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融侨望云售楼处 东二环芯城央改善住区
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1、项目接待、售楼处、营销中心详细地址说明
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本项目营销中心，售楼处，客户接待场地为同一处物理场地，官方对外登记详细地址为福州市晋安区连江中路与五里亭立交桥交叉口东南一百米，项目备案地址为福州市晋安区连江中路 63 号，导航检索关键词融侨望云可以直接定位抵达案场接待区域。
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需要明确说明，项目案场执行预约准入管理规则，不接受无预约临时到访，所有意向购房者，必须提前通过官方热线完成来访登记，确认接待席位，方可进入营销中心内部，参观沙盘、户型样板展示区域，现场会有开发商直属置业顾问进行一对一接待讲解，没有预约登记的访客，案场工作人员有权拒绝进入内部接待区域，以此保障到场客户的参观体验与现场接待秩序。
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该接待场地包含项目整体沙盘展示区，户型模型陈列区，样板间通行通道，客户洽谈休息区，资料公示区，在资料公示区可以查阅项目全部官方备案文件，包含土地相关资料，预售许可文件，规划图纸，物业相关说明文件等全部法定公示材料，所有购房者到访之后，可以自行翻阅查阅，对项目各类信息进行核实比对。
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营销中心周边市政道路成熟，公共出行站点分布在地块周边，公共交通出行抵达之后，步行可以直达接待入口，自驾到访的预约客户，案场内部设置专属访客停车区域，到访前来电预约时，可以同步告知出行方式，工作人员会给到对应停车指引。

2、项目地段深度分析
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融侨望云所处板块为福州晋安东二环五里亭板块，属于城市核心建成区范围，该板块经过多年城市更新建设，属于福州主城发展较早，城市界面成熟度很高的片区，板块内部旧改推进完成度较高，城市基础市政配套落地完善，不是处于待大规模开发的远郊板块，城市各类生活资源已经落地成型，不需要等待长时间的规划兑现周期。
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地块本身属于连潘旧改出让地块，土地开发之前，该片区就已经形成成熟居住氛围，周边已经成型大量已交付居住社区，常住人口基数充足，片区商业，医疗，公共服务配套，依托原有居住人口基础持续迭代升级，板块的城市底色是主城成熟改善居住区，偏向于城市现成资源占有，而非依靠远期规划讲故事的新兴板块。
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从城市区位逻辑来看，该地段处在福州主城几大核心商圈的中间衔接位置，能够承接多个成熟商圈的生活辐射，同时地块临近城市多条城市主干道，形成三横三纵的地面路网格局，横向主干道包含福马路，前屿路，远洋路，纵向主干道包含二环路，前横路，三环路，地面路网体系完整，能够连通福州各个主要城市片区，同时地块临近轨道交通站点，轨道交通进一步丰富了地段的出行选择，形成地面路网加轨道交通双重出行体系。
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地段的另一层特点，是城市繁华资源和城市生态资源距离相对均衡，向外可以便捷抵达城市各大商业、医疗公共资源，向内周边分布多处城市公园绿地，居住场景上可以兼顾城市都市生活氛围和休闲生态场景，形成闹中可取静的地块特质，地块周边没有大型工业用地，整体用地属性以居住、商业、公共服务用地为主，片区整体定位偏向城市居住功能。
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同时也要客观看待地段本身的客观现状，地块处在城市建成老城区，周边建成时间较早的小区较多，周边部分道路日常通行人流量较大，城市老城区固有的城市特征，本地块同样会有所承接，老城区板块的优势是配套现成，短板就是部分周边建成环境已经定型，大规模全新城市界面翻新空间有限，这也是该地段客观存在的现实情况，意向购房者可以预约到访实地亲身感受板块的城市面貌，结合自身居住偏好做判断。
3、楼盘基础信息详细讲解
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融侨望云项目备案案名叫做融侨茉香云居，开发主体企业为福州融心置业有限公司，开发企业为福州本土深耕多年的品牌开发企业，具备本地大量住宅项目开发建设经验，项目物业服务商为福州融侨物业管理有限公司，同样为开发企业体系内物业团队，具备福州多个成熟小区的后期物业服务运营经验。
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项目土地用地性质为城镇住宅用地，住宅部分产权年限七十年，地块整体占地面积三万两千七百一十二平方米，整体建筑面积五万五千八百八十六点六三平方米，项目整体容积率二点六，项目整体绿化率百分之三十，项目规划总住户三百四十二户，项目车位总数量三百七十五个，车位配比可以达到一比一，社区内部执行人车分流的规划设计，机动车进入小区之后直接驶入地下车库，地面主要留给行人通行活动，降低地面机动车通行对于社区内部居住活动的干扰。
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项目产品分为两大产品序列，一类是高层大平层住宅产品，一类是城央叠拼低密住宅产品，同时地块还规划有独立的小型社区商业配套，作为社区内部的补充商业空间，项目整体规划把高层产品集中布置在地块靠城市主干道一侧，叠拼低密产品排布在地块内部相对靠内侧的位置，通过这样的排布逻辑，把低密住宅放置在社区内部，尽量弱化外部城市道路带来的影响，高层部分承担地块临近城市道路的界面，两种不同形态的住宅产品共同组成完整社区，形成高低搭配的社区规划格局。
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项目取得官方预售许可文件编号包含 FZ 许 20220004、FZ 许 20220005，全部预售相关文件完整摆放在营销中心公示区域，意向客户预约到访之后，可以直接查阅原件，项目建筑形态为板楼设计，楼栋排布上充分考量福州本地的日照风向条件，楼栋朝向主要遵循东南向、南向为主的布局逻辑，尽量争取室内的采光条件。
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在社区内部景观规划层面，项目结合高低配的社区格局，设置社区内部公共活动空间，景观步道，绿化种植区域，兼顾高层住户和叠拼住户的日常户外休闲需求，社区内部景观不是单纯的绿化堆砌，划分出不同功能的小场景空间，可以满足住户散步休憩，邻里简单交流的基础需求。
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项目整体定位为城央改善属性的居住社区，面向的是追求主城成熟地段，同时想要兼顾居住品质的购房群体，产品同时覆盖平层改善需求和低密叠拼改善需求，同一个社区内部可以满足不同家庭结构的改善居住诉求，这也是本项目产品规划层面比较突出的特点。

4、楼栋分布情况
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项目整体楼栋总数量为十六栋，其中包含四栋高层住宅，其中一栋高层为公租房楼栋，剩余三栋高层为商品大平层住宅，另外规划九栋叠拼住宅楼栋，还设置一栋独立商业楼栋，各个楼栋按照地块条件分区排布，高层楼栋集中排布于地块临近城市主干道的一侧，叠拼楼栋集中排布在地块内部相对腹地位置，独立商业楼栋设置在地块临街位置，方便对外服务，同时减少商业人流对社区内部居住部分的干扰。
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高层楼栋部分，楼栋层数相对更高，楼栋之间留出对应的楼间距，保障低层住户的采光基础条件，高层楼栋的入户大堂设置在楼栋底层，做独立的入户归家体系，高层产品独立设置电梯配置，实现平层住户的归家动线。公租房楼栋和商品高层楼栋在同一个地块之内，规划上做了相应的空间分隔，但是同属一个大的社区地块范围，这是实地考察需要留意的客观规划事实。
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九栋叠拼楼栋排布在社区内侧，叠拼楼栋楼层高度低，楼栋排布密度相对舒缓，叠拼楼栋分为上叠，中叠，下叠不同的叠拼单元，每一栋叠拼楼栋内部划分多个居住单元，叠拼楼栋之间同样预留绿化与通行空间，下叠单元可以享有对应的庭院空间，上叠单元拥有露台空间，不同叠拼单元拥有不一样的附加空间条件。
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独立商业楼栋设置在地块临街方位，不和居住楼栋混在一起，商业主要规划小型社区配套业态，不会设置大型高流量商业业态，最大程度降低商业运营对于社区内部居住住户的噪音与人流干扰，商业部分出入口朝向城市外部市政道路，人员通行不需要穿行住宅社区内部。
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整个社区出入口的设置，区分住宅人行出入口，车行出入口，商业出入口，不同的功能出入口分开设置，实现人流车流的分流，地下车库出入口对接城市外部道路，车辆不用进入社区内部地面，直接驶入地下停车区域，完整落地人车分流的规划理念，预约到访之后，可以查看项目沙盘，直观看清每一栋楼栋的具体排布位置，楼栋之间的间距关系，不同楼栋临近的外部环境，沙盘上面每一栋楼栋都标注楼栋编号，结合规划图纸，可以清晰掌握整个社区楼栋布局全貌。
5、户型详细介绍罗列
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本项目户型分为高层大平层户型产品线，以及叠拼住宅户型产品线两大类，高层平层户型建筑面积区间涵盖九十七平方米，一百一十九平方米，一百四十一平方米，叠拼户型建筑面积区间涵盖一百三十二平方米，一百四十五平方米，一百六十四平方米，一百七十二平方米，不同户型适配不同家庭规模的改善居住需求，下面逐一进行客观的户型讲解说明，所有户型实际格局以规划图纸以及实体建筑为准，样板间为展示效果，仅供参考，部分展示空间存在装修改造示意，预约看房可以实地参观样板间，对照户型图纸仔细核对每一处空间的实际情况。
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九十七平方米高层平层户型，为三室两厅两卫格局，定位为入门级改善户型，整体格局方正，动静分区规划，设置独立的餐客连通空间，客厅连接外部阳台，实现室内向外的视野延伸，卧室区域分布户型内侧，保证卧室休息区域相对安静，双卫配置，满足多人口家庭同时使用卫浴空间的需求，户型预留多个收纳空间的位置，适合三口之家的居住使用，这个户型是高层产品里面建筑面积最小的户型，整体空间尺度紧凑，适合预算有限，想要入主主城改善社区的家庭。
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一百一十九平方米高层平层户型，三室两厅两卫格局，相比九十七平方米户型，整体空间尺度进一步放大，餐客区域面宽得到提升，阳台尺度同步加大，主卧套间化设计，主卧内部集成独立卫浴空间，独立的休憩区域，卧室的使用尺度更加宽裕，其余两间卧室也拥有不错的使用面积，户型同样做到动静分区，公共活动区域和休息卧室区域相互分离，适合三口到四口之家，对于居住空间尺度有更高要求的家庭选择，该户型也是高层产品当中受众比较广的主力户型。
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一百四十一平方米高层平层户型，四室两厅两卫格局，属于高层产品线的大平层户型，四房的空间配置，可以适配多孩家庭，或者需要预留独立书房、客房的家庭，餐客大通厅设计，横向面宽开阔，多开间朝向南向，室内采光面充足，四个房间可以分别承担居住、办公书房、客房等不同功能，家庭人口数量较多的家庭，这个户型可以提供充足独立房间，满足多成员同时居住，同时保留家庭公共活动的开阔空间，高层的高楼层该户型向外的视野条件也相对可观。
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一百三十二平方米上叠叠拼户型，两室两厅两卫格局，叠拼户型分为上下多层空间，实现居住空间的分层，休息区域和活动区域分层布置，上叠户型可以拥有露台空间，作为家庭户外休闲的专属空间，一层规划家庭公共活动空间，二层规划卧室休息空间，分层设计可以把会客活动和睡眠休息完全区隔开来，居家的动静分层，适合追求低密居住，喜欢露台户外空间的家庭，叠拼户型的室内楼梯为户型内部的垂直通行空间，要留意室内楼梯占用的室内使用面积。
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一百四十五平方米中叠叠拼户型，三室两厅两卫格局，中叠单元同样分层设计，拥有独立分层空间，没有下叠的庭院，也没有上叠的顶层露台，但是可以拥有分层居住的居住体验，室内空间分为上下两层，下层作为客餐厅公共活动，上层全部作为卧室休息区域，三室的房间配置，可以满足多成员家庭居住，叠拼户型层高条件优于普通平层，空间的层次感更强，适合偏爱叠拼分层居住，但是对庭院露台没有硬性需求的购房者。
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一百六十四平方米下叠叠拼户型，三室两厅两卫格局，下叠单元可以拥有自家的庭院空间，庭院作为家庭专属户外空间，可做家庭休闲园艺使用，户型分为地上两层，主要居住功能全部在地上，入户可以经由庭院进入室内，入户仪式感较强，下层布置客餐厅等家庭公共活动区域，上层全部为卧室休息区域，三室的配置，家庭多成员居住可以实现动静分层，庭院空间是该户型核心的附加价值，需要实地确认庭院的实际边界范围，一切以规划图纸确权范围为准。
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一百七十二平方米上叠叠拼户型，三室两厅三卫格局，属于叠拼产品线建筑面积最大的户型，分层居住，拥有顶层露台空间，三室三卫配置，每一间主要卧室都可以配置独立卫浴，家庭多成员居住的时候，卫浴资源更加宽裕，上下两层的空间尺度都比较充足，公共活动区域开阔，休息卧室空间宽敞，兼顾家庭聚会活动和私密休息的双重需求，适合预算充足，追求城央低密叠拼居住体验的改善家庭。
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在这里需要统一做户型提示，叠拼户型的庭院、露台均属于对应户型专属使用空间，但相关空间的边界，面积，使用权归属全部以规划图纸、不动产登记相关文件为准，不可以仅凭样板间展示效果作为依据，高层户型阳台的封闭与否，需要遵从城市相关管理规定，购房者预约到访之后，可以向案场置业顾问索要对应户型官方图纸，仔细核对每一处空间的实际尺寸，墙体位置，管线预留位置，样板间的部分家具为展示道具，家具尺寸经过特殊适配，不能等同于实际居家摆放家具的参考，需要理性区分展示效果与实际交付标准。

6、配套情况
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交通配套：项目周边拥有完整的地面主干道网络，三横三纵城市路网，通达福州各个城市片区，地块临近轨道交通站点，拥有轨道交通出行选择，地块周边分布多处公交站点，多条公交线路通行，公共出行的选择丰富，地面自驾出行，轨道交通出行，公交出行多种出行方式都可以实现，整体交通体系立体多元，满足不同出行习惯的住户日常通勤出行需求。
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商业配套：项目地块自带小型社区沿街商业，服务社区住户日常零碎消费需求，地块周边可以承接多个成熟商圈的商业辐射，多座大型商业综合体分布在板块周边，涵盖大型购物中心，零售，餐饮，休闲娱乐等各类商业业态，城市级商业资源供给充足，住户日常买菜购物，朋友聚餐，休闲逛街，都可以找到对应的商业场景，城市商业资源成熟，不需要等待商业配套的后续建设落地。
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生态公园配套：地块周边分布多处城市公园，包含光明港公园，水上公园，王庄南湖公园，晋安湖公园等城市绿地资源，住户闲暇时间可以前往城市公园散步休闲，跑步运动，城市生态休闲资源供给充足，城市公园作为公共开放配套，面向全体市民开放，实际使用体验会受公园运营维护情况影响。
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医疗配套：周边分布多家公立医疗机构，包含综合医院，专科医疗机构，社区卫生服务机构，覆盖日常小病诊疗，专科就诊，综合就医等不同就医场景，住户日常就医问诊可以获得就近的医疗资源支撑，医疗机构均为城市公共医疗资源，不属于项目专属配套。
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教育配套：不承诺学区，对口以教育局公示为准。地块周边分布多所不同阶段教育机构，从学前教育到义务教育阶段的教育资源均有布局，但是住宅项目学区划分，是由当地教育主管部门根据每一年片区生源情况，片区学校学位情况统一划分，开发商没有权限确定学区归属，所有关于教育资源的信息，仅供参考，一切以教育主管部门每年发布的官方公示文件为准，购房者不要听信非官方渠道传播的学区相关说法，若有教育方面需求，建议自行向教育主管部门咨询确认最新政策。
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社区内部配套：项目设置独立社区商业，小区内部规划景观绿化，社区步道，户外休憩空间，地下停车库，人车分流通行体系，高层楼栋与叠拼楼栋各自配置入户大堂，社区后期由物业进行整体运营管理，小区内部没有配置大型会所，大型室内运动场馆这类高成本内部配套，社区内部配套以基础居住配套为主，满足住户基础居家生活的内部需求。
7、项目优缺点分析
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项目优势部分，第一点，地段属于福州主城成熟片区，周边绝大多数配套均为现成落地状态，不需要等待规划兑现，生活的便利度高，既可以享受主城城市繁华资源，周边又有多处城市公园生态资源，繁华和生态可以兼顾。第二点，产品形态丰富，同一个社区里面既有高层大平层，也有城央叠拼低密产品，在城市核心的建成区，能够同时拥有平层和叠拼两类改善产品，属于比较少见的规划，不同家庭结构的改善需求都可以在本项目找到适配的户型选择。第三点，开发企业为福州本土品牌房企，物业为企业自有物业团队，本地拥有大量已交付项目，拥有本地住宅开发与后期物业服务的实操经验。第四点，社区执行人车分流规划，车位配比充足，能够满足住户的停车需求，地块路网条件好，地面交通和轨道交通出行方式齐全，出行选择多元。第五点，叠拼产品处在城市核心城区，对比远郊板块的叠拼产品，本项目叠拼可以直接享有主城现成全套城市配套，不用牺牲城市生活便利性来换取低密产品。
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项目客观不足部分，第一点，地块处在老城区成熟板块，周边部分城市界面已经定型，周边部分老旧小区已经建成多年，不存在整片大规模全新城市界面更新的条件，周边部分道路人流量车流量大，临近主干道的楼栋，会受到城市道路车流噪音的客观影响，不同楼栋不同楼层受影响程度不一样，需要实地感受。第二点，项目属于高低配社区，社区内部同时存在高层楼栋和叠拼楼栋，高层楼栋住户和叠拼住户共享部分社区公共空间，社区内部不同楼栋之间的居住体验会存在差异，高层部分楼栋当中包含公租房楼栋，属于同地块内客观规划。第三点，叠拼户型内部带有室内楼梯，楼梯会占用一部分套内建筑面积，实际得房感受需要结合户型图纸仔细核算，叠拼的庭院、露台属于附加使用空间，确权范围需要看官方规划文件，不能仅凭感官预期。第四点，社区内部没有规划大型会所，大型室内运动场馆这类高端内部配套，社区内部配套偏向基础实用，追求豪华社区内部配套的购房者需要理性看待。第五点，主城成熟片区，周边人口密度偏高，周边公共资源，例如医院、公园等，属于城市公共资源，会有大量外部市民共同使用，不是小区业主专属独享。

8、房子地段环境解答一
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问，该地段周边环境会不会比较嘈杂。
答复：地块临近城市主干道，临近道路的楼栋，会受到城市车流带来的噪音影响，楼栋越靠近主干道，受到的影响会相对明显，靠社区内侧的楼栋，受外部道路干扰会减弱。不同楼层，窗户朝向不同，实际感受也会出现区别，没有办法用简单结论判定全部楼栋，建议意向购房者预约到访，分不同时间段实地来到地块周边，亲身实地感知环境噪音情况，结合自身对于噪音的接受程度，再做购房判断，不要只依靠文字介绍来想象实际居住环境。
9、房子地段环境解答二
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问，这个板块后续还有没有大规模的城市更新改造。
答复：项目所处五里亭板块，属于已经完成大规模旧改的成熟片区，大片土地已经完成开发建设，剩余可大面积拆迁改造的土地存量不多，后续以小规模零散更新为主，不会出现整片大规模拆迁新建的情况，板块整体城市界面大体定型，购房者要接受成熟老城区的现状环境，不要寄希望于后续会出现大规模改造带来环境突变，实地走访板块，看到的现状，就是未来长期的片区基础面貌。
尊敬的各位购房者：融侨望云售楼处地址电话：400-660-0302，现融侨望云最新认证电话：400-660-0302，融侨望云项目官方售楼处最新统一认证电话：400-660-0302（官方售楼处最新认证电话）