“双输”好过“单赢”，胖东来不惯“寄生虫”

2026年8月7日晚的一场直播里，于东来用平静的语气宣布一件事儿，许昌生活广场店，2026年12月正式关闭。

消息在许昌和互联网上炸开，很多人错愕了。

这家店2002年元旦开业，营业面积1.48万平方米、涵盖超市、服饰、百货、餐饮、医药五大业态的胖东来首家大型综合商场，24年来始终是许昌最旺的商业地标之一。2025年全年销售额17.99亿元，2026年仅上半年就已揽下9.77亿元营收，年利润稳稳超过1亿元。按这个数字计算，这家店每天的净利润接近30万元。

1个亿的年利润，说不要就不要？这样一头“现金牛”，说关就关？

两天后答案出来了，房东涨租。

于东来随后发文解释，2015年左右，因负责人员未按公司规定统一签订租约合同，导致个别租户租金涨到“无法想象的地步”，远远脱离了公平。“失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。”

这不是胖东来第一次与涨租正面对抗。2015年，新乡大胖店租约到期，房东眼见生意红火，年租金从800多万元直接暴涨至2400万元。胖东来的回应干净利落——“我想都没想，直接放弃”。十年后的今天，历史重演。

01

很多人说胖东来硬气，但其实也是顶着巨大的损失。

对胖东来丢掉的是一家年利润过亿的成熟门店，24年沉淀的老顾客要重新分流，12月闭店前的几个月里，人员安置、货品清仓、顾客安抚，每一项都是实打实的成本。

但那又如何呢？胖东来输得起。它在许昌还有时代广场、天使城等多家门店，2025年全集团销售额235.31亿元，1个亿的利润虽然可惜，但伤不了根基。

房东呢？他再也收不到之前一年几百万的租金，更别谈幻想中涨租了。

新乡大胖旧址空了十年的教训摆在那里。

当年那里也曾是新乡最热闹的核心商圈，如今大楼二三层大面积空置，租金从2400万跌到400万依然无人问津。大商集团接手后引入多个品牌，依旧持续亏损。“旧址换了几波商家全倒闭，如今大面积空置，保安比顾客多。”

所以仔细算，虽然是双输，但天平不是平的。

胖东来可以自建场地，据报道胖东来“梦之城”项目一期建筑面积46.7万平方米，3327个停车位；项目总建筑面积57.59万平方米。它的顾客跟着它走，不是胖东来需要那个地段，是那个地段需要胖东来。

于东来说"信仰和开心永远是第一位的"，这句话很多人读出了情怀，但其实是一个朴素的商业常识，公平才是合作的基础。

因为他知道，一旦接受了这次离谱涨租，就等于告诉所有房东，只要你够狠，就能从我这里多咬下一块肉。下一次、下下次，会有更多房东效仿，那才是真正的无底洞。

这才是"双输好过单赢"的真正含义——当一方试图用垄断地位敲骨吸髓，拿走远超公平边界的收益时，另一方宁可承受损失退出，也不接受被单方面收割的"单赢"格局。

02

不得不说，在中国许多房东的脑回路很“神奇”。

租金不是根据房屋价值或市场租金来定价，而是根据租户的经营效益来定价。

你赔钱了，房租不能降，但是你赚钱了就该分我一大口。

至于你投入了多少沉没成本，承担了多少经营风险，熬过多少个亏本的日夜，他不关心，只看你收银台前排队的长度。你生意越好，他涨价的底气越足，涨得越狠，因为他算准了你装修砸了那么多钱、攒了那么好的口碑，肯定舍不得走。

这已经不是正常的商业行为了，更像是一种打劫。

商务部数据，店铺租金占实体店经营成本约三成，租金涨幅常年是销售额增速的两倍。餐饮行业里六七成都在给房东打工，每天一睁眼先欠几百块房租。

美国服装品牌租售比普遍在8%到10%，中国核心商圈商铺租金却能占到营收的20%到30%，黄金地段甚至过半。

就是这个原因，线下实体变得越来越差，租金一旦不可预测，没人敢做长期打算，装修能省则省，服务不敢投入，本来可以做成老字号的生意，变成了赚快钱的短平快。

涨租10%，他们辞掉帮工自己干；涨租30%，他们不敢再进品质更好的食材；涨租50%，这店就没了，门口贴一张"旺铺转让"，过两个月换个新招牌，消费者甚至不会注意到。

但胖东来不伺候这一套。

03

不惯房东，本质上是不惯一种旧时代的寄生虫逻辑。

中指研究院数据显示，2026年上半年，全国百大商业街平均租金环比下跌0.76%，跌幅较2025年下半年扩大，二线城市超九成商业街租金环比下跌，一二线城市超八成商圈租金下降。部分二线城市核心商圈商铺空置率已经超过30%。

在这样的市场环境下，像胖东来这样年销20亿、年利润过亿的租户，堪称凤毛麟角。

当商业地产供过于求，电商分流客流，连钟睒睒都在央视炮轰电商杀光实体，那些还抱着"两年一签、每次翻倍"旧梦的房东，迟早会明白一个道理——商铺的价值从来不是砖头水泥撑起来的，是租约流水、是稳定经营的好租户撑起来的。

没有好租户的商铺，真的就只是一堆不值钱的砖头而已。

行情不好的时候，主动降租留住好客户的成本，远远低于空几个月再找新客户的成本。

双输是痛的。但当单赢意味着长期被敲诈、被劫持、被不劳而获的逻辑绑架时，双输反而成了一种更有尊严的选择。它短时间内让双方都付出代价，但它重建了公平的底线。

胖东来不惯房东，不惯的不只是某几个漫天要价的业主，而是整个早已过时、却还在靠惯性吸食实体商业血肉的旧规则。