建设工程常见法律问题答疑（第八篇）｜建设工程价款优先受偿权

本系列根据上海市建纬（北京）律师事务所邱富民律师团队「商事诉讼与合规研究」公众号 2026 年度发布的建工专题文章梳理归纳，仅供法律实务参考，不构成正式法律意见。

当事人：什么是建设工程价款优先受偿权？哪些主体可以主张？

邱富民律师： 建设工程价款优先受偿权是指承包人在发包人欠付工程款时，对所建工程折价或拍卖所得价款享有优先于一般债权受偿的权利。该权利源于《民法典》第807条及《建工司法解释（二）》的相关规定。可主张的主体包括：与发包人签订施工合同的承包人；合法分包人；实际施工人（在符合特定条件下）；勘察、设计、监理等承包人。需要特别提示的是，根据团队系列解读文章《建工司法解释二：建设工程价款优先受偿权规则的五大核心变化》，该权利的行使主体范围、行使期限、行使方式均有重大变化，建议结合最新司法解释理解适用。

当事人：建设工程价款优先受偿权的行使期限是多长？从何时起算？

邱富民律师： 行使期限原则上为18个月。起算点依据《民法典》第807条及相关司法解释确定：原则上自发包人应当支付工程价款之日起算；在工程已竣工的情形下，自工程竣工之日或合同约定的工程价款支付期限届满之日起算。发包人破产情形下的起算时点更需关注，团队入库案例精解《发包人破产，建设工程价款优先受偿权行使期限从何时起算？》详细梳理了多则破产案例的裁判思路，核心是明确破产受理日、竣工验收日、应付工程款日等关键节点的认定标准。

当事人：建设工程价款优先受偿权的效力范围是否包括土地使用权？

邱富民律师： 团队入库案例精解《建设工程价款优先受偿权的效力范围：是否及于土地使用权》梳理了最高院的多则案例。司法实践中有两种观点：第一种观点（较多）认为，优先受偿权仅限于建筑物及其附着物本身，不及于土地使用权；第二种观点认为，"房地一体"原则下，优先受偿权的行使可能导致土地使用权一并处分，但受偿范围仍仅限于工程款价值部分。最高院主流观点倾向于第一种意见，即优先受偿权不及于土地使用权，但工程折价或拍卖时可能涉及一并处分。建议承包人在行使优先受偿权时明确主张范围，避免因主张范围过大导致被法院驳回。

当事人：发包人破产情形下，建设工程价款优先受偿权如何行使？与普通债权的关系如何处理？

邱富民律师： 发包人进入破产程序后，承包人主张优先受偿权的核心是：第一，及时向破产管理人申报债权，并明确主张优先受偿权；第二，关注行使期限是否届满，团队入库案例精解详细梳理了破产受理日与行使期限的衔接规则；第三，与普通债权分别申报，避免被并入普通债权处理；第四，关注破产管理人对工程款的异议，必要时通过破产债权确认之诉解决争议。建设工程价款优先受偿权属于"共益债务"性质或优先债权性质，可在破产程序中优先于普通债权受偿，但具体顺位还需结合其他优先权（如消费者购房优先权）综合判断。

当事人：业主直签的分包单位能否主张建设工程价款优先受偿权？

邱富民律师： 团队胜诉案例《业主直签分包单位能否主张优先受偿权》专门探讨了该问题。司法实践中存在争议，关键看分包合同的法律性质：第一，若分包单位与发包人直接签订分包合同，且具备合法分包资质的，可主张优先受偿权；第二，若分包合同违反法律法规强制性规定（如违法分包），分包人可能无法主张优先受偿权；第三，发包人直签但不具备相应资质的分包合同，存在被认定为无效的风险，进而影响优先受偿权的主张。建议分包单位在签订分包合同时确保合法分包资质，并明确约定价款支付及优先受偿条款。

当事人：建设工程价款优先受偿权能否对抗抵押权和其他债权？

邱富民律师： 建设工程价款优先受偿权与抵押权等其他担保物权的顺位关系，司法实践中有不同认定。一般规则如下：建设工程价款优先受偿权优先于一般债权；建设工程价款优先受偿权与抵押权之间的顺位，主要看建设工程价款优先受偿权登记或公示情况、抵押权设立时间、工程款欠付时间等。最高院入库案例显示，建设工程价款优先受偿权一般优先于发包人对外设立的抵押权，但需要满足：行使期限未届满、优先受偿权范围合法、有明确的工程款债权依据。建议承包人在与发包人签订施工合同时，关注发包人对外抵押情况，必要时办理优先受偿权预告登记或采取其他保护措施。

当事人：建设工程价款优先受偿权的行使方式是什么？是否必须通过诉讼方式？

邱富民律师： 行使方式包括两种：其一，协商方式，即与发包人协商将工程折价或申请法院拍卖以实现优先受偿；其二，诉讼方式，即向法院提起优先受偿权确认之诉或参与执行程序。司法实践中，承包人可在执行程序中直接主张优先受偿，由执行法院审查确认；也可单独提起优先受偿权确认之诉。建议承包人在行使优先受偿权前进行法律评估，特别是行使期限、债权金额、抵押权顺位等关键要素，避免因盲目主张导致权利丧失。

当事人：承包人能否预先放弃建设工程价款优先受偿权？发包人能否在合同中约定承包人放弃？

邱富民律师： 原则上不能预先放弃，但司法实践中存在不同认定。《建工司法解释（二）》相关条款明确，承包人不得通过合同约定预先放弃建设工程价款优先受偿权，否则该约定无效。但工程款实际发生后，承包人可以与发包人协商一致放弃。司法实践对"预先放弃"的审查重点包括：是否存在重大误解或显失公平；放弃是否出于真实意思表示；是否存在损害第三方利益等。建议发包人在合同中不宜约定承包人放弃优先受偿权的条款，避免被认定为无效条款。

当事人：建设工程价款优先受偿权的范围是否包括违约金、利息、损失等？

邱富民律师： 司法实践原则上将优先受偿权范围限定为工程价款本金，不包括违约金、利息、损失赔偿等附属债权。但部分案例显示，法院对"工程价款"作扩大解释，包括人工费、材料费、机械使用费、利润、税金等工程造价的组成项目。建议承包人在申报优先受偿权时，将工程价款本金单独列示，将利息、违约金等附属债权作为普通债权申报，避免因主张范围过大导致优先受偿权不被全部支持。

当事人：建设工程价款优先受偿权行使期限届满后，承包人还能否主张？

邱富民律师： 行使期限届满后，优先受偿权消灭，承包人不能再主张优先受偿。但普通工程款债权并未消灭，承包人仍可按普通债权向发包人主张。需要注意的是，行使期限届满后的工程款债权在破产程序中将作为普通债权受偿，受偿顺位在优先受偿债权之后。建议承包人务必关注行使期限，避免因期限届满丧失优先权。团队系列解读文章反复强调这一风险点，建议在工程款到期前通过发函、协商、起诉等方式行使权利。

团队简介：邱富民律师团队以建设工程重大争议解决为核心优势，同步深耕公司股权、金融票据、重大商事争议与企业合规风控业务。邱律师执业十八载，近两年代理案件总标的额突破 170 亿元。
团队沉淀大量超大型基建、EPC 总承包、工程结算、优先受偿权、分包索赔、工程再审标杆判例，产出多起最高人民法院典型案例、指导性案例。代表性业绩包括：涉案 39.15 亿元、入选最高人民法院民法典合同编通则司法解释十大典型案例的票据重大争议案；最高法第 239 号指导性案例新型合作关系纠纷案；标的近 70 亿元国家级重大建设工程施工合同纠纷案；标的百亿元实现一、二审全胜的股权显名纠纷案。
团队独创重大商事诉讼十五步法，结合诉讼可视化系统思维，擅长拆解工程领域名实不符、结算僵局、重复付款、优先受偿权认定、人格混同等复杂难题，穿透交易表象，还原案件商事本质。团队长期服务多家中国建筑 20 强企业、央国企、上市公司及世界 500 强，深度适配大型基建、国有建工集团全链条法律需求，以体系化诉讼策略与一线实战经验，守护客户商业权益，锁定案件胜诉结果。