北京买房：理清思路，购房建议1979

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我先简单说说我的情况：我在石景山区金顶北路9号院（石景山体委楼）有一套三居室，90平方米，2000年建成，无电梯，在4楼。目前这套房出手大概在250万左右。随着年龄渐长，爬楼梯越来越吃力，所以想置换一套100多平方米、带电梯的三居室。

我现在手头有现金300万，加上卖房款，预算是600万左右。最近也看了附近几个楼盘，比较中意中海的风格。孩子已经上大学了，学区不再考虑，最看重的是交通和生活便利。

想请教老师两个问题：

1、现在出手置换，时机是否合适？房价接下来的趋势您怎么看？2、如果现在不置换，手里闲置资金考虑买一套小户型收租是否合适？

A：

1、现在出手置换的时机？从买房角度算合适，卖房的角度不算占优。因为现在北京平均的租金收益率早就超过同期银行利率了，历史上这种时期就三次，分别是90年代中，2000年前后和2008年，每次都是经济危机，每次都是房价低谷期。现在是第四次，那自然是适合买房了，卖房则是价格低不划算。

接下来的走势看长期短期了，我认为是短期至少没什么下跌空间了，就因为租金超过同期银行利率，业主们又不傻，凭什么还低价卖房啊？长期的话肯定是跟随通胀，全世界所有大城市都是这趋势，包括日本东京等地。

3、买套收租的小户型当然合适了。现在北京小户型的租金至少在2%以上，高了能到2.5%甚至3%。您这套房既然价值250万，那出租的话至少5000，年化收益率2%以上。存银行利息才多少钱啊？1.5%是大多数，2%以上都算风险大的了。

但您的目的既然是改善，那买了小户型出租合适吗？万一过两年又想改善了，那这税费可就不划算了，至少是一年租金。所以我要建议还是考虑直接置换吧，省的老惦记着。

仅供参考。

二

Q:

我是河北退休教师，女儿在国贸工作，已安家昌平，我计划在距北京站一小时地铁的位置买个小三居自住，想听听您的建议，预算四百。

A：

1、距北京站一小时地铁的位置，这已经能到昌平了吧？北京平均一站地铁的时间是3分多钟，一小时至少15站以上，从北京站应该能到昌平了。

那既然是女儿在国贸工作安家昌平，如果是立水桥天通苑等地，那就在周边买呗，互相照应着也方便，400万足够了。

2、另外如果想离北京站最近的板块，那常规建议是先看方庄，左安门外离北京站也就几站地铁而已。方庄的规模大配套全，早期业主大多数都是体制内或编制内的，现在则是退休的占比很高，适合退休老人居住。

现在均价5万多吧，400万的三居的选择不算太多，但两居肯定没问题，先看看吧。

3、说实话您这属于典型的自住，看自己的喜好才更合适，不用听别人的建议。而且您这离北京站一小时地铁的范围也太宽泛了，理论上包括好几个行政区了，昌平+朝阳+丰台+通州+大兴+亦庄，还是自己先大致确定个方向或板块吧，要不然聊着没什么意义。

仅供参考。

三

Q:

24年，东五环双桥一个小区拆迁章哥知道这个事儿吗？我想咨询一下，现在北京拆迁政策是按人头补偿，还是按面积给补偿，刚才说的那个双桥的那个小区，原45平，原地重建回迁给到90平。如果按照面积补偿是不是给不了90平。

A：

1、好像听说过，三间房的吧？不过我印象中拆的是筒子楼，也就是“非成套住宅”，带有厨卫的标准住宅好像没拆吧？我记不清了。

2、拆迁从来都是按面积补偿，过去按人头儿给的那是补助，跟房子的补偿在理论上两码事儿。

2000年前后曾经有过一种方式是，按人均6平米为基准补偿面积，三口人哪怕住8平米，但也按照18平米补偿，如果住20平米的那就再给2平米的。但这种政策也算补助，而且时间很短，后来开发商觉得不划算就没人用了。

另外是回迁房或安置房的购买面积指标，在宅基地是按人头儿的，一般每人45-50平米指标。但也有按面积的，比如永定湾这次基本都是288平米，各家都一样。

3、原地回迁不是给90平，而是允许按照优惠价购买90平的户型。有可能给的补偿款足够交房钱的，也有可能不够，那就得自己添了。

购买回迁房或安置房跟拆迁补偿在理论上没关系。这跟市区平房拆迁一样，先按面积给补偿款，然后也给购买安置房的指标，但买不买的随便。一般都会给几个选项，原地回迁房的价格高，异地安置房的价格便宜，买不买和买哪里都看自己。

仅供参考。

四

Q:

请问，我于2023年底法拍一拍价的山水文园一期底层复式260平米，重新装修了，房价仍未止跌，我打算割肉出售后同等价换购孙河一带别墅区的同等面积联排（例如禧樾春秋、长岛澜桥、龙湾别墅等等）或者北苑润泽庄园的联排，是否可行和是否正确？

A：

1、换房的目的是什么？如果是为了居住改善的话那没问题，房子本来就是用来住的，复式本来就是自住为主的，别墅类产品那就更是了。对应的如果是为了投资升值，那这么置换一般意义不大，别墅类的绝大部分都投资性不强。

2、这就不多解释了，反正到目前为止，全北京所有品类的别墅产品，包括独栋、联排、叠拼、合院与四合院，价格走势能跟上普宅大盘的屈指可数。基本都在产业区周边，但也只是跟上北京的整体大盘，大多落后于本板块的走势。

可以参考中央别墅区，到目前为止一个跟上普宅大盘走势的都没有。或者说当年都是远远高于普宅均价的，但时间长了就逐步趋同甚至落后了。

3、润泽也挺典型的。新北苑是全北京所有板块中，价格走势最好的第一序列，但只限于新北苑四害中的普宅，别墅类+公寓都走势一般吧。

4、总之复式和别墅类的都是自住为主，为了改善居住就应该换。为了投资保值什么的就不太好说了，别墅的最好成绩是跟上普宅大盘吧。

仅供参考。

五

Q:

我的目的是给孩子留下能继承的宜居和能长久定居的住所。考虑到普宅老化后无法自我翻新所以会最终贬值，长远来看还是别墅容易自我翻新以及居家体验更好，甚至长线保值。

但是目前普宅下跌明显，别墅反而因为成交少所以跌幅似乎小一些，我要置换就会倒贴不少钱。所以犹豫是否应该置换？以及目前这个置换时机对不对？如果您方便，请您就此点评

A：

1、目的没问题，绝大多数父母都是这么考虑的，看具体的手段+效果吧。

2、普宅老化后肯定无法自我翻新，但有可能由政府牵头儿维护或翻新，包括管道外立面甚至是原拆原建。反正到目前为止，北京一部分普宅的价格走势还行吧，或者说从整体来讲肯定远超别墅。

当然我上次也只是说了北京别墅到目前为止（1992至今34年）的保值情况，以后不敢保证，您的观点有可能正确。

3、换别墅无所谓时机，因为这种产品流动性弱，成交周期长，价格走势相对平缓，所以什么时候换都差不太多。也就是跟北京楼市大盘的关系不是太大，可以看做单独的市场。所以不用太纠结时机，不如看具体房源的砍价情况。比如某个别墅业主急需现金什么的，这比大环境的时机更重要。

4、我没资格点评，只能是简单陈述历史情况而已，不多说了吧。以后或许别墅能保值更好，商品价格由供需关系决定。

仅供参考。

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