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探盘实录｜士林润园进入清盘倒计时！黄浦老城厢纯合院别墅，内环内不可复制的城市藏品

开发商营销总监 @徐杰

当上海楼市绝大多数的改善豪宅，都在往滨江、新区不断延伸的时候，有一块土地，自诞生之初就注定是城市塔尖资产的天花板 —— 黄浦区老城厢。

深耕上海高端住宅市场多年，看过上海几乎所有千万级、亿级豪宅项目之后，我始终坚信一个道理：真正的顶豪，拼到最后比拼的从来不是装修品牌、户型尺度，而是土地与生俱来、后天无法复刻的地段基因与历史底蕴。今天这篇深度探盘，带大家走进黄浦豫园板块，由华润置地联合南房集团共同开发的士林润园。项目如今已经来到清盘冲刺阶段，仅剩最后 9 套房源可供选择，实景示范区、实体样板间已经全部对外开放，今天我抛开市面上千篇一律的宣传通稿，从开发商内部视角，把这个风貌合院别墅真实的底层价值、产品细节、户型逻辑、板块未来发展完整拆解开来。

一、读懂地块：上海城市根脉之上，一场小心翼翼的城市更新

很多购房者第一次听到士林润园，第一反应都会好奇，为什么内环核心的黄浦，还能够出让一块可以打造低密合院别墅的地块。答案藏在老城厢这片土地七百多年的城市发展脉络当中。

项目四至范围，西起望云路，东抵河南南路，北边蓬莱路，南侧毗邻士林华苑一期，正好坐落在老西门、豫园两大城市 IP 的交汇处。熟悉黄浦的人都清楚，老城厢是上海城市文明最初的发源地，豫园、老西门沉淀下来的，不只是旅游打卡的商业标签，更是这座城市原生的居住烟火、海派文化的精神源头。整个地块内部包含多处历史保护建筑，这也直接决定了，士林润园从拿地阶段，就不能走常规房地产开发的思路。

常规楼盘开发，是推倒原有地块上的建筑，重新规划路网、楼栋。而士林润园采用业内所说的织补式城市更新开发模式，简单来讲就是尊重原有地块的街巷肌理，最大限度保留地块原生的历史脉络，而不是全盘推翻重建。开发商团队花费数年时间，逐一梳理地块内每一栋老建筑、每一条里弄街巷的历史信息，保留原址历史构件，修复原有老砖石，将老地块的城市记忆，融入全新的合院社区当中。

最终整个项目只规划打造 103 套合院风貌别墅，没有高层、没有刚需公寓产品，是目前上海内环内极其稀缺、纯粹度拉满的纯合院别墅区。103 栋别墅，户型全部做到差异化设计，一户一个专属方案，市面上找不到两套完全一模一样的户型，一户一定制的开发思路，直接拉开了士林润园和市面上常规批量复制别墅产品的差距。

从土地属性上来说，内环黄浦可供开发的新建住宅用地已经极度稀缺，可以打造别墅类低密产品的地块更是凤毛麟角，再叠加风貌保护地块的特殊开发限制，未来几乎不会再有同类新项目供应。士林润园 103 席合院，本身就是限量版的城市藏品，如今房源逐步售罄，剩余最后 9 套，也是普通购房者能够入手黄浦老城厢新建合院别墅最后的窗口期。

二、板块全维度解析：一城繁华环伺，老城厢城市界面即将全面焕新

买豪宅，地段永远是第一优先级。我们把士林润园放到整个上海的城市版图当中，就能非常直观地看清它的区位优势。项目地处黄浦区的正芯，1.5 公里辐射范围之内，可以直达新天地以及外滩两大上海城市名片，往西承接淮海中路、人民广场成熟繁华的配套资源，向东隔江对望陆家嘴金融城，南边则串联起黄浦滨江一众顶豪居住区，处于上海城市资源聚合的中心点。

很多人对老城厢板块固有的印象，还停留在老小区、旧街巷，城市界面老旧。这点我们必须客观承认，板块内目前确实还留存大量建成年代较早的老式住宅。但是一定要看清片区未来巨大的改造红利。当前整个黄浦老城厢已经全面启动大规模城市更新工程，周边各个地块的改造规划已经基本落地确认，片区整体的城市界面、公共配套、城市绿化都将会迎来全方位升级，也就是上海 2035 规划当中重点提出的蓝绿丝带城市生态规划，士林润园社区外部的蓬莱路城市公共绿地，正是片区生态规划当中非常重要的一环上观新闻。

接下来我们从交通、商业、教育、医疗四个生活配套维度，完整梳理项目周边的现成资源。

交通路网，官方总结为一桥三环四线五隧道，轨道交通的便捷程度是一大亮点。步行可达 8 号线、10 号线老西门站，9 号线小南门站、14 号线豫园站四条地铁线路。四条轨交线路，可以快速通达上海各个主城区，无论是去往陆家嘴、前滩、徐汇滨江、虹桥方向，公共出行都十分高效。地面主干道河南南路、中华路构成内环里面成熟的地面交通网络，自驾上隧道过江去往浦东，也非常顺畅。

商业资源完全属于顶配级别。项目 500 米生活圈内，豫园商圈、香港名都、复兴艺术中心已经落地运营。两公里半径，能够覆盖人民广场、新天地、外滩、南京路步行街，上海知名度最高、能级最强的一批商业、文旅、艺术资源全部聚集于此。日常生活采购、高端商务宴请、休闲逛街、看展打卡，几乎所有的消费需求，短时间车程之内都可以得到满足。

教育配套，周边成熟公立学校资源非常丰富，小学板块内有复兴东路第三小学、蓬莱路第二小学、上海市实验小学；初中包含光明初级中学、市十中学、市八中学。除此之外还有永昌、康德两所口碑不错的九年一贯制民办学校。可以覆盖从小学到初中阶段多元化的就学选择。

医疗资源，更是黄浦区的传统优势。上海交通大学医学院附属第九人民医院、瑞金医院、仁济医院西院、曙光医院西院、红房子妇产科医院、黄浦区中西医结合医院，一批全国知名三甲医院全部分布在项目周边，优质的医疗配套，也是亿级豪宅必不可少的生活保障。

综合来看，士林润园并不是一个单纯依靠未来规划画饼的楼盘，它周边绝大多数顶级配套都是现成已经落地投入使用。同时片区城市更新，又给整个板块预留了巨大的价值上升空间，成熟配套 + 界面焕新双重加持，也是支撑项目高总价的底层逻辑。

三、社区景观规划：三重归家礼序，把上海的园林韵味搬进合院社区

豪宅的居住体验，从归家的那一刻就已经开始。士林润园在社区景观的设计上，抛弃了现在新楼盘非常常见的大中央景观草坪的套路，复刻老城厢里弄的空间层次感，打造一套层层递进的归家动线：城市市政街道→项目一级主入口→内部蜿蜒街巷→景观节点空间→自家里弄二级门户→合院入户大门，大部分户型，都可以体验两层以上的空间过渡仪式感，把由喧嚣城市慢慢过渡到静谧私宅的氛围感拉满。

社区景观整体分为蓬莱路外部城市公共绿地、小区内部私属园林两大板块。外部的市政绿地，对接上海城市整体蓝绿生态规划，既可以成为业主日常休闲散步的去处，也充当了城市主干道和居住区之间天然的缓冲带，隔绝一部分城市道路的噪音。

小区内部的植物造景方案，坚持适地适树的原则，优先选用上海本土乡土树种，搭配少量经过驯化的外来景观苗木。项目基调绿化选用广玉兰、乌桕这类树形大气、四季景观层次分明的树木，再点缀红果冬青、羽毛枫、鸡爪槭、紫薇、海棠等观赏性极强的花乔，不同季节可以观赏到不一样的园林景致。景观布局也做出清晰的层次划分，靠近社区主通道的花园偏向官邸庄园式大气厚重的风格，院落角落处的小景观，则设计得松弛、精致，兼顾整体气势和细节的氛围感。

除此之外，项目深挖地块历史文化故事，打造了业内知名度很高的 “润园八景” 景观节点，用现代景观的手法，去转译老城厢流传已久的人文故事，让业主走在小区街巷里面，不仅仅只是路过绿化，更是沉浸式感受这片土地沉淀下来的历史底蕴。

四、户型产品大盘点：建面 210‑500㎡合院，300㎡以下户型已经基本售罄

整个士林润园建筑面积段覆盖 210㎡至 500㎡，全部都是地上建筑面积，地下室需要另行单独计算面积。根据项目最新的去化进度，210、240、280、290㎡这些小面积段房源，现在剩余库存已经非常少，300㎡以下的户型基本宣告售罄，目前在售主力房源集中在 310㎡‑500㎡区间。

我们把地上面积段和大致的房源库存整理出来，可以直观看到目前剩余房源分布：

• 210㎡：剩余 5 套
• 240㎡：剩余 1 套
• 280㎡：剩余 2 套
• 290㎡：剩余 1 套
• 310㎡：55 套（项目体量最大的主力户型）
• 330㎡：1 套
• 390㎡：34 套
• 430㎡：2 套
• 480㎡：1 套
• 500㎡：1 套

总价区间上面，310‑390㎡户型，总价约 7000 万‑1.2 亿；390㎡‑500㎡的大尺度户型，总价段来到 1 亿‑1.65 亿。很多人看到总价第一反应就是价格门槛很高，但是放在黄浦老城厢纯别墅、一户一版定制户型这个产品定位来看，项目的定价逻辑，依然是锚定内环稀缺土地价值。

这里我拿已经对外开放、由渡边智昭团队操刀设计的390㎡泉之邸实体样板间，一层一层带大家拆解户型的设计巧思，这也是整个项目非常具备代表性的一套样板产品，看完基本就能够理解，项目户型设计和普通别墅产品核心的区别在哪里。

渡边智昭曾经说过一句我非常认同的设计理念：房子不应该只是堆砌华丽的装修符号，而是营造一种能够让人卸下疲惫，回归生活本真的安定氛围。这套泉之邸户型，从头到尾都贯彻了这一思路，以 “水” 作为整个空间的精神主线，水象征温润通透、进退有度的人生态度，将水景、采光、空间美学和实际居住功能完全融合在一起。

一层：庭院为核心，开放式餐厨客厅，打通室内室外边界

从城市街巷走进自家狭长的入户小径，推开院门，私家庭院瞬间映入眼帘。在土地寸土寸金的内环核心，能够拥有一方完全属于自己的院子，本身就是一件十分奢侈的事情。院子当中设置一处极简风格的水景装置，它不单单只是装饰景观，更是一块功能性的采光天窗，可以为地下一层空间引入自然光，打破传统别墅地下室完全依靠人工照明的通病。

一层空间主要规划客餐厅以及厨房，设计师采用岛屿式的空间布局，客厅、餐厅、厨房各自独立，又能够相互连通。大面积落地玻璃门窗，可以直接通向户外院落。只要打开玻璃，室内的生活空间和庭院景观立刻融为一体。

很多细节设计都充满巧思，餐厅区域鹅卵石造型的餐桌、不规则桌脚，搭配四宫格造型的顶部灯具，打破大平层、传统别墅严肃厚重的氛围感，给家庭用餐场景增添灵动松弛的气息。一层全屋天花板做了梯形内凹造型，纵向拉伸层高视觉感受，局部位置手工贴制金箔饰面，低调地提升空间质感，但是整体不会显得浮夸张扬。

厨房空间，柜体做一体化隐藏式家电设计，嘉格纳蒸汽烤箱、真空收纳抽屉、咖啡机全部内嵌进橱柜当中，保持厨房台面整洁干净。暖调木质饰面，搭配天然大理石台面，打造静谧舒适的厨居氛围。

地下双层空间：家庭私享的艺术生活剧场

顺着弧形木质楼梯往下，就来到地下空间，弧形的线条延续水流动态柔和的设计语言。负一层、负二层没有设置常规的卧室，全部用来打造家庭的休闲、社交、兴趣空间，做到动静分区，日常的居住休息放在地上楼层，地下空间留给家庭的娱乐以及圈层会客。

负二层空间拥有将近 6 米挑高的玻璃壁炉，壁炉体量巨大，如同放置在室内的大型艺术装置，巧妙地把室内承重柱整合进壁炉整体造型里面，既解决结构问题，又成为整个地下空间的视觉中心。周围依次排布茶室、阅读区、独立酒吧台，酒吧配置全套干式西厨。庭院水景天窗，会把自然光、树影投射到地下的墙面上，光影会随着时间不断发生变化，即便是身处地下，也不会产生封闭压抑的感觉。整面墙的定制展示置物架，表面采用裂纹漆手工工艺，可以用来摆放收藏品、书籍、艺术品，收纳功能和装饰性兼顾。

往上来到负一层，空间风格发生明显的变化，茶色通透玻璃壁炉垂直贯穿楼层，金属收边线条，搭配复古红调沙发，融入海派 Art‑Deco 的复古风情。这一层设置两个相互独立的沙龙空间，可以分别作为男女主人的专属兴趣区域，一边可以做成藏品展示室，另一边可以作为休闲茶室。既能够用来邀约三五好友小聚喝茶聊天，也可以一个人独处放空，满足高净值人群多元化的精神需求。

二层：家庭层，灵活可变的套房格局

二层定位为家庭生活区，规划两间带独立卫浴、景观阳台的套房，外加家庭活动室以及书房。书房和家庭厅中间，设置可以开合的隔断墙板。隔板打开之后，两个空间合并成一个开阔的公共活动厅；隔断闭合，可以分成两个互不干扰的独立房间，书房也能够改造成为一间客房，功能可塑性非常强。

天花同样延续一层梯形吊顶的设计元素。两间套房分别做了差异化的风格定位，长辈房整体配色选用咖啡色搭配米色系，床架轮廓采用如水波一般流畅的曲线造型，风格沉稳大气，适合长辈居住。青少年套房以灰色系为主，整体装修尽量做减法，留出充足的改造空间，可以随着孩子成长，灵活调整房间内部布局。两间卧室全部自带独立卫生间，还有可以观赏园区景观的阳台，保障每一位家庭成员居住的私密性和舒适度。

三层顶层主卧：私属的豪华休憩空间

三层整层留给主人套房，入户是仪式感满满的双开门，卧室顶部采用拱形挑高天花，层高达到 3.8 米。一条贯穿式灯带，从卫浴区一直延伸到卧室床头，床头背景板做出环抱式的造型，视觉上营造包裹、安稳的居住氛围。

主卧拥有双独立衣帽间，女主人区域单独规划化妆台、贴身衣物专属收纳格，动线经过反复优化，日常生活拿取衣物化妆品十分顺手。主卫采用双台盆布局，两个人可以同时洗漱互不打扰，卫浴空间大面积使用天然洞石材质，自带一种低饱和度、松弛的度假氛围感。整体空间基底色调以米白色为主，局部小面积加入橘色软装点缀，烘托适合睡眠放松的氛围。

整一套户型看下来，我们能够明显感受到设计师的思路，地上部分优先解决日常居家居住的刚需，保证卧室套房的舒适度；地下两层空间，彻底释放家庭的休闲社交需求，做到社交空间向前开放，卧室休憩空间向内收敛，生活节奏张弛有度。

五、最后总结：清盘阶段，我们该如何理性看待士林润园的价值

今天整篇探盘文章，从地块历史背景、城市更新规划、周边全维度配套、社区景观规划、标杆样板间户型细节，把士林润园完整剖析一遍。现阶段项目房源进入最后的清盘周期，仅剩下 9 套房源，实景示范区已经开放，可以实地去到项目现场，亲身感受院落、街巷空间带来的居住体验。

客观来讲，士林润园绝对不属于刚需、普通改善可以考虑的项目，上亿级别的总价门槛，注定它瞄准的就是上海金字塔顶端的客群。对于这类高总价的风貌别墅产品，购房者决策的时候，一定要分清什么是短期营销溢价，什么是项目长期不可被替代的核心价值。

它不可复制的价值主要集中在三点：第一，地段。黄浦老城厢内环核心土地，豫园、外滩、新天地合围，现成顶配的城市配套，外加片区城市更新的长期红利，地理位置没有可以平替的选项。第二，产品稀缺性。103 套纯合院社区，一户一方案，没有重复户型，地块带有历史风貌保护属性，未来几乎很难再有同类型新项目供应。第三，产品打磨。从社区街巷的规划思路，再到户型分层的功能设计，项目跳出了传统别墅的固化模板，把庭院采光、地下空间利用、家庭分层需求都做了深度优化。

当然项目同样也存在需要购房者实地考察权衡的短板。片区现阶段局部城市界面还处在更新改造阶段，周边部分地块后续会有持续的工程建设；项目总价门槛高，资金占用体量很大，购房决策周期需要预留充足的时间。

如果你的预算达到 7000 万‑1.65 亿，目标是在内环核心入手一套可以长期持有、兼顾自住舒适度与资产保值属性的城市别墅，那么士林润园，非常值得安排时间预约实地看房，实景去感受黄浦老城厢合院独有的居住氛围。

本文为开发商视角实地探盘原创内容，所有户型库存、价格信息仅供参考，具体房源、实时售价以项目现场最新公示为准。