三亚这半个月，动静不小：旧城破土、崖州密集调规、真金白银进场

这半个月，三亚没怎么闲着。阿标闲来无事，阅览了很多零零碎碎的信息，有旧城开始破土准备动工的，有崖州湾连着调规的，还有真金白银的产业园一个接一个落了地的。大家乍一看，多少会觉得这都是无关痛痒的新闻碎片罢了，心中难免不会有什么波浪。但是阿标好好梳理了一遍，觉得大有门道。比房价更该盯的，是这些琐碎事件正往同一个方向集结——土地、住房、产业，在同一张棋盘上落子。今天阿标就关公面前耍一把大刀，把这半个月摊开讲透。整篇顺着三条线铺：土地线看旧城怎么破土、崖州湾怎么调规；住房线看近6000套新供给从哪冒出来；产业线看央企和真金白银怎么一个个落地。看到最后你会明白，这些看似碎片的动静，桩桩件件都跟你手里的本钱丝丝相关。

▲ 三亚近期城市动态落点示意图：橙=土地线·蓝=住房线·绿=产业线（示意图·非测绘·★为真实坐标）

◆城市更新，第一铲落在哪◆

我们先说最容易被忽略、却又跟我们丝丝相关的——城市更新！全市划了19个更新片区，临春、海罗、月川、抱坡这些老名字都在列。但光有名单不算数，关键是3362亩的岭新大片区，总投资匡算388.47亿，可出让居商用地约959亩——这是个能装下一片新城的盘子。

真正落下第一铲的，是岭新南30.92亩。8月16日吉阳区正式发布《岭新南片区约30.92亩用地项目搬迁范围公告》，四至写得明明白白：东至安游路、西至榆亚路、南至红土坎社区、北至中海石油南海西部公司；按吉阳府〔2026〕129号补偿安置方案执行，搬迁期限60日。征收从预公告正式进入实际搬迁阶段，大片区“第一铲”就从这儿动土。别小看这30多亩，它是整个3362亩大盘的突破口。

提醒一句：岭新南征收户数、人数在正式方案与征求意见稿里有两个版本，正文数字以吉阳区政府正式印发方案为准，不拿征求意见稿当铁板钉钉的结论。

路网也在动。东岸溪润路双公告、计划2027年12月1日竣工，中央商务区的路网被打通，东岸单元定位“自贸港4.0立体产城融合示范区”；同一周，月川SYCBD2026-005号约1.68公顷（25.2亩）道路用地也启动预公告——CBD的路网一周内连下两子。地要盘活，路先通，这是老城换新的一句实话。

城市更新不是只拆不建。海榆东线榆田段改造工程近期启动选房，50套安置房源落在荔枝沟南新安居工程项目（3#、7#楼，A1户型119.76㎡、A2户型122.44㎡），用安置房去化解十几年前的搬迁遗留问题。老城换新，被搬迁户先拿到安居房——这才是“城市更新”四个字落地的人味。

▲ 城市更新三节点：19个片区划定·岭新南30.92亩第一铲·东岸溪润路2027竣工（以吉阳区政府印发方案为准）

◆崖州湾，凭什么“三天两调规”◆

再说最密集的——崖州湾。中片区777.6亩、20宗地块一次性批前公示，今年累计已866亩。但阿标要捅破一层窗户纸：这不是随便调着玩，核心就四个字——减商业、增居住。别以为这只是规划图上的事，调规里净增的近6000套住房，跟想安家的人可丝丝相关。

五个地块最有代表性，我给你摆出来：

①

商改住：YK01-04-01 由商金混合改住宅，146.61→142.03亩，居住用地补位。

②

提容积率：YK06-04-04 住宅容积率1.6→2.5，可建面多出56%，金茂14.47亿+1.6亿配建摘牌。

③

配学校：YK06-05-07 商住混合改中小学，73.19亩补片区小学书包配套。

④

加支路：YK06-06-01-01 餐饮混合改住宅/商务金融，配12米支路。

⑤

留白待保障房：YK09-02-01 住宅改留白，43.91亩留给保障房落地。

▲ 崖州湾中片区调规：5宗地块“减商业增居住”，住宅+商住用地净增约198亩、近6000套（以自规局/崖州湾管理局公示为准）

把账算到底：住宅和商住用地从18.41公顷涨到31.6公顷，净增13.2公顷（约198亩），增幅71%，能多盖约68.5万平方米、近6000套。动因很直白：商业用地占比11.02%、人均12.21平方米，早过剩了；把商业匀给居住，才是真需求。

还有个容易被漏掉的点——YK06-05-07 由商住混合改成了中小学。住房不只是盖房子，书包配套得跟上。这片区的入学配套，是按真实片区核的，不是拿来凑数的口号。

◆央企重仓，一日揽金约36亿◆

地调好了，钱就跟着来了。8月7日这一天，三亚土地市场甩出两颗重量级宅地：金茂约16.07亿（含1.6亿配建）摘下崖州湾YK06-04-04那块143亩纯宅地——正是上一节刚调规提容的那块；中旅约19.97亿（含5.64亿配建）拿下海棠湾HT05两宗149亩宅地。两块地同日成交，含配建一天揽金约36亿，是2026年三亚单日土拍的最高纪录。

大家乍一看，会觉得三亚这半年地卖得挺欢。可阿标不这样认为——2026年到现在，三亚大宗地块一共只砸出去5宗、含配建总成交约70亿，盘子其实并不大。更值得盯的是，保利、金茂、中旅三大央企就扛了超64亿。保利走“全域布局”（月川CBD+海棠湾），金茂是“深耕一城”（崖州湾从天鹭满湾做到造板块）。中旅最特别——2026年3月把总部迁到三亚，是唯一一家以房地产开发为主、总部进驻海南的一级央企，打的“文旅赋能、高端定标”的牌。央企肯把本钱往这砸，这底气你细品。

三家打法不同，但共性就一个字：重。不是试试水，是带着明确产品逻辑和深耕决心在加仓。土地调规、城市更新是“供”，央企土拍是“接”——这一接，住房的盘子才真正有人托底。

▲ 央企重仓三亚：8.7单日揽金约36亿·金茂崖州湾16.07亿·中旅海棠湾19.97亿·三大央企占2026大宗多数（以海南省自然资源网上交易系统为准）

◆真金白银，谁在进场◆

钱和人往哪走，产业不会说谎。这半个月三亚落地的项目，可以拆成四条产业链看：高端制造、珠宝珍珠、游艇产业、文商旅消费。每一条产业链都不只是投钱，而是在补三亚的产业链短板。

但阿标得先捅破一层窗户纸：这些项目不是各忙各的，上面有张蓝图在牵着。8月13日“十五五”旅游规划发布会，三亚亮出2030年路线图——年接待游客不低于5000万人次（年均+6.7%）、游客总花费不低于1600亿（年均+9.2%）、入境游客力争250万人次（年均+13.5%~15%）。今年1—6月已经接待2097.25万人次、总花费607亿。换句话说，海棠湾万象城、免税城三期、国际游艇中心、国际邮轮港，全是在给这张蓝图填空。

▲ “十五五”旅游蓝图2030目标：5000万人次·1600亿总花费·250万入境（以三亚市投资促进局发布口径为准）

蓝带啤酒4.2亿数字生产基地落吉阳南丁北，总建筑面积约5.6万平方米，设计年产能20万千升，今年8月试运营。这是海南首个高端啤酒规模化制造项目，产品线覆盖普通啤酒、纯生、精酿，把过去“海南啤酒全靠外地调入”的缺口补上。更关键的是，它不只是工厂，还规划了啤酒文化展厅、观光走廊、精酿体验空间，走的是“工业+旅游”融合的路子。

海润黄金珠宝产业园2.5亿在崖州湾，总建筑面积约5万平方米，集研发、加工、交易于一体，自贸港加工增值免关税政策在这儿直接落地。它的意义不只是海润自己扩产，而是把国检集团三亚实验室、海南珍珠国际交易平台这些配套一起拉进来，形成一个珠宝产业生态。

更猛的是珍珠进口。三越港珠宝是阮仕珍珠的子公司，2025年10月落地三亚天涯区紫金产业园。今年1—6月进口额已经冲到去年同期全国珍珠进口的46%，消博会6天抖音单一平台卖了1.2亿。它从日本等地进口珍珠原料，依托加工增值免关税政策，在三亚加工后销往内地，综合关税成本优惠约21%。这就是政策红利变成企业真金白银的例子。

黄金那头，紫金三亚黄金珠宝产业园精炼黄金12.86吨、产值破百亿，是海南唯一可为上海黄金交易所交付标准金锭的项目。跟着“头雁”来的还有山东招金、中金珠宝、周大生、惠丰钻石，一条“进口+精炼+交割+加工+销售”的黄金产业链正在三亚成型。

但阿标最想单拎出来说的，是刘强东的探海游艇 Sea Expandary。很多人只把它当成一条娱乐新闻，阿标不这么看——这是一个能改变三亚游艇产业格局的变量。

有人乍一听"刘强东搞游艇"，只当是蹭热度的花架子；可把时间线摊开，这步棋走得并不轻——2026年春节后，刘强东宣布创立探海游艇；4月15日第六届消博会三亚国际游艇分展区，他以数字人形式亮相，正式宣布探海游艇落地三亚。品牌定位是新能源智能化游艇，聚焦新能源、智能化、新材料三个方向，想造的是"买得起、也用得起"的大众化游艇，目标售价甚至探到10万元左右。

更值得关注的是空间落点。8月13日三亚市资规局发布公示，拟对崖州湾科技城中片区YK02-05-03、YK02-06-04、YK02-06-05地块及周边道路进行规划修改，总面积约217.7亩.原规划是文化/体育混合用地和公共交通场站用地，拟调整为一类工业/商务金融/零售商业混合用地，明确是“为保障三亚探海游艇会产业项目落地”。换句话说，这块地就是冲着探海游艇会改的。

按公示信息，三亚探海游艇会要建的是个全产业链综合体：探海游艇总部办公、游艇会所、游艇维修制造、300个泊位停泊，还包括研发办公、生产制造、港口停泊、商业服务全环节。三亚登记游艇已经超1400艘、年出海22.56万艘次，但产业链长期集中在旅游租赁和高端消费，研发制造和维修保养能力薄弱。探海游艇会把制造环节落在崖州湾，就是要让三亚游艇产业从“消费端”往“产业端”延伸。

别以为他只在三亚玩票。探海游艇2月签珠海50亿、3月签大连150亿、4月落三亚，短短两个月累计投资规模就飙到200亿——这不是小打小闹，是奔着“沿海大盘子”在铺网。阿标得捅破一层：钱往哪砸，哪就是下一条被托起的海岸线。6月还与海南热带海洋学院共建“探海游艇服务产业学院”，定向培养游艇设计、制造与运营人才。空间、产业、人才三件套，说明这不是玩票，是系统性的重资产投入。

当然，规划还在公示期，地块指标待后续论证，最终边界以三亚市资规局批复为准。阿标想强调的是：一个龙头项目落地，带来的不只是它自己的投资，还有供应链、服务业态、人才流入的聚集效应。对崖州湾科技城而言，这是深海装备产业集群进一步扩容的契机；对三亚而言，这是“亚太游艇之都”从口号往实业走的关键一步。

▲ 探海游艇三亚布局：崖州湾217.7亩游艇会+全国200亿投资+300个泊位（以三亚市自规局公示与企业公告为准）

如果说前面几家是“造血”的产业链，那海棠湾这拨是“留人”的消费端。过去海棠湾靠三亚国际免税城“一枝独秀”，游客买完就走；现在一堆顶流项目扎堆进场，要把“白天看海、夜间冷清”的短板补上。

①

三亚太古里：太古地产×中免的三亚国际免税城三期，总投资70亿，2026年底分批落成度假型高端零售街区。

②

三亚超级万象城：华润置地操刀，总投资150亿，顶奢+免税+艺术+娱乐，列入海南2026重大项目计划。

③

海棠故事：富德集团投资25亿，今年2月首期运营，汇集多家米其林、黑珍珠餐厅。

④

Hello Kitty度假酒店：富德联手三丽鸥，全国首家Hello Kitty主题度假酒店，建设中。

⑤

海上兰桂坊：香港兰桂坊集团2026年6月签约，总投资10亿，补齐高端夜间消费空白。

⑥

周大生金凤凰珠宝城：占地200亩、总建面24万㎡、总投资50亿，与免税城隔河对望。

还有“超级地中海”主打未来科技文明演艺高奢、星竞威武“蔚蓝动力”瞄准Z世代电竞潮玩、张艺谋工作室“咏而归”演艺剧场补夜间经济——海棠湾正从“看海度假”往“潮玩不眠”转。园区“十五五”项目库已排29项、总投资1250亿，注册港企377家、正往500家量级走。这不是单个项目，是一整片消费生态在成型。十五五规划还点名“高标准建设三亚国际游艇中心、国际邮轮港”“加快三亚国际免税城三期、海棠湾万象城落地”——我们看到的扎堆，就是这张国家级蓝图的施工图。

▲ 海棠湾文商旅集群：太古里70亿·万象城150亿·海棠故事25亿·兰桂坊10亿·周大生珠宝城50亿（以官方公示/企业公告为准）

除了制造业，消费端也在进场。8月1日，三亚第二家岛内居民日用消费品免税店——旺豪日用消费品免税店在大悦城B1开业，首期300平方米、202类商品，后续将扩到700平方米。岛内居民凭身份证、居住证就能买，每年1万元免税额度，不用离岛机票。这意味着三亚本地消费又多了个新场景。

另外，中意（海南）会客厅今年1月在三亚中央商务区试运营，总面积约3000平方米，定位是中意企业交流、产业孵化平台，已经吸引意大利品牌咖啡店、手工冰淇淋、红酒体验馆、珠宝皮具、达芬奇博物馆等业态计划入驻。它不是简单的商业体，而是三亚对接欧洲资源的窗口。

还有一层更深的底座。8月17日海南出台《进一步深化投融资改革的若干举措》，紧扣“45432”发展架构、推进“五向图强”特色资源资本化，从项目谋划、资金撬动、存量盘活、金融创新五端发力，给土地盘活和产业园输血；同一周省委书记冯飞在三亚调研强调“向海图强、打造深海科技创新策源地”，给崖州湾深海科技城再添顶层背书。蓝图画好了，钱有了来路，底下的项目才落得下来。

▲ 产业落地四标杆：蓝带4.2亿·海润2.5亿·三越港占全国46%·紫金破百亿（以企业公告/政府报道为准）

◆这半个月的动静，说到底是一件事◆

你说怪不怪？大家乍一看，只当是一地鸡毛的新闻碎片，心里没起什么波浪。可阿标不这样认为——土地、住房、产业这三根绳，哪一根松了，三亚这盘生意都转不动。地盘活出来是供，住房补上去是接，产业把人和钱拽进来是造血。把它们拆开看，谁都看不明白；拧成一股，才算看透这半个月的真章。

所以这半个月的动静，到底跟你有什么关系？阿标不绕弯子：地盘活了，你的底气才托得住；产业落了，你的卖价才有人接。至于具体哪块地、哪家央企、哪条政策先跑通，以官方公示和自规局口径为准。你手里的本钱往哪砸，自己心里得先有个数。顶层蓝图已经画到2030年，底层的项目才刚落下第一铲——一张看似碎片的网，桩桩件件都跟我们丝丝相关，而这网才织到一半，往后每一步，阿标都替你盯紧。