三冠王！这家超级国企，让同行都坐不住了…

全国楼市依然在深度调整，上海市场也不例外。上半年以来，上海83个项目推盘162次，整体去化率24.9%，个别热盘也主要是靠渠道分销托底。

放眼上海主城及远郊板块，真正不靠强分销、以价换量跑出独立热度的项目，几乎空白。

但金隅·公园东序偏偏不信这个邪。

它所在的上海桃浦板块云集多家知名房企，竞争非常激烈，在竞品在项目推盘卡点截胡、疯狂打价格战的情况下，依然以热销引领板块热度——

前两天的三批次加推，124套房源认购80套+、认购金额约7亿，再次以红盘之势引领整个板块热度。

如果将时间线再拉长，金隅·公园东序的这场热销也有迹可循：

5月，连续斩获板块认购套数NO.1、认购均价NO.1、来访NO.1三个冠军；

6月，以单日来访172组的成绩，刷新板块今年的来访纪录。

此外艳姐还观察到，金隅·公园东序不仅成为桃浦板块的“现象级红盘”，不仅高总价段成交在板块内断崖式领先，甚至已经在上海中环线产生“破圈效应”，并成为中环置业的首选。

当整个板块还在价格战的泥潭里肉搏，这群最挑剔的买家，却心甘情愿用脚投票为金隅·公园东序背书。

在艳姐看来，这场现象级的热势背后，是对客思维、产品超配、长期主义的三重胜利——

用极致对客的三大首创，精准狙击中环奢宅门槛；

用对标城央豪宅的超配产品，重塑改善标准；

用坚实的资产逻辑，给市场穿越周期的信心。

01

极致对客思维，三大“首创”

重新定义上海中环“奢宅”门槛

上海主城区，没有短板的地块相当稀缺。这些年出让的宅地，要么临近高架，要么贴着医院，要么地块太碎，要么界面不够体面。

能同时满足地段核心、界面成熟、没有硬伤的宅地，一只手数得过来。金隅·公园东序脚下这块地，恰恰就是这种全上海难得一见的宝地。

2公里上中环、11号线直线约700米、卡位公园正C位，周边城市界面崭新且现代——建面约100万㎡的桃浦中央公园已开园、普陀冰上运动中心、桃浦智创城……

金隅·公园东序区位示意

真正考验开发商的，是在市中心置业门槛指数级跃升的现实下，如何在稀缺的中环沿线做出超预期作品，和进阶中环的“门槛”。

金隅给出的答案，是区域三大“首创”：

①规划超前：首创社区、景观一体化设计，把约100万㎡公园“搬进”家；

金隅·公园东序最大的优势之一便是对望100万㎡的桃浦中央公园。

桃浦中央公园实景

所以，金隅·公园东序在打造时有一个核心逻辑：

以百万方的桃浦中央公园为中心。

其实板块内也有多个项目与公园比邻，也都可以把自己包装成公园里的房子，所以，如何从板块内脱颖而出，带给豪宅客群更独特、更丰盈的体感？

艳姐看到了金隅·公园东序的破局思路：

打破视野边界感，以一体化景观设计营造一场专属的视觉盛宴。

3个关键创新动作：

|重塑归家动线，将人行入口放在西侧正对公园，最终将社区与公园无缝链接，实现出门即入公园；

|首层局部架空，将社区内的景观在视野上连成一个整体；

|创新下沉式会所庭院，打造区域内仅有的纵向约5米高的立体景观体系，并通过地下通道将南北两个地块连为一体。

最终，金隅的这3个动作，构建了一套桃浦中央公园+社区集中式景观+下沉式庭院的园、庭、院三重景观体系。

这么做的好处非常明确：

出社区即入公园，整个社区的景观尺度感被极致放大，每户都可以是景观最C位。

这样的设计也让艳姐感慨，别人都是将公园建在社区里，金隅·公园东序直接把社区建在了公园里。

②体验超前：超配约2200㎡高定会所，打造区域首个私享会所；

会所，是区隔真豪宅和伪豪宅的一个关键因素。

艳姐看了下，桃浦板块内的项目，大多会因为地块尺寸限制和成本投入，没有条件或不愿意花精力和成本去设计会所空间。

金隅·公园东序是个“例外”，他们带来了全新的会所打造逻辑，可以说是打造了区域会所的天花板。

他们以下沉式庭院打造了约1500m²下沉式会所，配置恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等全龄功能场景；

金隅·公园东序实景

在约700㎡的架空层泛会所内，配置了会客厅、书吧等场景，匹配高端圈层的社交生活。

金隅·公园东序实景

这意味着，户均会所面积约5㎡，达到普通豪宅的1.5到2倍。

金隅·公园东序实景

应该说，在整个桃浦板块甚至浦西中环区域，完全是天花板级的存在。

③配置超前：以区域首个越级超配的豪宅级装标，重新定义中环“奢宅”标杆。

艳姐在踩盘金隅·公园东序时，就完全被他们越级超配的打法所折服。

当你穿过隐奢门庭，由多种奢石铺贴的艺术大堂便出现在眼前：

墙面的土耳其进口奥特曼米黄石材，像玉石一样细腻；地面是香格里拉黑大理石通铺，还做了水刀拼花的图案；背景墙用了莫奈花园大理石，纹路像一幅抽象画。

金隅·公园东序实景

走进其中，犹如在欣赏一座奢石艺术馆。

而建筑立面，不同于竞品在低区和高区的进口石材+国产石材的混合套路，金隅·公园东序采用进口石材铺贴，直接将立面标准拉满。

金隅·公园东序实景

而室内的配置也同样按照超前的逻辑来打造：

厨房嘉格纳的2件套（建面约102㎡户型）、博世的双开门冰箱和洗碗机、日本骊住的水槽、杜拉维特的台盆、汉斯格雅的花洒、东芝的中央空调+地暖……据悉，仅装标就达到约5000元/㎡的标准。

金隅·公园东序部分装标品牌示意

这样的装标，可以说是上海百平户型装标天花板，完全做到了和市中心单价15万+/㎡的高端住宅对垒的程度。

当同行还在做给市场看的网红产品，金隅地产早已把对客户的敬畏，刻进了每一次居住的日常里。

普通房企的逻辑，是先建造房子，再填补配置，永远被动迎合市场；

金隅地产的逻辑，是先深挖需求，再定义产品，始终主动引领未来。

所有引领，皆因洞察而生；所有配置，都向生活致敬。

02

改写市场的“超级独角兽”

重构上海中环百平三房的价值坐标

艳姐这两年也看过板块内的很多项目，大多数项目的发力点，都集中在精工细节或空间美学的打磨，做法简单粗暴，要么把颜值拉高，要么把装标配置提高一点。

换句话说，就是对产品库中的成熟方案进行流水线式的复制。

但在金隅·公园东序，艳姐看到了不一样的解题方案：

不止于在物理层面做到全域超配，更在于以开创性的空间设计和引领性的审美语言，重构上海中环百平3房的价值坐标。

①改写观景法则：引园入室，每扇窗都是一幅公园画框；

艳姐在前面提到，金隅·公园东序最大的核心IP——社区外约100万㎡的公园景观。

所以在打造金隅·公园东序的时候，有一个核心逻辑：

将社区外的公园景观资源，最大化地引入室内。

如何做到这一点？

窗墙比最大化。

金隅·公园东序效果图过程稿

先说一个冷知识，窗墙比高于70%的，几乎都是顶豪，大面积玻璃窗意味着更大的成本投入，往往只有高端豪宅才会耗费心力。

再看金隅·公园东序，大概是板块内唯一一个最大窗墙比超70%的项目。

在设计户型时，设计师将承重结构巧妙地放在了“角落”，在实现最大窗墙比的同时，还打破了传统南北通户型的山墙感；再搭配大面积玻璃窗设计，每一个房间的窗外，都有一处园景，每一次在推窗的那一刻，窗外流动的风景，都会成为日常最雅奢的动态背景。

而且在房间内的南侧，还做了南向宽境阳台，整个阳台与公园在视野上连成一片，最终，公园景观成为了室内的装饰，社交与观景完美融合。

②改写空间法则：中环百平3房户型质价比之王；

仔细看近几年上海中环沿线的土拍，一个明确的特征是-产品面积段抬高、中小套型供应收紧，未来约120㎡的户型将会成为市场主流。

这意味着，中环线的置业门槛被抬高到1200万+级。

但金隅·公园东序的思路是：

以“空间利用率更大化、居住体验更优化” 的打造逻辑，把百平3房的“尺度感”与“功能性”做到极致。

于是，你会在金隅·公园东序看到这样突破想象的巧思：

在建面约102㎡户型中，通过LDKB一体化设计，形成一个近30㎡的超级客餐厅空间，极大提升了空间场景的可能性；主卧的酒店化套房设计；2个卫生间也采用了全明设计。

金隅·公园东序建面约102㎡户型示意

更核心的是，他们在整个中环线上，做了唯一一个南向面宽约9.8米的百平米户型。

金隅·公园东序建面约102㎡户型样板间实景

而且得益于宽境阳台+飘窗体系，在保证3房2厅2卫格局的基础上，还将空间得房率提高约5个百分点，相当于近40万的空间价值附赠。

这样的空间利用率低，完全可以与市面上建面约120㎡户型相媲美。

这是整个板块，也是上海中环线唯一在售百平3房，也将中环3房的门槛拉低到了：

700万+级。

毫无疑问，金隅·公园东序，正在重新定义上海中环线的置业门槛。

③改写生活法则：极致高定，开启一场沉浸式的感官体验。

作为金隅深耕上海12年的集大成之作，在金隅·公园东序精装设计的打磨上，他们也在思考一个课题：

如何跳脱传统的元素堆砌，将自然的松弛感也营造在室内氛围之中？

在项目的样板间里，艳姐看到了解题思路：

以极致的高定营造出高级的松弛感！

从入户门开始，定制化的铝雕装甲门，上面的纹路需要反复的打样和修改，才能展现出独特的高定艺术范儿。

金隅·公园东序建面约102㎡样板间实景

镶嵌在翡翠绿奢石上的古铜色门牌号，在暖色系灯光的映衬下非常丝滑，高级酒店般的质感营造的非常细腻，从第一眼就能感受到归家的温润质感。

这种松弛感，还以极高的浓度呈现在室内。

整体雅致、高级的色调，让你一进入家门就被舒适与放松包裹。

金隅·公园东序建面约102㎡样板间实景

这种引领性的松弛感审美的背后，你会发现细节处的种种隐奢。

玄关地面的天然米黄大理石，背景墙的莫奈花园大理石，走入其中，仿佛在欣赏一座艺术馆，非常具有观赏性。

艳姐也听说，金隅·公园东序这次抠的细节就有120多处，像每个房间的窗墙比跟市面上同类产品相比要大出一大圈；每一扇门的高度都接近天花板，房间的通透感和视野感被放大，业主的居住体感也会非常棒。

我们常说，一个真正的标杆作品，足以唤醒一个板块的沉睡价值。城市需要这样的作品去记录与超越时代，而行业更需要这样的先锋者去推动与重塑格局。

金隅·公园东序，正是这样一个点亮区域、重塑格局的“价值点睛之笔”。

03

从单点突破，到体系致胜

以确定性构建穿越周期的资产底牌

对改善客群而言，买房不止是选择一处居所，更是锚定一份长期的资产价值。

作为一个续销盘，不同于竞品卡点截胡，靠价格战换取流速的打法，金隅·公园东序没有打价格战，销售均价从一期的8.46万/㎡，到二期的8.1万/㎡，再到三期的8.17万/㎡。

用一次罕见的96.6%的保价率，给上海楼市上了重磅一课！

金隅摒弃降价走量的套路，市场也在用真金白银进行投票，双向奔赴背后的底层逻辑非常清晰：

以远超同层级的确定性，回应市场最挑剔的居住和资产需求。

第一重确定性：生活的便捷，时间和距离优势就是硬通货；

金隅·公园东序，坐拥当前整个桃浦板块堪称顶尖的通勤优势。

项目是整个板块内距离地铁最近的新盘，直线距离11号线祁连山路站约700米。这是什么概念？

对比板块内新房动辄1公里的步行距离，意味着早高峰业主能比别人多睡半小时，不用慌慌张张赶地铁；意味着下雨天不用狼狈撑伞狂奔，慢悠悠出门都来得及。

金隅·公园东序区位示意

坐上地铁20分钟到徐家汇、30分钟到新天地。对每日往返城市核心的年轻群体而言，这正是把通勤时间直接兑换成生活品质的“时间套利”。

更何况，周边约500米范围内还有覆盖幼儿园、小学、中学、高中的全龄学校......在桃浦，金隅·公园东序的时间和距离优势就是硬通货。

第二重确定性：中环定盘星，极致质价比才是硬道理；

更为暴击的是，作为中环唯一在售的百平三房，金隅·公园东序在超配产品力之上，首付门槛仅约：

110万元。

从整个板块看，金隅·公园东序或许是低门槛入局桃浦中央公园正C位的最后机会。

放眼全上海中环沿线，当各大板块纷纷站上11万/㎡大关，金隅·公园东序已经成为全上海中环线置业最有性价比、最具潜力的项目。

坐享普陀中环线高量级规划辐射，再加上高浓度、看得见摸得着的公园、交通、教育、产业配套，以及约110万的首付门槛，说这里是上海中环“质价比之王”并不为过。

第三重确定性：社群破圈，用全场景“陪伴”打造有温度的居住附加值。

不同于多数项目交付后才从零搭建的社群体系，金隅·公园东序的社群运营已经有成熟的落地模型。

在金隅·公园东序，金隅通过打造NEW-GEN CLUB+智享社群体系，囊括隅风Young跑、篮球Hoop营、Fun派棋牌社、亲子Wow岛等社群活动以及IP大节等，让业主链接同频圈层。

这种运营逻辑，打破了一刀切的社群运营模式，通过精准的主题划分，让有共同需求的业主自然产生链接，从陌生人社区转变为有温度的邻里社群，满足业主对情绪价值与社交质量的深层需求。

结语

实际上，上海的中环线这几年有很多新房出现，很多房企做了装标的品牌升级，做了很多博眼球的噱头。

但客户真正需要的是什么样的房子？

金隅，用金隅·公园东序这个作品，很好地验证了这个逻辑：

用人无我有的百平三房，重构进阶上海中环的价值坐标；用远超价位预期的越级配置，精准回应当下客群痛点的“豪宅最优解”。

什么是能够真正经得起时间检验的作品？大概就是这样吧。

目前项目三批次已推售，主力建筑面积约102㎡3房，首付约110万起，这也是小户型的收官之作，可以给到大部分人都能以够得到的置业门槛，入住上海中环的稀缺机会。

金隅·公园东序效果图过程稿

此外，建面约167/173㎡的塔尖作品美学样板间即将登场，不止以越级尺度、超配标准重塑空间格局，更坐拥整个社区最好的景观视野。比如建面约173㎡户型，在3个采光面设计了10扇窗户、独立电梯厅+多飘窗、X灵动空间...产品力、总价都很能打。

作为上海中环百平户型的质价比之王和唯一在售百平三房，金隅·公园东序会不会延续热销之势，我们也拭目以待！

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主编：张艳

责编：eric

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