三亚撑起TOP30，花都去化不到一半！中旅投资的"AB面"

在房地产行业深度调整的第四年，大多数房企还在为"活下去"挣扎，有一家央企却悄悄完成了逆袭——从2023年权益销售排名第127位，到2026年上半年首次跻身克而瑞全国房企权益销售金额TOP30，三年跃升近100位。

这家企业就是中旅投资。它是中国旅游集团100%持股的央企地产平台，2011年成立，也是国务院国资委确认的以"房地产开发"为主业的16家央企之一。母公司中国旅游集团是总部在香港的三家中央企业之一，历史可追溯到1923年，总资产超1500亿元，旗下拥有港中旅、国旅、中旅、中免等知名品牌。

但光环之下，并非每个项目都一帆风顺。以广州为例，中旅投资2021年豪掷83.95亿元拿下花都北站TOD综合体地块，打造"璞樾系"首发之作——中旅·璞樾天序。开盘一年多，网签502套，去化率不足一半。一边是集团层面的高歌猛进，一边是具体项目的去化压力，这家央企地产的真实面貌，远比排名数字复杂。

1三年跃升近100位

中旅投资的销售排名变化，堪称近年来央企地产中最陡峭的增长曲线之一。

从2023年的第127位到2026上半年的TOP30，三年跃升近100位，连续4年保持正增长。

但这份成绩单需要拆开来看。

2025年1月以92.8亿元冲到第5位，看似惊人，实则与三亚旅居地产的"季节性爆发"密切相关——春节前后是海南楼市的传统旺季，房企集中推盘、全国分销返佣拉动销售，单月旺季销售额可能占全年的很大比例。行业分析师张宏伟就指出："三亚等旅游城市的楼市具有季节性和周期性，这种业绩增长的持续性还有待观察。"

从城市贡献来看，三亚、上海、广州、西安、成都五城贡献了超过九成的销售额。其中三亚一枝独秀，仅中旅·馥棠公馆一个项目就贡献了42.8亿元权益销售额，是2025年三亚乃至海南的销冠项目。

换句话说，中旅投资的"逆袭"，很大程度上是"三亚驱动"的逆袭。这种高度依赖单一城市、单一产品类型的业绩结构，既是优势——在旅居赛道建立了绝对领先——也是风险——一旦海南楼市降温，排名可能迅速回落。

2258亿拿地，比销售额还猛

中旅投资的拿地策略可以用两个词概括：聚焦、激进。

聚焦体现在"双核"战略下的"城市地图"筛选机制——新增投资聚焦"7+2"城市，每块地都要过人口、产业、配套的多重门槛。从实际落子来看，核心阵地就是三亚、上海、广州、成都、西安、北京、深圳这几个能级最高的城市。

激进则体现在拿地金额上。2024年182.3亿、2025年258.6亿，对于一个年销售170亿级别的房企来说，拿地金额远超销售额，意味着在大幅加杠杆扩张。最典型的手笔是联合招商蛇口、中海地产以439.5亿元拿下上海徐汇滨江全国总价"地王"——这笔交易里，中旅投资虽然只是联合体成员之一，但能出现在全国总价"地王"的买家名单中，本身就说明了其扩张决心。

在上海，中旅投资自2023年重返后，与招商蛇口形成了稳定的"搭档"关系：2023年闵行浦江镇（27.7亿）、2024年宝山顾村（31.12亿）、2025年浦东唐镇，再到439.5亿的徐汇地王。不过，已入市的两个项目表现参差不齐——招商中旅·揽阅网签率约八成，招商中旅·观境仅约三成，都还没清盘。

累计来看，中旅投资已开发项目超70个，开发建筑面积1227.62万平方米。目前已进入北京、上海、广州、深圳、三亚、成都、西安、杭州、武汉、重庆、宁波、青岛、厦门等17个城市。

值得注意的是，2025年中旅投资干脆把总部搬到了三亚，成为唯一一个以房地产开发为主业、总部进驻海南的一级央企。这个决定的背后，是三亚在其业绩版图中"一枝独秀"的地位。

3AAA评级，利率2.2%的秘密

中旅投资是非上市公司，具体财务指标未公开披露。但从几个侧面可以判断其财务安全性。

融资成本极低。2024年9月，以中国旅游集团为原始权益人、中旅投资为实际融资人的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）在深交所成功发行，规模11.7亿元，全场认购4.1倍，发行利率仅2.20%，主体评级AAA。这个利率水平创下了2023年以来央企CMBS发行的新低——只有市场认为你有极强的偿债能力，才愿意接受这么低的回报。

母公司实力雄厚。中国旅游集团总资产超1500亿元，旗下拥有免税、酒店、景区等大量优质经营性资产。在地产行业，母公司的资源禀赋直接决定了子公司的融资能力和抗风险能力。中旅投资背靠的不仅是资金，还有免税城、度假酒店、景区等"别人无法复制"的配套资源。

但也要看到隐忧。港中旅（上市公司）2020年至2025年中期，物业相关资产持续减值，减值评估金额合计达12.5亿港元，涉及珠海海泉湾、咸阳海泉湾等项目。2025年9月港中旅决定将旅游地产业务整体剥离至私人公司，虽然官方表述是"内部重组"，但实质上是地产业务在上市公司层面"拖后腿"——盈利难以提振，资产持续减值，不如从报表中"摘干净"。

剥离之后，中旅投资的地产业务完全由中旅集团直接持有和管理。好处是决策更灵活、不受上市公司短期业绩压力约束；风险在于，失去了上市公司平台的融资通道和信息披露的透明度，外部对其真实财务状况的判断将更加困难。

4馥棠公馆单盘42.8亿，璞樾天序去化不到一半

2024年，中旅投资全新发布了"馥棠系"和"璞樾系"两大产品系，加上此前已有的"缦系"和"柏宸系"，形成了"缦、柏、馥、璞"四大产品线，覆盖从奢享旅居到都市改善的不同需求。

"馥棠系"定位顶级旅居，首作是三亚中旅·馥棠公馆，主打大平层产品，单套总价千万级别，荣获美国缪斯设计奖住宅建筑类金奖。这个项目也是中旅投资2025年业绩的最大功臣，单盘贡献42.8亿元。

"璞樾系"定位城市高端改善，首发之作就是广州中旅·璞樾天序。

从产品力的市场验证来看，"馥棠系"在三亚的成功有其特殊性——海南自贸港政策红利、旅居度假的稀缺性、中旅集团免税资源的加持，这些条件在其他城市难以复制。而"璞樾系"在广州花都的表现，才是检验中旅投资在常规城市常规市场中真实产品力的试金石。

5龙湖系班底撑起扩张野心

中旅投资近两年的高管团队搭建，几乎是一部"龙湖系"高管迁徙史。

最引起行业关注的是原龙湖副总裁胡若翔的加入，2023年8月出任中旅投资总经理。胡若翔1977年出生，天津大学本科，曾任职中海、金地，后担任龙湖厦门、深圳公司总经理及龙湖集团副总裁。他是中旅投资地产板块的实际操盘手。

随后，一批龙湖系经理人陆续跟进：前龙湖深港公司总经理孙保锋加入任广州公司总经理，前龙湖合肥广佛公司营销总任钹文任营销部总经理。此外还有来自国贸地产的沈阳（华东区域总）、来自碧桂园和中骏的李辉（副总经理兼华东公司总经理）、来自万科和阳光城的史昱（武汉公司总经理）等。

这支团队的特点是：市场化程度高、操盘经验丰富、来源多元。胡若翔团队的核心班底来自龙湖，而龙湖在业内以"体系化管控"和"产品标准化"著称。但问题在于，龙湖系高管擅长的是高周转模式下的标准化开发，而中旅投资当前的战略重心——旅居地产、TOD综合体、城市运营——需要的能力模型并不完全相同。

6广州作业：璞樾天序的"成绩单"

中旅·璞樾天序位于花都区新华街道，紧邻广州北站，是"璞樾系"产品线的全国首发之作。项目地块于2021年由中旅以总价83.95亿元拿下，用于打造集商业、办公、住宅于一体的大型TOD综合体。

项目占地面积8.1万平方米，总建筑面积超53万平方米，其中商业占比约一半（规划12万平方米商业Mall + 12万平方米写字楼）。住宅部分规划5栋45层超高层住宅，3梯6户设计，总户数约1221户。项目公司中旅（广州）实业发展有限公司，注册资本26.97亿元，由中旅投资100%持股。

项目于2024年国庆假期前开盘。截至2026年5月28日，累计网签502套，成交金额9.03亿元，成交均价1.83万元/平方米，套均价约179.85万元。

按总户数1221套计算，全盘去化率约41%——开盘一年多，卖了不到一半。

2026年5月28日，项目新领一张预售证，新增242套住宅，主力户型建面约86-123平方米三至四房。目前在售建面约80-141平方米三至四房，参考均价约1.8万元/平方米。

从花都区来看，中旅·璞樾天序的表现并不算差。据中指研究院数据，中旅投资在2026年上半年占据花都区权益销售面积、权益销售金额、权益市占率三项第一。在花都这个库存高企的区域，能拿到区占率冠军，说明项目的绝对竞争力是有的。

但放在广州全市的坐标系里，情况就不同了。1.8万元/平方米的均价，在广州全市属于"刚需价格带"，与"璞樾系"定位的"城市高端改善"存在落差。套均价约180万元，也说明项目的主力客群是刚需和首改，而非高端改善。

更深层的挑战在于项目本身的复杂性。53万平方米的TOD综合体，一半是商业和写字楼——在当前商业过剩的环境下，这部分自持物业的运营压力和资金沉淀，将长期考验中旅投资的耐心和能力。住宅部分45层超高层、3梯6户的设计，也意味着居住密度较高，与"高端改善"的产品定位存在一定张力。

7不只是"三亚之王"？

中旅投资正处在从"小而美的央企地产配角"向"有影响力的城市开发运营服务商"转型的关键期。2026上半年TOP30的成绩，证明了其过去几年"逆势拿地、精准布局"战略的初步成功。

但真正的考验在于：当三亚旅居的"季节性红利"消退，当上海地王项目进入销售期，当广州花都的TOD综合体需要兑现商业承诺——中旅投资能否在"非旅居"的常规赛道上，证明自己不只是"三亚之王"，而是一家真正具备全国竞争力的央企地产商？

这个问题，未来两年会有答案。