一语成谶！马云当年预判已成现实，8，月楼市大转向，房价拐点来了

想想过去二十多年，谁没有把房子当成印钞机和抗通胀的硬通货？但现在，顶层设计明明白白告诉你，它被官方正式定性为和客厅彩电一样的消费品。

这才是8月楼市最为致命的分水岭。以前政策一松绑，大家就觉得要暴涨，那是因为定价的锚依然是“金融资产”。

如今这个锚彻底变了，以后买房考量的不再是“能涨多少”，而是单纯的“值多少”。回看2017年马云那番话，当年惹来满屏的群嘲与不解，如今却成了冰冷现实的最佳注脚。

过去大家在探讨楼市拐点时，总习惯性将重点放在周期回暖的表象上。

提到经济复苏，房地产是和普通民众关联度最高的行业，也一直流传着投资看股市，经济看楼市的说法。一季度公布的经济发展数据当中，新房商品房销售出现回暖，房价同比涨幅达到 6.3%，不少人就此提出疑问，房地产市场是不是已经正式复苏。

市场回暖的信号确实能够看到，但就此判定市场已经复苏，依旧为时过早。一二月份市场回暖速度很快，三月上旬依旧维持向好的表现，亮眼的百分比增长，很大程度来自去年同期的低基数效应，去年市场整体表现十分低迷。

同时还有季节性因素在起作用，国内银行放款习惯集中在每年的第一季度，资金投放之后可以拥有完整一年发挥效用，一季度向来都是信贷投放的高峰。其实关于这种短期回暖的争论一直没断过，但如今8月楼市大转向的暗流已经给出了最真实的答案。

从 2022 年三四月份开始，国内货币环境已经转向宽松，M2 增速一度上涨至 23%，各类市场利率也维持在很低水平。这一轮金融宽松持续的时长，是十几年有统计数据以来最长的一次。

季节性放款、持续宽松的金融条件，多重因素叠加，造就了一二月到三月上旬房地产销售数据向好的局面。但市场内部依旧存在明显的分化裂痕。

新房和二手房市场表现并不相同，市场成交主力集中在二手房。房企阵营也出现明显差距，具备国企背景的房企销量表现亮眼，民营房企依旧处境偏弱。

之前网上就有观点认为信贷宽松能彻底解决存量问题，但在房价拐点到来的今天，库存周转早已成为比绝对数量更加致命的考验。很多人会把市场压力简单归结为存量房产需要消化，看待存货指标不能只看绝对数值。

衡量房产存货，一般会使用存货销量比，测算全部存货消化完毕需要多少个月。这个指标是相对指标，高度依赖当下的销售速度。

销售速度慢，测算出来的去化周期就会被拉长。去年房地产开发投资降幅接近四成，新房建设的规模在收缩，理论上新增加的存货不会大规模爆发。

整体在建规模大约 100 亿平米，其中商品房 60 亿平米，住宅大概 50 亿平米。按照每年 10 万亿左右的房屋销售规模，房屋均价一万每平米，对应每年销售 10 亿平米住宅，全部在建住宅消化完毕大概需要五年时间。

存货多少没有绝对标准，销售速度快慢直接改变去化周期的结果。当时很多人乐观认为五六年就能消化完毕，但现实是人口数据的连年骤降直接让马云当年预判已成现实。

人口出生率下滑、城镇化推进速度放缓，不少报告据此提出，国内房地产会进入漫长下行周期。想要看懂房地产市场，不能笼统套用下行周期的概念。

2021 年 18 万亿的销售规模，已经被行业公认为近几年的销售高点，后续几年很难再回到这一水平。

但城镇化进程还没有走到终点，当前城镇化率在 63% 左右，距离 75% 的目标还有十个百分点的提升空间，每年提升一个百分点，依旧还有十年左右的推进周期。很多大型城市常住人口规模庞大，外来流动人口数量同样十分可观。

城市聚集优质教育、医疗、就业资源，持续吸引年轻人流入定居，城市规模还在持续扩张。那时候大众仍沉浸在城镇化能兜底的旧梦里，未能察觉8月楼市早已迎来存量互绞的退潮力量。

从 1998 年住房市场化改革算起，国内房地产走过了长达二十年高速上涨周期。经历过那个时代的人，大多听过买房实现财富增值的故事。

越来越多人形成共识，房地产高速扩张的时代已经落幕，未来行业整体增速会明显放缓，不少人会产生疑问，这种环境之下，买房还能不能算作好的投资选择。过去二十年买房普遍能够赚到收益，背后是时代大环境的加持。

1998 年房改开启私人持有房产的时代，公房分配制度改革，把公有住房权益分配到家庭，完成一次大规模的财富转移。2001 年加入世贸组织之后，国内经济进入高速腾飞阶段。

大量农业人口从生产效率低下的农业当中释放出来，进入工厂从事工业生产，劳动生产率得到巨大提升，居民收入随之上涨，城镇化快速推进，城镇化率从不足 40% 提升至 60% 以上，在这样的大背景之下，房价持续上涨就不难理解。

曾经的高速扩张让人对资产增值深信不疑，但在当下极其残酷的房价分化现实面前，账面财富的幻影正在无情破灭。很多人习惯拿房价收入比评判房价存在泡沫，国内房价收入比达到三十到四十倍，意味着不吃不喝三四十年才能买下一套住房。

但对比股票市场，大家看股票不会只盯着市盈率，却习惯用静态的房价收入比评判房产。

房价价格里面，本身就包含对未来收入持续增长的预期。

还要区分自住住房的账面财富和实际可支配财富。一套房子买入一万，账面涨到一百万，家庭资产数字会变得很好看。

但如果这套房子是自住，想要把一百万的账面财富兑现，就必须把房子卖掉。卖掉之后依旧需要居住，在同样的市场环境下，置换新的住房依旧要付出接近一百万的成本。

账面资产增值，并不代表手里可支配的现金财富同步增加。正是因为房子渐渐失去流动性，大家才猛然惊醒房产的消费品属性终将超越金融属性，这印证了马云的预判。

在行业增速放缓的新阶段，看待房产投资，不能简单觉得房价贵就不值得买入。要测算投资能够带来的回报，同时对比资金成本。

当下房贷利率普遍在 4% 上下，部分城市可以降到 3.7%、3.8%。在低利率环境当中，房产投资的年化回报需要高于资金成本。

即便房价的绝对价格很高，只要投资回报超过借贷成本，高价就具备相应的合理性。房价贵不贵，要回归投资回报效率来判断。

区位依旧是房产投资的核心。在上海、杭州、深圳这类城市置业，和人口持续流出的城市买房，是完全两种结果。

部分城市房价再低，依旧具备下跌风险；拥有资源、发展前景的城市，房产可以持续带来投资回报。买房，买的就是城市未来的发展空间。

以前借钱买房是稳赚不赔的买卖，可当真正的拐点来了，试图逆势加杠杆博弈的人往往会跌入万丈深渊。很多投资新手入市后，总想着捕捉短期的行情波动，跟随市场热点频繁交易，妄图通过短线操作赚取超额收益。

这种行为本质上就是逆周期操作，忽略了宏观周期的大趋势。

当整体经济处于下行修复阶段时，即便局部板块出现短期上涨行情，也只是阶段性的反弹，并非趋势性反转，盲目追高只会让自己陷入被动的亏损局面。

反之，当经济周期已经触底回暖，市场整体趋势向上时，即便个别交易日出现小幅回调，也不会改变长期上行的节奏，此时坚守持仓、稳步布局，远比频繁操作更加稳妥。

这也是为什么我们反复强调，普通人无需纠结周期的精准时间节点，只要不做与周期趋势相悖的决策，就已经跑赢了市场中绝大多数投资者。这场深刻的市场洗牌，终究会冷酷地教导每个人如何去适应新周期的生存规则。

时代的车轮滚滚向前，无论人们是否愿意相信，8月楼市大转向已经用直白的政策语言宣告了一个铁一般的事实：闭眼狂奔的增量时代彻底终结，存量拼刺刀的下半场正式来临。

事实证明，马云当年预判已成现实。

当房子褪去金融和稀缺的光环，真正回归“大宗耐用消费品”的本位时，它就不再是疯狂加杠杆的赌具。面对如此清晰明朗的房价拐点，普通人最体面的退场就是抛弃一夜暴富的旧梦。

在这个崭新的消费品周期里，顺应时势、量力而行，才能在风云变幻的局势中守住真正的安宁。