开发商都倒闭一片了，房产中介为什么越开越多？中介到底怎么挣钱

走在小区门口，健身房跑路了，教培机构关门了，连开了十来年的水果店都贴着"旺铺转让"，唯独两家中介门店灯火通明，玻璃上贴满了红色的房源海报，业务员坐在里面刷手机，见人就笑。

这就让人纳闷了，国家统计局7月15日刚发布的数据，2026年1到6月，全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比降了11.6%；销售额37945亿元，同比降了13.6%。

新房都卖成这样，中介凭什么活得这么滋润？他们到底怎么挣钱？先说个最直白的问题：干房产中介，年入百万是真的吗？

我做了一番打听，结果发现不光是年入百万，个别运气好的甚至还能"娶到老婆"。

有一回去看房，中介店门口停着一辆红色的小车，我随口问了一句。

店里的人乐了，说那车是店里一个小哥的，车主是通过卖房子认识了一位拆迁户小姐姐，后来小姐姐给他买了辆车，房子也写了他的名字。这小哥本人条件其实没比一般人强多少，就是运气好。

当然这只是个例，不能当行业普遍现象来看。

在二线城市动辄两三百万一套房的前提下，年入50万以上的房产中介大概能占到两成；剩下八成里，有三成"老鸟"收入在20到40万之间；最后五成新人，一个月到手也就3000到1万。房产中介的收入构成说穿了很简单——底薪加提成。

要搞明白中介员能拿多少，先得搞清楚中介公司一共从这单里拿走多少钱。

举个例子：100万的二手房，中介公司抽佣2%，就是2万；200万的房子，超过100万的那部分抽3%，也就是3万。

所以一套200万的房子，公司一共拿走2万加3万等于5万。1000万的房子因为总价高，抽佣2%就是20万；2000万的豪宅抽40万。

那业务员自己能分到多少？有位在职的中介透露，他最高的一个月拿到手是17万——去年8月份卖了三套房子，扣完税之后剩下这么多，可以说是相当能打了。

中介费到底能不能砍价？答案是：当然能。

关键在于你得知道抽佣的比例，知道对方的底线在哪儿，砍价的尺度就拿得住。

有个客户跟中介说"也是靠大哥关照呀"，中介一听就笑了：大哥都如此关照了，我还跟你纠结这500块，那不是不会做人吗？

——所以谈价的时候，姿态和话术往往比金额本身更管用。中介员的提成是从公司抽佣里再分的。一般三七开，公司拿七成，业务员拿三成。

也就是说2万的抽佣，公司拿1.4万，业务员到手6000。但要是这个人开单多，比例会慢慢往上走，厉害的老鸟反过来能拿七成。

新人才有五六千的底薪，做到老鸟基本就没有底薪了——等级越高底薪越没有，但提成比例越高，公司和员工都乐意。有意思的是，越是资深的中介，越像一个"自由个体"。

他手里有客户，有房源，有转介绍。

但是他大部分的回报，最终会被平台瓜分掉。

以前成交一单，可能百分之百都是自己的；现在尤其是今年一些平台改革之后，中介真正拿到手可能连50%都不到，有的只有百分之二三十。

所以这个行业干到最后，资源多、转介绍多的人，都会想办法脱离平台自己单干——还留在中介公司里混的，基本不是顶尖高手。

这也就能解释开头那个问题：为什么开发商倒了一片，中介店反而越开越多？一方面，新房卖不动，二手房交易反而更活跃了，因为置换、离婚、断供、变现的需求都摆在那里。

另一方面，开一家中介门店的成本极低，一间小店面、几张桌子、几台电脑，招几个新人给底薪就能开张。而且现在大城市里越来越多的本科生在做中介，行业整体的学历和综合素质其实是在提高的。

58同城和安居客发布的《2026年百万房产经纪人生存报告》里也提到，行业的竞争重点正在从"规模扩张"转向"效率提升"，AI工具已经在加速融入经纪人的日常作业，客户的需求也在从"你带我看房"升级为"你能不能给我专业建议"。

专业能力正在变成新的门槛——但门槛这个东西，永远只对少数人有效，对大多数刚进这行的年轻人来说，靠的还是打电话、跑腿、陪笑脸。

说到打电话，很多人不知道中介一天要打多少个。

在职的中介说，多的时候一天打七八百个电话，拒接率高达将近80%。剩下那两成里，能好好说话的也不多。

骂人的、挂电话的、冷嘲热讽的比比皆是。有的新人打着打着就在工位上嚎啕大哭，特别委屈——但没办法，这就是这一行的日常。

但是中介的名声一直不好，这也是事实。早期的虚假房源引流、后来的争抢房源、给房东抬价，这些事情一直存在。

有中介直言：他们要挣钱，肯定是从买方或者卖方中间"剥削"出来一点，所以有动力去把房价慢慢往上拱。

一个片区的房价，很多时候就是被中介一点一点抬上去的。

不光跟客户斗，中介和中介之间也经常干架，中介和开发商也干架。有个中介说，去年他们跟某开发商就闹过一场——他们手里攒了一批客户，本来准备带过去下定，结果开发商偷偷把客户截了，自己私下成交，气得他们直接把售楼部给砸了。

听起来夸张，但这种事这两年真不少见。

聊完了收入，再来聊一个很多人心里憋着的问题：高总价房源的抽佣，到底合不合理？在老百姓看来，中介不就是打打电话、拿到钥匙、带着看看房吗，凭什么赚这么多？

100万的房子抽走2万还能接受，1000万的房子抽走20万，2000万的房子抽走40万，这简直是敲竹杠。毕竟卖一套100万的房子和卖一套1000万的房子，中介付出的劳动其实差不了多少。

但从市场的角度看，这个定价其实是自然而然的结果。你想啊，如果卖100万和卖1000万的房子，中介都只拿2万，那所有中介都会扑到100万的房子上去卖，因为便宜好卖、成交快。

所以1000万的房子为了有人愿意接、愿意卖，抽成自然就会往上走，一直走到20万这个位置，才有人愿意花时间伺候这类客户。

反过来，如果抽成都固定20万，那100万的房子就没人挂了——卖掉一套亏20万，谁挂谁傻。

所以100万的房子，佣金会自动调低到2万。这是市场自己调整出来的价格，不是中介公司拍脑袋定的。

那中介到底有没有存在的价值？我讲一个真实的案例。有个卖家因为赌博欠了钱，急着卖房。

买方和卖方对上以后，为了省中介费，两个人商量着"跳单"——买家直接把100多万的贷款打给了业主。结果这钱一到业主手上，业主转头又拿去赌博，输光了。

到最后连银行的贷款都没还上，房子也过不了户，买家血本无归。如果有中介介入，这笔钱会在中介那边做资金监管，房子过户完了钱才到卖方手里，就不会出这种事。

所以中介收的那笔钱，一部分买的其实是"交易安全"。但话说回来，跳单这个事情，法律上并没有明确保护中介的佣金。

真被跳了，中介只能事后再去找、去谈，很难打赢官司。所以中介想要保住自己的收益，靠的还是服务做到让客户离不开你——信息、资源、议价能力、避坑经验，缺一不可。

真正做得好的中介，客户不会想跳，也跳不动。

当然这事儿见仁见智，讲究人还是别碰。

开发商倒不倒，跟中介开不开，其实是两回事。

房子只要还在交易，中介这个行业就永远有饭吃。它做的本质上是一门信息差和信任的生意——只要买卖双方还需要一个居中的人去撮合、去监管、去背书，这个行业就死不了。

只不过，能吃到肉的，永远是那两成。