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01

出让核心信息

地块编号：【2025】长沙市 076 号

出让时间：2025 年 12 月 24 日

地块区位：天心区黑石铺城市更新片区，新昌路以南、天心大道两厢，分东西两地块；紧邻长郡外国语第一附属小学、长郡外国语实验中学（南校区）

用地性质：二类居住用地

出让面积：62097㎡（约 93.14 亩）

计容建面：153690㎡

容积率：东地块≤2.4、西地块≤2.5，综合容积率 2.47；建筑限高 80 米

起拍总价：78082 万元，起始楼面价 5080 元 /㎡

02

竞价 & 成交结果

竞买情况：仅润和城集团（湖南秀龙地产置业集团）报名，无竞争对手

成交方式：底价零溢价摘牌

成交总价：78082 万元，成交楼面价5080 元 /㎡

竞得主体：湖南秀龙地产置业集团有限公司（润和城实业）

2

土地分析

省府南顶级九年连贯学区

01

黑石铺：省府门户，湘江客厅

黑石铺为天心区重点城市更新片区，定位省府门户、湘江客厅，承接省府政务人群、南城置换改善需求；向北衔接省府核心，向西临近湘江、东瓜湖生态资源，是长沙南城成熟居住走廊。

02

南城顶级教育资源

黑石铺城市更新片区是省府南教育核心承载区，片区教育最大核心 IP：长郡外国语教育集群，形成幼儿园-小学-初中完整 12 年公办教育链条，也是南城为数不多具备配套入学确定性的名校板块，教育资源是片区土地价值、楼盘去化最核心支撑。

入学确定性高，稀缺 “配套入学” 而非划片派位。长沙多数名校依靠学区划位，政策存在调整风险。润和天心序、花语江南依据土地协议初中配套入读郡外南校区，是片区最硬核卖点，对教育改善家庭吸引力极强。

九年连贯名校+近距离区位。润和天心序东地块紧邻小学、初中一路之隔，无需穿越主干道，完美匹配陪读家庭核心诉求，教育便捷度具备碾压优势。

03

纯住宅地，容积率适中

地块为纯住宅地，容积率 2.4/2.5，限高 80 米，可打造品质型居住社区。

但是，地块也纯在一定短板。

天心大道分割为东西两区，管理、动线割裂。天心大道为南北走向主干道，车流量较大，特别是当前有大型货车经过，两个地块基本被完全分隔。

西地块西侧临近京广铁路，存在一定的噪音影响。

轨道交通尚处远期规划（9 号线豹子岭站约 1km），短期较为依赖自驾；

3

开发现状

2025年12月24日拿地，2026年8月8日开盘，拿地-首开周期7个多月，效率高。

项目首次推出1、2#栋，共计134套房源。

认筹178组，客房比1.33，首开期间去化129套，去化率96%，成交均价12500元/㎡。

项目首推户型涵盖建面约102-123-129㎡三个户型，全部为新规产品。

A1户型，四房，产权123㎡，实得房约133㎡，得房率约108%。

A2户型，小四房，产权103㎡，实得房约110㎡，得房率约107%。

A3户型，大四房，产权129㎡，实得房约143㎡，得房率约111%。

4

战略复盘

利润预测

润和天心序地块楼面价5080元/㎡，相较于花语江南、中建和悦宸光都要低，且没有配套建设费用支出，在地价上有一定优势。

从首开12500元/㎡成交均价来看，这一定价可谓保守，跟开盘前吹风15000元/㎡价格有明显落差，相较于中国铁建花语江南、中建和悦宸光和江悦和鸣都有显著优势。

润和天心序的价格策略应该是低开高走，前期占领市场，建立热销红盘形象，快速回收资金流。整盘均价大概率高于12500元/㎡的价格。

整个项目楼地价差不小于7500元/㎡，留给开发商较为足够的利润空间。

精准卡位赛道：顶级学区 + 新规产品

近年来顶级学区成为房产保值升值的最硬核支撑之一。润和天心序项目，虽然不是郡外本校区，但是南校区采取“一校两址、五统一零差异化”办学，同一法人、同一校长、一套管理班子；统一师资调配、统一课程、统一教研、统一考试、统一评价，不是挂牌分校，是本部扩容校区，其教育实力依然受到认可。

同时，区域项目多为老规产品，润和携新规，打造hao宅化的公建配套，产品优势突出。

底价拿地，极致控制经营风险。

2025 年末市场环境下，外来央国企拿地偏好二环内核心净地，给了中小民企在核心区外获取优质土地的机会。本宗地无回迁任务、无高额配建，底价拿地锁定成本底线，即便片区竞争加剧，依然具备调价容错空间，契合“稳健现金流、不高价赌地”长期策略。

润和天心序首开成功，并不意味着项目的完全成功，未来仍充满挑战。

首先，学位贬值。

目前来看，黑石铺片区综合价值中教育价值一枝独秀，一定程度上可以说是“单一教育驱动板块”。长郡外国语实验中学自2019年开学以来，经过多年的验证，确实是长沙初中第一梯队。但是长郡外国语实验中学南校区2025年才开学，仍未能充分证明自身学区价值。

而且，随着长沙教育公平化政策不断深化，以及新的优质学校的涌现，长郡外国语实验中学南校区学位价值能否维持充满不确定性。

其次，市场竞争的不确定性。

黑石铺片区是长沙市首批标志性城市更新片区，总面积约9914亩，属于长沙主城区规模最大的城市更新单元。当前区域市场已经有江悦和鸣、中建和悦宸光、中国铁建花语江南和润和天心序等项目，后续仍有大量土地待出让。

润和天心序项目面临的市场竞争预计将贯穿项目全程。

5

小 结

教育是润和天心序（【2025】长沙市076 号）地块最核心价值支撑，精准卡位南城教育高地是润和拿地的关键。

在年尾资金收缩和国央企聚焦核心城区的情况下，润和趁机底价拿地，控制土地成本，加之深耕本土多年，精心打造的产品和成本体系，让项目开发的下限稳固。

润和城深耕望城区，但近年来在岳麓区、开福区和雨花区开发过多个项目，从结果来看都无法跟其在望城区叫好又叫座的项目相比。

润和天心序项目，是难得的红盘项目。虽然未来仍有诸多不确定性，但其势已成，润和天心序将成为润和城旗下又一代表作。

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