最新数据！房价正在起变化

随着公积金等政策落地及改善性需求入市，9～10月市场有望迎来新房交易反弹。

中房报记者 许倩 北京报道

房价上涨和企稳城市增多。

8月17日，国家统计局发布7月70个大中城市商品住宅销售价格数据。70城中，23个城市新房价格环比上涨或持平，较6月份增加2个。杭州以环比0.3%的涨幅领跑全国，上海、深圳、扬州、长春紧随其后，涨幅均为0.2%。一二线热点城市正成为本轮房价复苏“领头羊”。

房价同比降幅延续收窄态势。一线城市新房价格同比下降1.1%，降幅较6月收窄0.2个百分点，其中上海同比上涨3%；二线城市同比下降2.8%，降幅收窄0.3个百分点；三线城市降幅持平。这表明全国楼市下行动能持续减弱。

销售额同比降幅亦同步收窄。1～7月份，新建商品房销售额42718亿元，同比下降13.1%，降幅较6月收窄0.5个百分点。但需注意的是，新建商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降11.8%，降幅扩大0.2个百分点。这种反差意味着，“以价换量”的促销力度正在减小，价格竞争最激烈阶段已经过去。

一个重要信号是，1～7月，全国二手房交易网签面积达4.82亿平方米，同比增长10.2%，已超过新建商品房销售面积。这标志着，中国房地产市场正加速从增量时代迈向存量时代。

17个城市房价上涨

七八月份历来是楼市淡季，市场复苏节奏承压。

从房价表现来看，环比指标略有下滑。国家统计局数据显示，7月份，一线城市新房价格环比由6月上涨0.1%转为持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。

二线城市房价在6月份止跌后，7月份再度环比微降0.1%；三线城市环比下降0.3%，降幅持平。这既有季节性淡季影响，也与供给端收缩有关。

市场机构调研显示，7月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积676万平方米，环比下降32.5%，同比下降25.5%。1～7月累计供应面积5464万平方米，同比下跌22.2%，供应端延续收缩态势。

70城中，17个城市新房价格环比上涨，较6月减少3个。杭州涨幅居首，环比上涨0.3%，同比亦上涨2.6%，其核心原因是供应结构向高端改善倾斜。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，随着杭州新房取消限价、新增供应不断往改善板块集中，7月新房成交均价4.7万元/平方米，达历史最高值。当月总价在800万元以上改善产品成交占比同比上升，尤其是千万元级豪宅，成交量同比上升7.1%。

7月，上海、深圳、扬州、长春四个城市新房价格环比均上涨0.2%；广州、大连、南京、宁波、青岛、武汉、南宁、重庆、无锡、烟台、济宁、宜昌，均微涨0.1%。

二手房市场亦在修复。7月，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，已连续5个月上行，但涨幅回落0.1个百分点。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二三线城市二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅持平。

同比降幅明显收窄。7月，一线城市二手房价格同比下降3.7%，降幅收窄1.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降4.5%、2%、4.7%和3.6%。二三线城市二手房价格同比分别下降5.1%和5.8%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

70城中，二手房价格环比上涨或持平城市有8个，较6月减少2个。其中，5个城市环比上涨，较6月减少4个，分别为广州、上海、深圳、徐州、沈阳，涨幅依次为0.4%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%。

广州、徐州尤为值得关注，两地二手房价格均已连续5个月环比上涨。广州更是以0.4%涨幅成为本轮二手房市场领涨者。

值得一提的是，广州此番二手房价格回暖，是刚需、改善性需求共同支撑，各户型呈现普涨格局。90平方米以下、90至144平方米、144平方米以上分别上涨0.4%、0.5%和0.3%。改善群体入场意愿强烈，成为二手房市场升温的重要推手。

新房投资销售承受压力

相比之下，房地产投资和销售端的下行压力更大。

国家统计局数据显示，投资端，1～7月份，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%，降幅较1～6月扩大1.2个百分点。

这进一步拖累固定资产投资整体表现。1～7月，全国固定资产投资（不含农户）同比下降6.7%，降幅扩大1个百分点；扣除房地产开发的固定资产投资下降3.7%。

从细分指标看，房屋施工面积同比下降12.7%，降幅扩大0.2个百分点；新开工面积同比下降24%，降幅扩大0.6个百分点；竣工面积同比下降23.2%，降幅收窄0.5个百分点。企业拿地和项目开工仍偏谨慎，整体投资意愿偏低。

需注意，缩量供应是今年主动调控的方向，土地端供应确实在减少。

销售端，1～7月，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，降幅扩大0.2个百分点；新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%，降幅收窄0.5个百分点。

一个值得关注的细节是，销售金额跌幅比销售面积跌幅高出1.3个百分点，但这一差距持续收窄，而今年2～5月期间，两者差距达2～6个百分点。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这表明开发商降价卖房意愿减弱。一方面，新房库存周期趋于合理；另一方面，新房供给开始转向好房子，以改善性需求为主，购房者更关注产品品质与配套。同时，旧规库存也在逐步消化。此外，前期降价卖房也证明了效果并不好，虽短期带来销售些许好转，但见效周期明显缩短，且不利于片区营商环境。

商品房库存延续出清趋势。7月末，商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%，已连续5个月同比下跌。其中，待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%。

值得注意的是，需求正明显向二手房转移。若将新房和二手房交易量合并计算，整体住房需求其实仍在稳步增长。

从典型城市看，北京市住建委数据显示，1～7月，北京二手住宅网签达10.7万套，为近5年同期新高。其中7月网签1.4万套，同比增长9.8%。上海7月二手住宅成交2.3万套，亦为近5年同期新高。

近期，高盛团队罕见唱多中国楼市，其认为上海和深圳房价将在2028年底涨15%。多位业内人士预计，随着公积金等政策落地及改善性需求入市，9～10月市场有望迎来新房交易反弹。