胖东来走了，腾讯也走了：留下空铺子和降下来的房租，谁赢了？

2026年夏天，两个体量悬殊的企业做了同一个决定——离开。

一个是扎根许昌24年的胖东来生活广场店。年销售额20亿元、年利润超1亿元，排名全集团第六。

因为“个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”，于东来宣布2026年12月正式关闭。

另一个是腾讯。

在深圳南山科兴科学园租了十几年，每年租金超过10亿元，贡献了园区约40%的租金收入。

2025年下半年开始，腾讯陆续退租四栋写字楼，释放约15万平方米办公空间，搬进了319亿自建的“企鹅岛”。

一个年赚1亿的门店，说关就关。一个年交10亿租金的大厂，说走就走。留下空铺子和降下来的房租，谁赢了？

胖东来生活广场店2002年开业，营业面积23000平方米。

周边一家2005年开业的旅馆店主说得直白：“因为他（超市）赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨。”

问题的根源在2015年——当时工作人员未按公司规定统一签订租约合同，导致个别租户租金失控。

于东来说，“其实这几户总体占比并不很大，但无论钱多少，失去公平正义的精神是底线”。

这也不是胖东来第一次遇到这种事。

2015年新乡“大胖”店租约到期，房东把租金从800多万直接涨到2400万。

那家店年利润六七千万，于东来“想都没想直接放弃”。

如今，历史在许昌重演。

他宁可放弃一年上亿的利润，说：“信仰和开心永远是第一位的！人生不要与不同路的人打交道，否则会影响快乐！”

知情人士透露，腾讯每年交给科兴的租金超过10亿元。10年就是100亿——这笔钱是纯费用，不产生任何资产。

2019年，腾讯以85.2亿拿下深圳宝安大铲湾地块，总投资319亿。2025年10月企鹅岛试运营。

截至2026年6月底，登岛员工已达2.8万人；4000多套员工公寓，月租定在2000到3000元档位，而周边同类公寓月租约4000元。

一个是年年交租、年年归零；一个是一次性投入、长期资产沉淀。

胖东来和腾讯——一个零售，一个互联网；一个在河南小城，一个在深圳一线；一个年利润1亿，一个年交租金10亿。

但它们面对的是同一个困局：你越成功，房东就越想从你身上割肉。

胖东来花了20多年把一个商圈养起来，房东一看赚钱了坐地起价。

腾讯在科兴从一层楼租到多栋楼，把片区带成“中国第一加班楼”，房东年年涨租。

把商户的经营红利等同于物业的天然溢价——本质上是搞错了因果。于东来说得透彻：“不种地，尽想摘果子。”

后果惊人地相似。

胖东来新乡店搬走后，原址租金从2400万一路降到200万都没人租。

当年人山人海的旧址门可罗雀。有报道称，租金降到400万元仍然无人愿意承租。

胖东来许昌生活广场店宣布关闭后，周边商户说，“我们也在等通知”——但谁都清楚，没了胖东来，客流会少多少。

腾讯搬离后，科兴科学园写字楼租金从峰值220元/平方米/月暴跌，如今1000平以上房源挂牌价最低约94元。

阿嬷手作奶茶店高峰期订单大幅下降，长期在科兴配送盒饭的人说订单明显减少。

租金普遍下降了30%到40%。

当年靠“一铺养三代”的房东们，如今守着空铺子，眼睁睁看着租金一降再降。

中指研究院数据显示，2026上半年全国百大商业街和百大购物中心商铺租金均延续跌势，议价权正从房东端向租户端转移。

就在胖东来关店的同一周，于东来做了另一件让外界意外的事。

8月14日，胖东来发布招聘公告，计划招聘100名退伍边防军人和20名刑期5年以上的刑满释放人员。

这是胖东来第二次公开招聘刑释人员。

2025年，胖东来就曾为刑释人员预留2%的名额，接收30份简历，计划录用20人，最终全部录取。

面试时，于东来对30位刑释人员说：“你们已经为过去的事情付出了代价，不用觉得低人一等，好好干。”面

试中途，他返场嘱咐工作人员“一定要把大家招待好”，当场表示工资可以提前给，确保大家把房子租好、有地方住。

胖东来员工的待遇也撑得起这份底气——2025年全年全业态员工平均到手工资8974元；2026年1至3月，平均工资已达9598元。

胖东来走了，腾讯也走了。留下的空铺子和降下来的房租，到底谁赢了？

房东显然没赢。新乡的教训摆在眼前——租金从2400万的高点一路跌到200万都无人问津。当年算的是多赚1600万的账，最终赔进去的，是整条街数十年积聚的人气和商业价值。

科兴科学园的房东们，守着空置的写字楼，看着租金从220元/平一路跌到94元/平。

周边的小商户也没赢。

那些靠着胖东来客流生存的肉夹馍摊、旅馆、奶茶店，在胖东来搬走后客流断崖式下跌。

他们既没有胖东来的品牌号召力，也没有腾讯自建园区的资本，只能被动承受商圈衰落的后果。

可胖东来和腾讯赢了吗？

短期看，胖东来关掉年利过亿的店，利润表肯定不好看。

腾讯花319亿自建园区，短期内资金压力不小。

可长期看，它们都把经营自主权收了回来——腾讯从“租客”变成“业主”，胖东来在建65亿的“梦之城”超级综合体，也是在从“租客”变成“业主”。

于东来在关店的同时，还在招刑释人员。

给曾经犯过错的人一个重新开始的机会——这或许才是胖东来真正想赢的东西。

他想要的不是多赚一个亿，而是一个由公平、尊重和尊严构成的商业世界。

胖东来走了，腾讯也走了。

留下空铺子和降下来的房租，到底谁赢了？答案或许不在当下，而在未来——当越来越多的优质租户开始用脚投票，当“一铺养三代”的神话彻底破灭，当公平成为商业合作的底线而非奢望——那一天，才是真正的赢家。

这两个看似无关的决定，指向的是同一个答案。

信息来源：

1. 潇湘晨报《于东来宣布胖东来许昌生活广场年底关闭，周围商户发声》

2. 大象新闻《于东来回应“胖东来计划再招20名刑释人员”》