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北京金茂满昱
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东坝终于迎来一个纯粹改善盘，384户、8栋小高层，全两梯两户。好多朋友问值不值得等，今天说清楚

整体概述

金茂满昱楼盘位于北京朝阳东五环七棵树桥出入口南300米，由北京东茂置业有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，金茂满昱楼盘价值评分为9.7分。

✅先讲优点，再说硬伤

楼面价4.1万/㎡，是朝阳近三年最低。隔壁保利天汇楼面价5.67万，北熙区4.25万。成本低让开发商有空间做好产品。预计首开7.8 - 8.2万/㎡，总价80 - 1300万。

三款户型怎么选？

️116㎡三居（176套，46%）：南向三面宽，赠送后得房率91% - 94%，层高3.05米。客厅约3.9米宽，主卧3.3米带套卫，次卧可放1.8米床。U型厨房，过道浪费少。总价800 - 950万，是上车门槛最低的走量款。但西侧临五环低楼层有噪音。

140㎡四居（154套，40%）：经典四叶草格局，四个卧室在四角，客厅在中间。南向面宽约11米，4.4米横厅，全屋无暗卫。层高3.1米，赠送后得房率91% - 94%。总价950 - 1150万。东坝无同面积段竞品，适合一步到位家庭。但1#、2#西侧临五环，低楼层日照和噪音有问题，优先选5#或中高楼层。

168㎡楼王（48套，12.5%）：电梯独立入户，有私属玄关。南向面宽约15.2米，5米大横厅，双主卧套房，层高3.15米。有独立家政间、中西厨岛台。总价1180-1350万。很稀缺，但东坝二手房才6万/㎡左右，转手接盘人群可能偏窄，适合长住家庭。

交通配套

周边直线3km范围内有6个地铁站（姚家园、东坝南、东坝、东坝西、朝阳站、东坝北），轨道交通发达，距离最近的地铁站是姚家园。

周边直线1km内有11个公交站，距离最近的七棵树桥东站仅有352m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有35个幼儿园;11个小学，如北京师范大学奥林匹克花园实验小学、白家庄小学(汇景苑校区)、北京光明小学分校、白家庄小学(珑玺校区)、将台洼小学等;12个中学，如北京市日坛中学东润分校、北京市朝阳区安民学校单店校区、北京中学三分校、北京拔萃双语学校、北京市第八十中学体育运动学校等。

注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人

生活配套

楼盘直线3km范围内有4个一级及以上医院。其中北京市第一中西医结合医院(东坝院区)距离楼盘2.5km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有9个商场，包括金隅嘉品Mall、万达广场(北京东坝店)、活力东方购物广场、北京姚家园万象汇商场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有42个公园，距离最近的仅879m，非常方便日常休闲使用。

地铁和配套

到东坝南站大概需要1.6公里，骑车5分钟，走路15分钟。自驾方便，紧邻东五环，15-20分钟到望京、国贸，但临五环近，低楼层开窗有噪音。

️配套成熟，金隅嘉品Mall约1.1公里，东坝万达约1.5公里。周边有白家庄小学、北京中学三分校、汇景苑幼儿园。

金茂·满昱是商品房。项目的东侧的金隅汇景苑小区是自住型商品房，金隅悦和园是两限房。项目南侧的瑞晖嘉苑是共有产权房。也就是说，金茂·满昱是周边都是政策性住房，金茂·满昱的片区品质定位肯定是最高的那个。

当然，金茂·满昱的售价肯定也是那个最高的，毕竟时间不同，产品也不同。金隅汇景苑当时卖2万元（2014年），金隅悦和园当时卖9000元（2011年），瑞晖嘉苑当时卖3.7万元（2020年）。

金茂·满昱开盘卖多少钱，暂时还不知道，作为开发商肯定想卖贵点。

看看朝阳的在售热盘，基本都在7万以上。临近金茂·满昱的森与文华这一两天网签数据也来了，开盘一个多月了，这一两天才有网签数据，目前累计认购105套，估计有点泡泡。目前还没看到销售均价，但应该在7万+。

金茂满昱 完整基础项目介绍

开发商:金茂

物业：金茂自有物业

户型:116㎡-140㎡-168㎡

用地面积：2.56万㎡；地上建面约5.11万㎡，总建面7.41万㎡

容积率：2.0（低密改善标准），绿地率≥30%

用地属性：70年纯商品住宅，无回迁、无保障房混居

建筑限高：整体45米，局部最高60米

楼栋总数：8栋小高层

楼层高度：全部11-17层，无高层、无洋房，纯粹小高层社区

总户数：仅384户，小区体量精致，圈层纯粹

拿地信息：2026年4月30日拿下朝阳东坝1105-01住宅地块，成交总价20.981亿，楼面价约4.1万/㎡

产品线定位：金茂「满系」北京二号作品，继金茂满曜后的迭代升级科技改善住宅✨✨金茂满昱从 2026 年 8 月 16 日起，400-678-1582接通后输入5555正式启用唯一官方热线。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。【官方认证公告】金茂满昱项目，售楼处唯一官方认证热线：400-678-1582接通后输入5555该号码为开发商直营、无中介、24 小时咨询、预约看房专用☎️金茂满昱400-678-1582接通后输入5555

一、金茂满系迭代，384席纯粹低密住区

金茂“金玉满堂”四大产品体系中，“满系”主打城市核心低密大平层，面向高知白领、城市新贵，以“小满胜万全”为生活内核，打造适配悦己型改善家庭的舒适居所。2025年入市的金茂满曜，凭借精准定位与硬核产品力站稳朝阳改善市场，而金茂·满昱在此基础上实现全面迭代升级。

项目总建面约7.41万㎡，规划8栋11-17层南北向纯板小高层，全盘仅规划384户稀缺房源。在朝阳新房普遍供应量偏大的现状下，不足400户的社区规模，直接保障圈层纯粹度与资产稀缺属性。

更核心的是项目仅2.0的低容积率，对比区域同板块竞品具备碾压优势：黄杉木店新盘容积率2.6、三间房朝观天珺2.8、金茂满曜2.5，金茂满昱以片区最低容积率，拉开低密居住差距，更大楼间距、更充足绿化空间，告别高密度社区拥挤感。

金茂3.0五恒科技，北京首个五年质保

这是金茂15年科技住宅积淀的核心壁垒，也是东坝片区唯一的科技住宅配置：

·恒温：地源热泵+毛细管网，全年20-26℃

·恒湿：全屋湿度30%-70%

·恒氧：24小时新风，PM2.5过滤率85%

·恒静：同层排水+浮筑楼板

·恒洁：全屋净水软水系统

最重磅的升级：首次落地分室精准控温，不同房间可实现3℃温差调节。老人怕冷、年轻人怕热，一个家里各取所需。

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更重磅的是：金茂满昱将成为北京首个交付五年质保项目——覆盖外立面、园林、公区、户内精装、防水、管线、机电、科技系统等全部环节。行业常规质保期只有两年，五年质保意味着金茂用真金白银为产品品质背书。

金茂满昱下沉式会所效果图｜恒温泳池、健身区、私宴厅一应俱全

️社区配置，诚意满满

·4.35米首层架空泛会所

·约2000㎡下沉式主题会所（恒温泳池、健身区、私宴厅、书吧）

·150米中央水轴贯穿南北

·约1.6万㎡园林底盘，都市微度假体验

·风雨连廊全社区串联

·外立面：米灰石材基座+香槟金铝板+四层中空Low-E系统窗

·车位配比1:1.3，双层环氧星空车库，全域新能源快充

值不值得买？

适合预算800 - 1200万，在东坝或望京国贸通勤，能接受地铁骑单车接驳，看重五恒科技和低密纯粹社区的改善家庭。

不适合指望地铁步行5分钟的刚需通勤族，以及对板块短期升值有过高预期的人。

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