胖东来正式宣布退租，新商业区将迎热门品牌入驻，业主们的挑战才刚开始

8月7号那场直播，于东来亲口说的，开了24年的许昌生活广场店，2026年12月永久关门。

这店年销售额大概20亿，利润超1亿，说不要就不要了。

消息一出来，网上都在骂房东，一边倒的那种。

但要是把时间线捋清楚，事情还真没那么简单。

2015年那会儿，许昌生活广场项目的负责人没按胖东来内部规矩统一签租约，反倒跟那些分散的小业主一个一个签。

结果就是，部分铺位的租金涨到没法看，完全脱离了公平的轨道。

合同早就签死了，中途想解约，巨额违约金等着；硬着头皮继续干，又得一直受着不公平的租金条款。

这事成了于东来心里一块石头，压了好多年。

到2026年，整体租约刚好集中到期。

于东来就借着这个时间点，选择不续了。

他在社交账号上写：“虽然生活广场一年二十亿的销售，一年一个多亿的利润，但信仰和开心永远是第一位的。”这话说得，够直白，也够分量。

新乡的“大胖”店，那又是另一个版本的故事。

那家店一年利润六七千万，租约到期时，房东直接把年租金从800多万跳到2400万。

于东来根本都没多想，直接放弃，后来在新乡另找地方重开了一家。

很多自媒体把新乡那套说法直接套到许昌这次闭店上，传来传去，传得走了样。

严格来讲，许昌这档子事，是早年租约没统一留下的后遗症，跟2026年租约到期时房东临时涨价，完全是两码事。

胖东来生活广场的物业产权，散落在几十个小业主手里。这是根子上的问题。一个大型商业体，几十个房东各自盯着自己那几平米的租金，没人愿意从整栋楼的长期运营角度去算账。谁代表物业去跟胖东来谈？这件事本身就悬空着。每个小业主只看自己铺位涨了多少，没人算过整栋楼因为胖东来在这而增值了多少。

胖东来官网信息显示，许昌生活广场店2002年1月1日开业，是胖东来首家大型综合商场。根据于东来6月22日公布的数据，截至2026年6月21日，胖东来整体销售额累计达139.55亿元，同比增长24.23%；许昌生活广场店同期累计销售额为9.77亿元，在各门店中排名第六，2025年全年该店销售额为17.99亿元。

24年，胖东来把这块地方做成了一张城市名片。周边餐饮、停车、街区商业，都跟着吃客流。但这跟产权分散是两码事。租金该定多少，谁说了算？一个大型商业体，几十个房东各自盯着自己那几平米的租金，没人愿意从整栋楼的长期运营角度去算账，这买卖能长久吗？

中指研究院2026年8月4日发布的报告显示，2026上半年全国百大商业街商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%；百大购物中心商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%。样本商业街中，81.5%租金环比下跌；样本购物中心中，85.3%租金环比下跌。 二线城市样本商业街里，租金环比下跌的比例高达92.3%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进点出了要害：胖东来关店事件，折射出商业地产租赁市场在信息披露和契约公平性上的长期问题。经营越成功，续租时业主的租金诉求往往越激进。

这话反过来读就是，当商铺不再稀缺、当空置率往上走、当电商拿走了标准化商品的生意，房东手里那张“地段”牌的成色，正在快速褪色。

曾有某头部商超企业高管对《财经天下》说：表面看是情怀，实际上也是理性的生意评估。

胖东来十几年来只开了13家店，大部分物业自持。许昌生活广场和新乡大胖恰好是租赁物业，才触发了这两次“弃租”。

许昌老店说关就关的同时，郑州首店正在加速推进。胖东来郑州首店位于郑州高铁东站东广场地下商业空间，具体地址为河南自贸试验区郑州片区（郑东）圃田西路109号。

项目总商业面积50239.77平方米，其中负一层为主要经营区域，面积约4.7万平方米。整体采用“北超市、南商业”布局。

东西两侧各设两个下沉式广场出入口，均可通过地下连廊直通郑州东站站厅。

门店已确定2026年10月正式投入运营。

开业时间从最初计划的元旦前，修订为五一前，最终定于10月，延期原因是为高标准打造省会首店，特邀国际一流设计团队优化空间设计。

2026年4月29日，许昌市胖东来超市有限公司郑州店在国家企业信用信息公示系统正式注册成立。

6月16日，胖东来百货（郑州）有限公司和胖东来餐饮（郑州）有限公司两家全资子公司同步注册，工商架构搭建完成。

一个新商圈愿意为它让出5万平方米空间、配1479个停车位、用65台日立电梯搭建垂直交通，这就是“流量巨兽”四个字在招商手册上的真实重量。

8月12日，媒体记者致电胖东来许昌生活广场周边商户。

有商户说了句大实话：“因为他（超市）赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨。”

这句话精准概括了过去几十年商业租赁的潜规则，租户生意越好，房东涨租的刀就磨得越亮。

现在刀磨好了，胖东来走了。

周边那些靠着胖东来客流活着的餐饮、零售小店，接下来要自己想办法引流。

每经评论员陈梦妤写了一句挺狠的话：“没了挖井人的‘锄’，哪来高租金的‘水’？把商户的经营红利等同于物业的天然溢价，把别人多年建立起的人力、供应链、服务标准，折算成自己涨租的筹码，本质上是搞错了因果。”

这话不是骂房东。房东按市价重估物业价值，本身不违规。胖东来选择离开，也是在行使自己的市场权利。

真正在变的，是这两件事放在一起时显现出的算术题：当商铺供给过剩、空置率上行、品牌拥有多个选址机会时，'谁离不开谁'这个等式，悄悄被改写。