其中自然有紫光自己经营方面的原因，而更深层次的是土地模式的末路。