高盛彻底改口：从“再跌15%”到“涨15%”，一线楼市发生了什么？

这个月，楼市圈最大的新闻就是国际大投行高盛的“戏剧性反转”。

高盛中国的房地产研究小组公开表态：上海、深圳两地的房价，在2026年底之前应该能确定一个最低点；而从2026年开始到2028年结束这段时间里，这两个一线城市房价将会出现大约15%的增长。

这篇研究报告出来之后，整个市场都沸腾起来了。

大家之所以会感到惊讶，并不是因为“15%”这个数据本身，而是因为做出这个预测的是高盛公司。要知道，过去好几年里，高盛对外资机构来说一直扮演着“头号大空头”的角色，言必称风险与去库存。

而这一次，并没有再提继续探底的空间，而是直接打出企稳、修复甚至是反弹的积极信号。这样的转变所传递出来的信息就是：中国一线城市房地产市场，也许到了一个转折点。

01、惊天逆转：看懂高盛这十年的“研判进化史”

如果要了解这次预测的分量的话，就要把时间倒回到十年前，看看高盛对于中国的房地产市场又是怎么样的看法。这段经历就是国内楼市情绪的真实写照：

第一阶段：顺风顺水的看多派（2015-2016年）

那时候正好赶上降准降息、去库存以及棚户区改造货币化的政策大礼包，全国房地产市场一片繁荣景象。高盛一直坚定地看好，预测基本没有误差，在市场中也获得了良好的声誉。

第二阶段：长达六年的“铁头看空”（2017-2023年）

在此期间内，高盛已经提前察觉到市场将会出现下跌的趋势。在2021年房企债务危机逐渐明朗之后，他们态度变得非常消极，不断警告债务违约、供给过剩以及市场信心下降的问题。

到2023年年底的时候，高盛还给出了“房价还要继续下跌20%-25%，直到2025年才能见底”的悲观预测。

回过头来想一想，在那几年里市场深度调整的情况也证明了他们所坚持的方向是正确的。

第三阶段：坐过山车的2024年

进入2024年，高盛的情绪变得极其敏感和纠结。

上半年稍微好转一些，下半年又放出“如果没有数万亿级的财政强力托底的话，核心区还是会继续深调”的信号。

按照他们当时的想法，房地产市场能不能够支撑下去，就看高层是否会有强烈的救市意愿了。

第四阶段：风向突变，结构性翻多（2025年至今）

目前高盛的态度也发生了变化。经过调研之后得知，沪深两市最近成交量的大增，并不是以前那样通过房东降价来换取成交量的方式实现的，而是由于好房子的价格和数量同时得到了恢复。

买家已经不只关注捡漏的机会了，也会为好的房源和居住环境付出更高的价格。

高盛中国的房地产主管王逸最近发表的观点就是对这个形势的一种承认：沪深楼市底部反弹的趋势已经越来越明显。

02、为什么是沪深？高盛给出的“四大底层逻辑”

很多网友很想知道的是，为什么高盛只能断定上海、深圳两地会涨，而不能说整个中国股市都会上涨呢？查看他们的研究报告，主要支撑来源于四个方面：

第一，核心区库存消化的速度远超预期。

过去的三年里，压在市场的重担使得整个市场都透不过气来，在一线城市的中心区域存量房也已经被迅速地抢购一空。

目前深圳、上海核心区域的去化周期已经大大缩短，由原来的“严重供不应求”变为现在的“供求平衡或者局部房源紧张”。

第二，土地端从源头上“拧紧了水龙头”。

以前是地卖得多就越好，现在的城市一线土地策略为“控总量、供好地”。供地计划减少了，所以未来的两年到三年之间，市场上能够拿出手的新盘会越来越少。

供给端减速，需求端回流，当供给和需求之间的差距变大之后，对价格的支持力度也就更大了。

第三，真正的高净值改善需求正在接盘。

根据高盛的研究，在本轮率先入场的并不是炒房客，而是一些具有稳定工作、注重生活质量、拥有雄厚资金实力的改善型购房者。

这批人的影响范围比较小，当限购条件放松、房贷利率降到历史最低点的时候，他们之前被抑制下来的换房需求就会集中爆发出来。

第四，楼市政策的累积效应正在产生“质变”。

这两年各地出台的好政策不计其数，人们认为单个政策的效果不大。但是降低首付、优化税收、放开限购等措施就像温水煮青蛙一样，当政策筹码堆得足够多的时候，在某一个时刻就会发生量变到质变的变化。

高盛还拿香港楼市来作比较：香港实行全面“撤辣”并且加上了人才引进之后，楼市交易很快就恢复了正常，而上海和深圳两地的经济基础以及人口吸附能力完全有希望复制出这样的局面。

03、别误会！这不是“普涨”，而是残酷的“二八分化”

高盛又改口了，大家的第一反应就是“房价要全面上涨了吗？”

千万别想多了，高盛所指的就是“极化结构行情”，即闭着眼睛买房子就可以躺着赚钱的时代已经一去不复返了。

具体的分化的表现有两点：

一是城市梯队的分化。根据高盛的修复时间表，在梯队中排列得非常清楚：

• 第一梯队（到2026年底最先出现反弹）为经济活力最大的上海和深圳；
• 第二梯队（到2027年才逐渐稳定下来），政策和需求底仓非常重的北京；
• 第三梯队是广州以及一些人口净流入强的新一线城市核心区域；
• 第四梯队：大部分三线四线城市以及没有产业支撑的下沉市场，去库存周期仍然很长，在短时期内不会出现转机。

二是房产资产的分化。即使在上海或者深圳，也不是所有的房子都可以享受到这次的福利。

未来溢价的核心已经由单纯的地段变为地段加产品力加服务三个维度共同构成。

核心区高品质改善型住宅以及品质次新楼盘将会越来越受欢迎，但是那些房龄较长、户型怪异、物业管理差的“老破小”或者远郊的大户型，则会陷入流动性枯竭的困境中。

高盛从“长期看空”转为现在的“看多”，其实就是在给市场发出一个明确的信息：中国核心一线城市的楼市，在最冷、最恐慌筑底的过程接近尾声。

你看好高盛这次对一线楼市的研判吗？你身边的房子现在是带看变多了，还是依旧冷清？那么，在评论区留下自己的看法吧！