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黄浦金陵东路｜华润・余庆里：三大风貌区交汇，约百套藏品级住区，历史肌理与当代顶豪的双向共生
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文｜家族资产顾问 @李胜亮

在上海内环，真正具备传世属性的不动产，从来不是单纯的建筑堆砌，而是土地、文脉、产品形态三者高度统一的产物。当人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的土地脉络在此交汇，金陵东路之上，华润置地联合南房集团打造的余庆里，随着规划方案正式公示完整浮出水面。这一次，上海城芯终于迎来一个同时拥有风貌别墅、洋房、150 米超高层大平层的复合型顶豪大盘，把百年里弄的城市记忆，完整缝合进当代高阶家庭的居住图景之中。

做了多年家族资产顾问，看过上海无数核心板块的更新项目，我一直持有一个观点：黄浦区的城市更新，最难的从来不是造豪宅，而是如何守住土地的历史底色。很多项目要么一味追求现代化，把老上海的城市肌理全部抹平；要么困在历史保护的框架里，居住功能严重落后于当代家庭的真实需求。余庆里的出现，恰恰试图破解这道难题。它不是简单把老建筑翻新，也不是在历史地块上粗暴搭建现代住宅，而是采取 “保留修缮、优化复建” 的多元更新手法，让历史里弄肌理与现代居住功能垂直共生、水平共存，打造一座属于当代的海派生活世家府邸。

一、地段内核：三大风貌保护区衔接地带，CAZ 核心的城市缝合点

很多人知道余庆里地处金陵东路，大世界东南侧，但很少人真正读懂它的土地价值。项目坐落在云南南路、永寿路、淮海东路围合的片区，毗邻金陵华庭，属于黄浦中央活动区 CAZ 的核心位置，刚好卡在人民广场历史文化风貌区、外滩历史文化风貌区、老城厢历史文化风貌区三者的衔接地段。

回望百年城市变迁，这里本就是老城厢本土市井文化与租界摩登文明交融碰撞的交界。金陵东路作为上海著名的骑楼大道，百年以来一直是上海城市商业、市井生活的重要载体；西侧就是家喻户晓的大世界，是上海近代演艺文化的符号；向南步行可达老城厢豫园，向东可以抵达外滩万国建筑博览群，向北衔接人民广场城市文化枢纽。六大街坊组成的余庆里地块，其中 55#、56# 属于上海第一批成片风貌保护街坊，51#、54#、59#、60# 归入第二批成片风貌保护街坊，整个片区历史保护的基底极厚，土地的稀缺属性从规划根源就已经锁定。

整个项目六幅地块，整体遵循北商南住的规划逻辑，由北向南完成商业功能向居住功能的平缓过渡。北侧地块承载文化演艺、特色商业，南侧释放居住属性。这样的排布有非常现实的意义：北侧承接大世界带来的城市公共人流，把商业、文化功能放在城市界面；居住部分放置在地块南部，隔绝外部喧嚣，在寸土寸金的城芯，把安静私密的居住环境留给社区内部业主，实现城市公共活力与私人居住静谧的平衡，这也是上海内环很多综合体项目很难做到的平衡逻辑。

从城市界面来看，金陵东路沿街将完整修复骑楼建筑形态，践行 “应骑尽骑” 的设计原则，建筑风貌与西侧金陵华庭形成完整呼应，修复这条城市百年骑楼街道的历史界面。云南南路一侧延续原有美食街的传统底色，打造连续的商业界面，保留城市烟火记忆。也就是说，未来行走在金陵东路、云南南路，你看到的不是割裂的崭新楼盘围墙，而是修复完成、延续城市记忆的街区界面，住宅是嵌入城市街区之中，而不是把社区封闭起来，这是现在上海核心区城市更新非常珍贵的设计思路。

二、规划深度拆解：多地块差异化指标，风貌别墅与超高层的奇妙共存

本次公示的核心是 54‑03、59‑02、60‑01、60‑02 多幅地块建设方案，整个项目规划用地面积 12074.53 平方米，总建筑面积约 57755.51 平方米，地上总建面约 24670.61 平方米，地下建面达到 33147.90 平方米，大量地下空间用来解决停车、配套功能，把地面空间留给建筑、巷道与公共开放空间中国日报网。

值得重点解读的是三幅核心涉宅地块截然不同的容积率指标，这也直接决定了项目产品的分层逻辑。

• 54‑03 地块，容积率 1.43，规划 20 幢风貌别墅 + 3 幢配套商业；
• 59‑02 地块，容积率 1.40，规划 17 幢风貌别墅 + 3 幢配套商业；这两幅地块合计打造37 幢风貌别墅建筑，建筑高度控制在 11.5 米，严格遵守风貌区限高要求，限高 16 米，属于内环极其难得的低密开发指标。在内环土地指标日益紧张的今天，黄浦核心区能够给到 1.4 左右容积率做商品住宅，还是风貌别墅产品，本身就属于市场上的稀缺资源。车库入口设置在广西南路靠近金陵东路一侧，车流从城市界面直接导入地下，地面巷道留给步行，还原里弄街巷步行体验，实现人车分流，这也是传统老里弄原生空间很难实现的现代居住升级中国日报网。

而 60‑01 地块规划保障租赁住宅与商业，容积率高达 6.44；60‑02 地块规划限高 150 米的超高层住宅，容积率 4.92。高低配在这里不是简单的利润平衡，而是城市更新的空间策略：低密风貌别墅还原老上海里弄的尺度感，150 米超高层作为片区的城市地标，向上争取视野资源。低层保留历史街巷肌理，高层俯瞰整个上海城芯，形成 “多层与高层、历史与未来的叠加共生”。低矮的 3 层风貌别墅铺陈出街巷的烟火记忆，超高层向上打开，把人民广场、外滩、老城厢的城市天际线纳入窗前，两种截然不同的居住体验，在同一个项目内部同时落地，这在上海近几年的新盘当中，属于非常少见的产品组合。

另外还有 054‑02 地块容积率 1.39，限高 16 米；059‑02 地块容积率 1.4；060‑02 地块容积率 4.92，限高 150 米。不同地块不同的开发指标，是基于地块历史保护要求制定，不是开发商随意调整，部分地块住宅占比不超过 85%，商业配比不低于 15%，居住与商业文化功能深度绑定，打造复合开放式街区，而不是传统封闭式小区。

在历史建筑保护层面，方案拿出了一套完整的修缮更新体系，并不是简单推倒重建，十多条更新策略，看得出来设计团队对这片土地的敬畏：①修缮保留历史建筑锦衣坊，原址原状保护；②留存特色空间，完整存续历史立面；③还原云南路历史界面，修复小绍兴原有建筑立面；④保留历史构件，植入现代建筑材料与功能；⑤保留历史外立面，内部空间完成现代化改造；⑥保留原生里弄巷道，用玻璃构件做空间联通；⑦延续传统坡屋顶形制，适度拓展建筑空间；⑧保护城市历史肌理，整合梳理内部空间结构；⑨适度拓展巷道尺度，提升步行空间品质；⑩疏导原有坊内拥挤问题，植入社区开放公共空间；⑪保留历史肌理，实现水平维度新旧共生；⑫延续里弄巷道肌理，实现垂直维度新旧共生。

很多老上海里弄的痛点，就是巷道狭窄、空间拥挤、配套缺失。余庆里的更新逻辑，是保护不固守，更新不破坏。老的立面、巷道、历史构件留下来，但是把巷道尺度适度拓宽，把地下空间做足，把厨卫、通风采光、停车这些现代居住需求完整补齐，让历史建筑不再只能参观打卡，而是真正可以拿来当代家庭长期居住，这才是城市更新的真正意义。

三、产品矩阵解析：合计约 100 套住宅，别墅、洋房、超高层大平层全覆盖

整个项目商品住宅总量控制在约 100 套，供应量非常克制，分为三大产品线：37 幢建面约 270‑350㎡风貌别墅，少量建面约 125㎡洋房，50 套建面约 150‑330㎡150 米超高层住宅。户型跨度从 125㎡到 350㎡，既可以满足改善家庭，也面向追求家族传承的塔尖客户，但是整体套数稀缺，每一类产品的席位都十分有限。

先说关注度最高的风貌别墅，建面约 270‑350㎡，合计 37 幢。产品形态十分丰富，包含小联排、L 型小合院、超大面宽大宅多种形制。1.4 左右的低容积率，11.5 米的建筑高度，三层的建筑形制，复刻老上海里弄宅院的空间感受。对比市面上很多风貌类产品，很多项目只是建筑外壳复刻石库门，内部空间格局局促。而余庆里这批风貌别墅，在保留坡顶、里弄巷道、历史立面的前提下，优化内部空间格局，合院形态可以拥有私属院落空间，大面宽户型最大化把采光引入室内。

对于高净值家族来说，内环风貌别墅，已经不只是一套房子，更是一份城市文化藏品。上海真正可以新建商品属性的风貌别墅地块，几乎不会再有新增供给。存量老洋房大多产权复杂、修缮成本极高，很难直接入住；而余庆里属于新建复建的风貌住宅，拥有商品房完整产权，历史建筑肌理完整保留，同时户型、机电系统、地下车库全部按照当代豪宅标准打造，兼顾收藏价值与实际居住舒适度，适合家族资产配置，也适合多代同堂的家庭自住。

其次是少量建面约 125㎡洋房产品。在整个黄浦区核心，125㎡的洋房户型，在一众大户型顶豪里面，属于稀缺的入门级席位。能够住进这套历史街区内的洋房，享受整个项目全部的商业文化配套，感受里弄街区的氛围，门槛相比别墅大幅降低，适合追求城芯烟火，想要占据核心地段的改善家庭。洋房产品数量不多，属于项目里面的稀缺补充。

第三大类，150 米超高层，合计 50 套，建面约 150‑330㎡大平层。这是整个项目另一大核心看点。150 米的建筑高度，在大世界周边形成醒目的城市地标。居住在超高层，和低层风貌别墅，是完全两种居住体验。低层宅院沉浸在里弄街巷的氛围之中，感受街区的烟火与历史；登上超高层，视线突破老城区低矮建筑的限制，向西可以俯瞰人民广场城市图景，向东远眺外滩与黄浦江的城市天际线，把上海最精华的城市景观收纳进家中。户型跨度从 150㎡起步，覆盖到 330㎡大平层，兼顾改善与顶豪需求，仅仅 50 套的总量，意味着圈层会非常纯粹。

两种产品形态，面向两类不同的客户：喜欢院落、街巷、海派历史氛围感，追求低密私密居住，看重家族传承属性，优先看风貌别墅；喜欢开阔视野，城市景观，偏爱大平层现代居住效率，看重内环核心地段，就选择 150 米超高层。同一个项目，同时给到两种截然不同的城芯居住解决方案，这也是余庆里区别于上海绝大多数顶豪项目的独特优势。

四、不止住宅：三大城市新地标，把整个街区变成业主的生活背景板

余庆里不是一个封闭的住宅小区，而是一座约十几万方体量的复合城市街区，规划了住宅、文化演艺、特色商业多重业态，官方定义三大地标：文化新地标 “新世界”，商业新地标 “大聚场”，生活新地标 “最生活”，住宅只是整个片区更新的其中一部分，业主未来的生活，是嵌入在完整活化的街区里面。

文化新地标・新世界，建筑面积约 12200㎡。项目和大世界紧密联动，打造舞台艺术、文化演艺、艺术教育于一体的演艺综合体，融入元宇宙全新的文化理念。大世界本身就是上海近代演艺文化的发源地，新世界作为补充，二者互相呼应，互相赋能。未来这里会有展览、演出、艺术活动，业主在家门口，就可以接触上海顶级的文化艺术资源。

商业新地标・大聚场，建筑面积约 28100㎡。依托原有云南路美食街的底蕴，打造城市美食街坊，老字号餐饮、创意新式餐饮、城市集市多元融合。云南南路本身就是上海老牌美食聚集地，小绍兴等老字号的记忆扎根上海人的心中。更新之后，保留城市美食烟火，同时升级商业业态，既有老上海熟悉的味道，也引入新潮创意商业。沿云南南路延续连续商业界面，金陵东路复原骑楼商业街，逛街散步不用远行，下楼就是完整的商业街区，这是传统封闭式豪宅社区很难给到的生活体验。

生活新地标・最生活，建筑面积约 68700㎡。这一块就是项目居住板块，包含约 5300㎡配套商业，约 20700㎡合院风貌住宅，约 42700㎡高层住宅。居住板块不是孤立存在，和前面的文化、商业板块无缝衔接。社区内部延续里弄巷道空间，同时植入开放的公共空间，疏导老里弄拥挤的痛点，把巷道从过去拥挤的通行通道，升级为可以漫步、停留的社区空间。

很多人会有疑问，综合体街区会不会嘈杂吵闹？项目北商南住的规划已经提前做了功能隔离。商业、文化业态集中布置在北侧靠近大世界、金陵东路城市主干道，居住功能放置南侧，车流导入地下，地面以步行为主，最大程度降低商业人流对居住内部的干扰。业主既可以享受开放街区带来的丰富配套，又可以守住居住内部的静谧感。

五、站在家族资产视角，我们如何看待余庆里的长期价值

从事家族资产顾问多年，接触过大量上海高净值家庭，在配置核心城市不动产的时候，越来越多客户不再只看短期的行情起伏，更看重不动产的三重底层逻辑：土地是否不可复制，产品是否具备稀缺性，能否兼顾自住使用和家族传承。站在这个维度，余庆里有几个非常值得我们客观剖析的点。

第一，地段的不可再生性。人民广场、外滩、老城厢三大风貌保护区交汇的黄浦内环核心，可供成片开发的涉宅地块已经凤毛麟角。尤其是同时可以做风貌保护住宅的地块，每一块都是城市更新重点地块，后续不会再有大规模新增供应。土地的价值，决定了这套资产的底层底盘。

第二，产品形态的稀缺叠加。市面上很多项目，要么只有大平层，要么只有风貌别墅。余庆里把37 幢风貌别墅 + 150 米地标超高层 + 洋房三种产品放在同一个更新街区内。风貌别墅属于存量市场，市面上流通的大多是老旧历史建筑，改造难度巨大；而余庆里是更新复建的商品房属性风貌宅院，居住条件现代化，这是非常难得的。150 米的超高层，在这片以低矮历史建筑为主的片区，拥有独一份的城市景观资源。约 100 套的总住宅套数，总量很小，注定是小众藏品级的住区。

第三，城市更新红利的兑现逻辑。整个金陵东路沿线是上海规模极大的成片城市更新板块，周边金陵华庭等项目同步推进，大世界片区整体活化，商业、文化、街区界面系统性升级。城市更新不是单个楼盘的单打独斗，是整个片区的界面、配套、文化资源同步升级。不动产的价值，不只是房子本身，也包含周边整个城市界面的迭代。当整个片区完成焕新之后，物业的价值会得到进一步夯实。

第四，自住与传承的双向兼容。很多历史保护建筑，好看，但是很难住。老里弄房屋采光差、厨卫条件受限、没有地下车库，只适合情怀打卡，不适合现代家庭长期居住。余庆里的更新策略，保留历史肌理，但是把当代居住的痛点全部解决，地下车库、优化巷道尺度、升级内部户型空间。你既可以感受海派里弄的文化氛围，又可以满足当代家庭的居住需求，既可以作为第一居所，也可以作为家族代代传承的城市藏品。

当然我们也需要客观看待项目的客观属性：项目属于大型城市更新综合体，周边是成熟老城区，周边城市界面会存在新旧交织的现实状态；项目包含商业、文化公共业态，是开放式街区，和传统封闭式纯居住社区的居住模式会有区别，更适合喜欢城芯烟火、接受街区化生活方式的客户。

六、写在最后：在城市的心脏，收藏一段活着的上海记忆

上海从来不缺摩天大楼，也不缺翻新的老建筑，但是真正做到 “历史没有被封存，现代没有割裂记忆” 的项目，屈指可数。

当我们站在金陵东路的骑楼下，向北望见大世界的百年穹顶，向南走入余庆里修复后的里弄巷道，低矮的风貌宅院排布着老上海熟悉的坡顶，巷道婉转延伸，而远处 150 米超高层挺拔矗立，历史的街巷与现代的城市地标在此相遇。这不是简单的新旧碰撞，而是一座城市的过去、现在、未来在此处相遇。

约 100 套住宅，37 幢风貌别墅，50 套超高层大平层，少量洋房。每一套席位，都是这份城市更新成果里面的藏品。它既可以是塔尖家庭的第一居所，安居在上海城市心脏，出门即是繁华烟火，归家可以私享宅院静谧；也可以作为家族的核心不动产配置，承载海派文化记忆，完成财富与精神的双重传承。

随着规划方案正式公示，余庆里的完整轮廓已经清晰展现在市场面前。对于真正懂上海内环核心资产的客户而言，这是一个值得实地去深度感受的项目。如果你对老城厢、外滩、人民广场周边的顶豪资产感兴趣，建议预约实地走访，亲身感受地块的街巷肌理，感受三大风貌区交汇土地独有的气场。

本文基于公开规划公示资料整理，仅供市场参考，户型、面积、业态、配套均以政府最终审批文件以及项目正式输出资料为准，文中所有信息不构成购房建议。欢迎转发朋友圈、微信群，无需特殊版权申请。

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