观点直击｜万物云的三条业绩主线

观点网 8月14日上午，万物云召开2026年中期业绩发布会，出席高层包括万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全，副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华，财务负责人王绪斌，董事会秘书黄旻。

这一次，万物云又换了个地方召开业绩会，去年是武汉数字运营中心，今年是上海滨江万科中心。

上海滨江万科中心是万物云去年3月底从万科手上收购而来的商业资产，后改造为上海滨江万芊荟。

据现场管理层介绍，改造后的万芊荟写字楼出租率达83%，商业出租率从34.2%提升到82.7%，已成为能产生现金流的资产，运营收益可覆盖资产摊销。

13日晚间，万物云已发布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩公告，收入稳增、利润承压、独立性提升，构成公司上半年业绩的三条主线。

市场双向选择

根据业绩报告，上半年万物云实现收入191.12亿元，同比增长5.4%，增速与上年同期基本相当。与收入端的稳健相比，盈利端延续了上年的承压态势。

盈利端的压力首先体现在毛利上。上半年毛利24.19亿元，同比下降3.0%，毛利率12.7%，较上年同期回落1.0个百分点，公司归因于人员与外包成本上升、部分存量项目价格调整及AIoT硬件收入占比变化等结构性因素。

若剔除开发商相关业务影响，核心业务净利润约11.0亿元，同比增长7.3%。

从收入结构看，三大业务分部呈"两升一降"格局。其中，社区空间居住消费服务板块实现收入119.52亿元，同比增长5.5%，占总收入的62.5%；商企和城市空间综合服务板块实现收入62.05亿元，同比增长7.9%，是增速最快的板块，占比32.5%；AIoT及BPaaS解决方案板块实现收入9.56亿元，同比下降10.1%，占比5.0%。前两大基本盘合计贡献收入173.53亿元，同比增速6.4%，占总收入的90.8%。

作为公司营收稳健增长的压舱石，循环型业务（住宅物业服务＋物业及设施管理服务＋BPaaS解决方案）实现收入173.5亿元，同比增长6.4%，占总营收比例90.8%；创造毛利21亿元，占比86.8%。

今年上半年在住宅物业市场中最热的一个词叫“退场”，朱保全坦言，无论是万科物业还是其他优秀同行都出现了一些退盘的情况。

朱保全分析称，退场项目主要可以划分为三类：一是开发商空置，历史上的优质项目类别变成了现在的问题项目类别；二是收并购资产，经过梳理发现部分项目可能不符合公司城市战略布局后，选择退出资产包中的非战略项目；三是业委会项目，物企进场后，业委会并未兑现谈判时许下的承诺便解散，导致项目难以持续运营。

朱保全认为，退场是双向选择，是对“物业企业喊着不赚钱却赖着不走”声音的回复。关于收缴率低、客户对物业认知不足的项目的退出，既改善了公司现金流和经营质量，也给了业主再次选择的机会。

何曙华补充道，主动退出部分项目并非被动收缩，而是公司推进精益运营、优化项目组合的战略动作。

据介绍，上半年，万科物业退出139个住宅物业服务项目，涉及年化饱和收入7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。在退出的项目中，开发商空置类大概占比40%；非战略项目占比约20%；承接业委会项目类项目占比20%；合同自然到期不续约部分占比15%。

与此同时，万科物业上半年新增签约207个住宅项目，涉及饱和收入达8.4亿元，足以覆盖退盘影响。一增一减之间，公司规模进一步扩大，截止6月末在管住宅项目数量为4680个，同比增加272个；对应年化饱和收入295.57亿元，同比增加5.06%。

在B端业务方面，基于审慎报价和纪律性选择，万物云期内主动放弃或退出了16个低毛利、低回报及服务边界不可持续的项目，涉及合同金额5700万元。

“退出和进入，都是企业正常的经营行为。”何曙华表示，相比过度解读物业企业退场，行业更应关注退出程序是否规范、各方责任是否落实、业主与企业的合法权益能否得到保障，以及项目交接是否平稳有序。通过退出和重新选聘完成市场化选择，是行业走向成熟的重要表现。

降关联与化风险

朱保全指出，商企服务方面，物业及设施管理业务在2025年到2026年期间已经进入到红海竞争阶段。一方面，行业参与者变多，每个标的背后都有十家以上的竞标者；另一方面，写字楼空置率仍在提升，且企业行政预算在下降。

但他表示万物梁行与丹田物业均具备“先发优势”，上半年实现新签合约饱和收入达19.9亿元，新增大学项目20个、医院项目15个、企业项目320个。

市场拓展之外，万物云对关联方的依赖也在进一步降低，报告期内的关联方收入8.2亿元，同比减少30%，占总收入比例4.3%，同比下降1.7个百分点，占比降至历史低位，公司独立造血能力增强。

期末时贸易应收款净额约70.02亿元，较年初增长16.6%；关联方应收款项17.74亿元，较年初减少2.90亿元。

王绪斌指出，从风险和资产质量来看，开发商业务带来的风险正在逐步出清。开发商应收账款原值同比下降20.5%，净值同比下降50.6%，降幅远大于整体应收账款降幅，应收账款坏账风险正在逐步减少。

对于历史应收，公司通过多元化方式积极推进回款。部分应收款项化被动为主动，将应收债权置换为工抵资产，共形成了51.6亿资产，其中运营型资产16.9亿元、销售型资产有33.5亿元。

王绪斌表示，公司未来增长主要依靠蝶城改造、灵石交付和AI提效三方面能力建设。而上半年利润结构优化、开发商风险收敛、业务独立性进一步增强等积极变化，也将逐步转化为更加稳健和可持续的业绩表现。

截止上半年末，万物云蝶城底盘增长至708个，其中标准蝶城284个、主攻蝶城251个、目标蝶城173个。

另据朱保全介绍，万物云灵石已进入规模化签约阶段，目前已经签约1339台，其中472台已经交付落地。在公司下一个三年（2028-2030年）事业计划书中灵石将进入发力期，而2027年属于重度投入的时间段。

在AI方面，万物云将高频管理动作和标准作业经验转化为可复用的数字化能力，推动AI从内部效率工具走向客户服务。期内，面向业主的AI服务助手“可可”已上线4140个项目、12992个网格，累计服务超过47万名客户，产生超过35万次有效对话和284万条有效消息，响应业主诉求超过10.7万单。

数据显示，上半年万物云通过AI提效推动行政开支同比减少4304万元，降幅4.9%；行政开支占收入比重为4.4%，较2025年同期下降0.5个百分点。

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