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【金茂满昱】：一、土地 & 开发安全：底价拿地 + 双央企兜底，成本优势拉满

1. 超低楼面价红利
2. 1：2026 年 4 月底价拿下地块，成交总价 20.98 亿，楼面价仅4.11 万/㎡，相较东坝前期地块楼面价降幅超 27%，开发商土地成本极低，定价弹性充足，不会为了回款大幅减配、打折甩货，楼盘保值底盘稳固。对比同片区金茂满曜（楼面 4.8 万），单方土地成本节省 7000 元，产品配置上限更高。

1. 双国央企联合开发
2. 2：中国金茂（操盘）+ 建发地产联合持股，两大央企资金实力雄厚，2027 年 10 月交付确定性强，彻底规避民企暴雷、延期交付风险；金茂操盘豪宅经验成熟，工程品质管控体系完善。
3. 纯粹小盘低密社区
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1. 3：整个小区仅8 栋12-17 层小高层，全盘 384 户纯商品房，无刚需小户型、无保障房混居，总户数少、业主圈层统一纯粹；容积率 2.0，东坝改善项目第一梯队低密指标，居住拥挤度远低于片区大盘社区。
2. 【占地面积】：约2.55万㎡
3. 【总 建 面】：约8.06万㎡
4. 【容 积 率】：2.0
5. 【绿 地 率】：30%
6. 【规划户数】：384户
7. 【产品业态】：小高层（12-17F）
8. 【产品面积】：约116㎡/约140㎡/约168㎡
9. 【物业公司】：金茂服务

二、学区硬核王牌：北京中学全系 15 年一贯教育，朝阳顶尖学区确定性兑现

项目最大核心竞争力，无规划饼，配套已落地：

1. 1小学：紧邻白家庄小学（汇景苑校区），现已纳入北京中学集团一体化管理；
2. 2初中：直升北京中学三分校，北京中学 2026 年中考平均分北京市全市第一，成绩碾压东西城传统名校，高中部一本率、高分段人数常年稳居朝阳榜首；
3. 3：全龄闭环：幼儿园 - 小学 - 初中 - 高中完整 15 年教育链，是千万预算朝阳改善家庭最优择校标的，学区溢价实打实支撑二手房流通性与房价。
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1. 三、产品内核：金茂第四代五恒科技住宅，北京改善居家天花板配置
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4. 仅设置三款改善户型，精准覆盖 900 万 - 1500 万主流改善需求

• 116㎡三居：入门改善，三面宽采光，性价比入场户型

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• 139㎡四叶草四居：社区流量主力户型，动静分区，家庭成员互不干扰

• 168㎡楼王大四居：全盘仅 48 套稀缺房源，南向总面宽可达 13.9m，层高做到 3.05-3.15m依托阳台、飘窗、设备平台赠送面积，实际得房率普遍 90% 以上，两梯两户纯梯户配比，独立候梯厅，私密性拉满。
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所有户型得房率

四、4000平米双会所观山森屿会所

• 楼栋首层大面积架空泛会所：设置四点半学堂、儿童游乐区、邻里休闲空间，雨天、酷暑都有室内活动场景，社区公共配套对标 8 万 + 单价豪宅标准。
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• 物业：金茂自持一级资质物业，豪宅服务体系落地，后期社区维护、二手房溢价更有保障。

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1：地下下沉主力会所：约 1500㎡，业主专属私密空间

首层架空泛会所：约 4.35m 高挑空，合计搭配进整体 4000㎡规划内全盘仅 384 户纯改善住户，人均会所占有率很高

1. 地下篮球场示意图

2：艺文馆（社交 + 阅读）

• 首都图书馆官方社区分馆
• 正规藏书借阅空间
• 艺文咖啡水吧、景观书吧、静谧阅览区
• 私宴包厢、邻里会客 CLUB，家庭聚餐、商务接待均可使用

3：成长营 + 欢聚营（亲子全龄）

• 室内儿童乐园、四点半学堂、手工活动区
• 全龄成长私教区，满足孩子课后托管、兴趣活动

1. 2：约 4000㎡高配双会所 + 首层全架空层
2. 升级 3.0 五恒科技系统（恒温 / 恒湿 / 恒氧 / 恒洁 / 恒静）

1. 
   
2. 区别于老式金茂府封闭系统，满系四代产品支持自由开窗 + 科技系统并行运行：分区智能梯度控温、全屋空气双循环过滤 PM0.3 微颗粒、全屋软水 + 末端直饮净水、地基隔震 + 四层中空夹胶静音玻璃，夏天不用空调、冬天不用传统地暖，常年室内温湿度恒定，隔绝东五环车流噪音，适配北京干燥、扬尘、雾霾气候，居家健康属性拉满，系统官方质保 5 年。
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4. 五、区位 & 交通 & 商业：主城成熟配套 + 板块规划红利双向加持

1、多维立体轨道交通

临近地铁 3 号线东坝南站（支线距离 900m 步行距离步行1800米）

12 号线东坝西站：直线 1800m，正常步行 15-20 分钟，骑行 3 分钟，项目主力地铁线路

3 号线东坝南站：直线 1100m，实测距离1900m步行 15 分钟，一般依靠共享单车接驳

远期规划：R4 机场快线、M101 使馆专线，长期补强片区轨道交通能级

2、现成成熟商业，无需等待规划落地

10 分钟生活圈覆盖：朝阳大悦城、龙湖长楹天街、东坝万达、金茂商业体、Fudi 会员店，日常购物、聚餐、休闲一站式配齐，入住即可享受完善商业氛围。

3、生态 + 医疗资源充足

西侧紧邻坝河滨水景观带、多处城市绿地公园，天然城市氧吧；三甲朝阳医院常营院区、中西医结合三甲医院，医疗兜底无忧。

4、板块价值：价格洼地，规划尚有上涨空间

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当前开盘均价 7.3-8.3 万 /㎡，对比酒仙桥、太阳宫动辄 11 万 + 的房价，千万总价就能拿下朝阳科技改善 + 顶级学区新房；东坝第四使馆区、坝河城市更新长期规划加持，现阶段属于「配套现成、价值未完全兑现」的入手窗口期，自住不将就、资产有增值预期。

12 号线东坝西站：直线 1800m，正常步行 10–12 分钟，骑行 3 分钟，项目主力地铁线路

3 号线东坝南站：直线 1100m，步行 15 分钟，一般依靠共享单车接驳

远期规划：R4 机场快线、M101 使馆专线，长期补强片区轨道交通能级

自驾通达性极强

1，紧贴东五环出入口，去往望京、国贸、机场有多条路线分流，堵车容错率高，25 分钟基本覆盖朝阳全部核心商务区；35 分钟内可抵达海淀上地产业区，跨区自驾效率突出。12 号线为北三环主干道串联海淀四季青、北三环、三元桥，地铁横向覆盖面广，向西通达海淀全域，

2、现成成熟商业，无需等待规划落地

15分钟生活圈覆盖：朝阳大悦城、龙湖长楹天街、东坝万达、金茂商业体、Fudi 会员店，日常购物、聚餐、休闲一站式配齐，入住即可享受完善商业氛围。

3、生态 + 医疗资源充足

西侧紧邻坝河滨水景观带、多处城市绿地公园，天然城市氧吧；三甲朝阳医院常营院区、中西医结合三甲医院，医疗兜底无忧。

4、板块价值：价格洼地，规划尚有上涨空间

当前开盘均价 7.3-8.3 万 /㎡，对比酒仙桥、太阳宫动辄 11 万 + 的房价，千万总价就能拿下朝阳科技改善 + 顶级学区新房；东坝第四使馆区、坝河城市更新长期规划加持，现阶段属于「配套现成、价值未完全兑现」的入手窗口期，自住不将就、资产有增值预期。

六、价格性价比：同预算朝阳改善最优解

总价门槛 900 万起步，主力千万级改善，对标同片区森屿文华均价 8.3-8.7 万，金茂满昱单价便宜近 1 万/㎡，叠加科技系统 + 顶配会所 + 北京中学学区，产品力全面碾压竞品；对比海淀瑜海澐颂千万起步只能买到基础三居，金茂满昱千万预算可拿下朝阳顶配四居 + 科技住宅 + 优质学区，性价比优势极强。

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