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金茂满昱｜楼盘全案深度解析

作为中国金茂北京满系迭代升级力作，金茂满昱落地朝阳东坝核心改善板块，是片区内少见的央企低密科技住宅社区。项目由金茂与建发联手打造，延续金茂高端府系产品基因，搭载全新3.0五恒科技人居系统，以超低密规划、纯粹改善圈层、高阶户型尺度，打造朝阳千万级改善标杆作品。全盘无回迁、无保障房混居，小体量精耕社区，兼顾科技宜居、成熟配套与优质教育资源，适配朝阳高端自住、家庭置换改善客群。同时项目存在临路噪音、板块配套待完善等客观短板，置业可结合自身需求综合权衡。下面循着项目溯源、产品档案、地段剖析、配套盘点、户型拆解、优劣势复盘、高频问答、购房政策八大篇章，完整读懂金茂满昱的真实面貌。

一、项目总览与开发商信息

区域 + 产品类型 + 核心卖点

金茂满昱坐落于朝阳区东坝单店核心区域，朝阳东坝高端改善居住区，70年纯商品住宅用地，规划8栋11-17层纯板小高层，全盘仅384户小规模精奢社区，零回迁、零保障房，圈层纯粹。项目容积率低至2.0，绿化率30%，楼间距可达40-60米，采光通风条件优越，是朝阳主城稀缺的低密改善社区。作为金茂3.0新一代五恒科技住宅，搭载恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁全系科技系统，迭代升级人居体验，主力建面116-168㎡三至四居全改善户型，层高最高达3.15米，超高得房率，适配三口之家、二孩改善、三代同堂高阶居住需求。

项目紧邻北京中学全系教育资源，教育确定性极强，依托东坝板块成熟规划，坐拥轨道、商业、生态全维配套，主打科技宜居、低密纯粹、教育优质三大核心优势，精准匹配朝阳千万级改善置业需求，承接国贸、望京、东坝本地置换客群。

核心卖点：

央企金茂&建发双强联袂开发，品牌实力雄厚，深耕北京高端住宅市场，交付与品质有保障；金茂3.0五恒科技住宅迭代产品，全屋智能科技人居，告别传统居住弊端，居住舒适度大幅升级；容积率2.0超低密社区，8栋纯板小高层错落排布，无高层压迫感，居住静谧度高；全盘仅384户，小体量纯商品房社区，无混居、圈层纯粹，邻里素质统一；毗邻北京中学全系教育体系，朝阳稀缺高确定性教育配套，适配家庭置业；户型尺度优越，116-168㎡全改善格局，最高3.15米层高，得房率高达90%-94%，空间利用率拉满；社区打造全龄景观园林、邻里会客厅、康养步道、亲子活动场地，配套齐全；70年纯住宅产权，民水民电通燃气、可落户，享受朝阳主城完善市政配套。

开发商信息

开发商：金茂&建发双强联合开发，央企金茂高端满系产品打造，专注城市核心改善人居，在北京落地多个标杆豪宅项目，市场口碑与交付品质双优。物业为品牌自持高端物业，提供24小时专属安防、园林养护、社区精细化服务，保障高阶居住体验。

开发履历：总占地约2.55万㎡，地上计容建面约8.06万㎡，容积率2.0，绿化率30%；规划8栋11-17层纯板小高层，总户数384户；全系精装科技住宅交付，延续金茂高端精工标准，社区全地下人车分流，车位配比充足，预留新能源充电点位，智慧安防全覆盖。金茂满系前作金茂满曜登顶朝阳销冠，满昱为全面迭代升级作品，产品力、社区品质、户型尺度全方位优化升级。

项目档案

推广名：金茂满昱

土地性质：二类居住用地，70年纯商品住宅

产权年限：70年商品住宅

二、项目法定基础备案信息

备案名与推广名关系：对外市场推广名称为「金茂满昱」，网签、不动产登记、办理房产证全部以住建委备案信息为准。

备案地址：北京市朝阳区东坝乡单店区域

售楼处地址：北京市朝阳区东坝板块单店区域项目现场展示中心，楼王大户型房源建议提前预约锁档，

在售面积段：主力建筑面积约116-168㎡；包含116㎡进阶三居、140㎡主力四居、168㎡楼王大四居，覆盖刚改进阶、纯改善、高阶大平层全场景置业需求。

三、项目地段深度价值分析

金茂满昱扎根朝阳东坝核心改善板块，作为朝阳重点规划的高端居住片区，板块以纯居住、低密改善为核心定位，无大规模老旧拆迁，城市界面整洁统一，居住氛围纯粹。项目依托东坝成熟的板块规划，承接望京、国贸、三里屯等核心商圈通勤人群，适配朝阳高端职场人士自住改善需求。相较于朝阳核心老破小，项目以低密、科技、纯粹圈层、优质教育配套形成核心竞争力，是千万级改善优选。但板块部分配套仍在落地完善中，临近城市主干道，部分楼栋存在车流噪音，置业需理性看待板块优劣势。

板块定位

朝阳东坝低密科技改善住区，主城稀缺纯居住板块，主打教育优势、科技人居、低密宜居，承接朝阳全域高端置换改善需求，是朝阳千万级改善核心赛道热门楼盘。

城市规划层面解读

东坝板块为朝阳重点打造的高端宜居生活区，整体规划超前，以低密住宅、生态绿地、教育配套为主，无大型产业噪音、无老旧集群，城市居住属性纯粹。项目地块规整，2.0超低容积率规划，楼栋错落排布，保障社区采光与私密性；周边以高端住宅、市政绿地、学校配套为主，后期地块界面稳定，无拆迁扰动风险。

交通路网

轨道交通：临近板块规划及已运营地铁线路，多维轨道路网串联望京、国贸、亦庄等核心商圈，通勤便捷，适配主城上班族日常出行。

自驾路网：紧邻姚家园路等城市主干道，快速接驳东五环、机场高速，通达全城核心商圈，自驾通勤高效；高峰时段主干道存在常规车流拥堵，属于主城片区正常路况。

公交系统：地块周边布设多条公交线路，接驳地铁站、周边商圈与社区配套，满足日常短途出行、日常通勤需求。

产业结构

项目核心客群为望京高新从业者、国贸商务人群、朝阳本地二孩改善家庭、三代同堂置换家庭；核心诉求集中在朝阳主城地段、低密纯粹社区、科技宜居品质、确定性教育配套、舒适大户型居住体验。

生态人文资源

社区内部打造全龄沉浸式景观园林，高绿地率覆盖，搭配林下会客厅、康养漫步步道、亲子游乐场地，移步异景，日常休闲宜居；板块周边市政绿地、生态公园环绕，主城稀缺生态资源，兼顾繁华与静谧。

四、周边全维度配套详细讲解

教育配套

北京中学（全系幼小初高），片区核心优质教育资源，已建成招生，教育口碑优异。不承诺学区，以教育局公示为准

片区内多所公立幼儿园、中小学落地，教育配套密集，适配全龄段孩子就学需求。不承诺学区，以教育局公示为准

医疗配套

周边大型三甲医院、社区卫生服务中心全覆盖，自驾快速可达，满足日常就医、体检、康养需求，医疗配套成熟完善。

商业配套

板块周边成熟商圈、社区商业集群环绕，商超、餐饮、休闲、生鲜配套齐全，日常居家消费、周末休闲购物无需远行，生活氛围浓厚。

生态配套

社区内部30%高绿化园林，全龄景观配套完善；周边市政公园、绿地环绕，生态宜居属性拉满，主城稀缺低密生态住区。

市政配套

70年商品住宅，民水民电通天然气，可正常落户朝阳；全地下人车分流，车位配比充足，预留新能源充电点位；品牌自持物业，精细化社区管理；全盘纯商品房无混居，居住圈层纯粹；部分临路楼栋存在轻微噪音风险；科技住宅系统需定期专业维保；项目为期房交付，需等待交付周期。

五、全户型官方深度介绍

项目全部为11-17层纯板小高层，精装科技住宅期房交付；楼栋排布规整，户型通透方正，无奇葩格局，全系高得房率、大面宽采光，适配改善居住需求。

户型 1｜建面约 116㎡ 三居（进阶刚改主力）

建筑结构：11-17层纯板小高层；

格局亮点：南向三面宽通透格局，LDK一体化通透大通厅，动静分区合理，双卫配置，功能齐全，空间利用率极高；3.05米标准层高，全屋五恒科技系统加持，居住舒适；户型方正无浪费面积，适配三口之家、初改家庭自住需求。

适合人群：朝阳刚需进阶、首次改善家庭，看重科技人居、低密社区、优质教育配套的自住群体；

户型 2｜建面约 140㎡ 四居（核心改善主力）

建筑结构：11-17层纯板小高层，两梯两户纯改善配置；

格局亮点：经典四叶草方正格局，四室两厅两卫，全屋通透无死角，家人动线互不干扰；超大面宽采光，3.1米层高，空间开阔通透；独立家政空间、阔绰餐客厅，适配居家待客、日常休闲；得房率超高，空间实用性拉满，是家庭改善最优户型。

适合人群：二孩四口之家、二胎改善家庭，追求完整四居功能、舒适居住品质的朝阳自住群体；

户型 3｜建面约 168㎡ 楼王四居（高阶塔尖产品）

建筑结构：社区中央楼王位置，纯板小高层；

格局亮点：社区顶格楼王户型，四面宽全景采光，3.15米超高层高，空间尺度奢阔；双套房主卧设计，私密性拉满；超大横厅格局，直面社区中央园林景观，视野无遮挡；全屋顶配科技精装，独立候梯空间，专属高阶居住体验，适配终极改善需求。

适合人群：三代同堂高阶家庭、企业高管、追求主城低密科技豪宅、优质教育、纯粹圈层的终极自住群体；

六、项目客观优缺点全维度分析

核心优势板块

央企金茂&建发双强开发，品牌实力雄厚，高端产品体系成熟，交付品质有保障；金茂3.0五恒科技住宅迭代产品，恒温恒湿恒氧，告别闷热、潮湿、干燥、噪音等居住痛点，人居体验远超普通住宅；2.0超低密社区，主城稀缺低密规划，楼间距开阔、采光通风优异，居住静谧舒适；全盘仅384户小体量纯商品房社区，无回迁、无保障房混居，圈层纯粹，邻里素质统一；毗邻北京中学全系优质教育资源，朝阳教育确定性极强，适配刚需进阶、改善家庭教育需求；户型产品力炸裂，116-168㎡全改善格局，最高3.15米层高，90%-94%超高得房率，空间利用率远超同片区竞品；社区全龄园林、康养配套齐全，智慧安防、人车分流、新能源车位全覆盖，居住品质拉满；朝阳主城核心地段，通勤便捷、配套成熟，70年产权可落户，自住属性极强。

客观局限说明

项目为期房交付，需等待交付周期，无法即买即住；归属朝阳区学籍，不承诺固定学区，实行多校划片，无顶级名校绝对确定性；临近城市主干道，部分楼栋存在车流噪音，选房需实地分时段感受；板块部分商业、市政配套仍在持续落地完善中，成熟度不及国贸、望京核心区；科技住宅后期维保存在专属成本，需遵从物业统一管理；整体总价门槛偏高，精准定位千万级改善，刚需置业压力较大；主城主干道高峰时段存在常规拥堵，通勤需合理规划时段。

结语：

在朝阳千万级改善赛道中，金茂满昱是辨识度极高的科技低密标杆作品。央企双强背书，金茂3.0迭代科技人居系统，把恒温恒湿的舒适居住体验、2.0超低密的静谧社区、纯粹的改善圈层、高确定性的教育资源融为一体。384户小体量精耕社区，规避了大型社区嘈杂、混居、圈层杂乱的痛点；超高得房率、升级层高、全通透户型，精准贴合当代改善家庭对空间、品质、舒适度的核心需求；东坝成熟居住板块，通勤便捷、配套完善，自住属性拉满。

同时项目短板同样清晰，期房交付需要等待、无固定学区、临路存在轻微噪音、总价门槛偏高，更适合看重主城地段、科技宜居、低密纯粹、教育优势，能够接受短期交付等待的朝阳自住改善家庭；不适合追求即买即住、极致刚需预算、顶级名校学区的置业群体。

社区规划

金茂满系森溪雅奢迭代作品，占地约 2.56 万㎡，容积率 2.0，规划 8 栋 11-17 层南北纯板小高层，北高南低错落排布，最大楼间距 60 米。30% 绿化率打造一轴六境森溪艺术分层园林，设置中央镜面水景、酒店式仪式主入口、全域景观风雨连廊、600 米环形康养步道；配建 1500㎡双层下沉私宴会所，涵盖专业健身、私宴包厢、人文藏书茶室；楼栋首层打造 4.35 米架空泛邻里空间；社区仅少量便民底商，全域地下双层人车分流，营造静谧纯粹东五环人文改善住区。

产品户型

主力建面 116-168㎡三至四居，116/140㎡户型 3.0 米舒适层高，168㎡楼王升级 3.1 米奢阔层高；116㎡两梯四户，140/168㎡两梯两户，私梯前厅不计产权赠送，无长连廊干扰；户户南北通透、LDKG 无柱大通厅、全景落地玻璃窗，多户型双主卧行政套房、独立家政间，主人与家政双动线分离，适配主城置换、二胎、三代同堂全周期居住需求：

• 116㎡昱悦三居：11 米南向三面宽，东坝改善入门藏品；
• 140㎡璟昱四居：经典四叶草格局，板块流量主力户型；
• 168㎡宸玺天幕楼王四居：15.2 米南向四面宽，双套房规制，直面中央水景园林远景，典藏改善户型。

精装配置

现代香槟鎏金光幕外立面，天然米灰石材基座搭配定制香槟金流线铝板、三层中空 Low-E 九重静音观景玻璃。全屋搭载智能中控系统，标配金茂 3.0 五恒科技系统、全屋净水软水、吉博力同层静音排水；甄选博世、汉斯格雅、唯宝国际一线厨卫品牌成套交付，天然石材铺装、全屋通顶 ENF 级环保定制收纳、极简艺术无主灯体系。社区配备林下艺术会客庭院；金茂自持高端物业运维，物业费 7.60 元 /㎡・月，车位配比 1:1.3，地下环氧星空礼宾车库、全域新能源快充、24 小时闭环梯控人脸识别智能安防。

周边配套

教育：北侧临近北京中学三分校，片区统筹优质公办中小学，形成稳定十二年公办教育闭环；医疗：3-6 公里覆盖朝阳医院东院、安贞医院东坝院区两大三甲医疗机构，全家康养就医保障充足；商业：通达东坝万达广场、长楹天街，社区便民商业齐全，购物餐饮休闲一站式覆盖；生态：周边多座城市绿地廊道环绕，社区内部森溪水景园林，内外双园环抱，城芯稀缺生态资源突出。

金茂·满昱|东坝迭代科技好房子 区域人居标杆

建面约116-168㎡朝阳教育极核惟此科技宅

0715版

【占地面积】：约2.55万㎡

【总建面】：约8.06万㎡

【容积率】：2.0

【绿地率】：30%

【规划户数】：384户

【产品业态】：小高层（12-17F）

【产品面积】：约116㎡/约140㎡/约168㎡

【物业公司】：金茂服务

•亮点1-实力央企·品质标杆

中国金茂（科技豪宅王者）、建发房产（新中式生活匠造者），国央企双保险；

•亮点2-北京唯此·绝版地段

朝阳东坝第四使馆区、第二三里屯、自贸CBD国家级战略，板块内10年无供地，千万改善最优选择；

•亮点3-北中集团·顶尖教育

北京中学教育集团矩阵、白家庄小学、拔萃双语学校，15年全龄顶级教育链；

•亮点4-满配东坝·所见即享

地铁（3/12/R4号线）、商业（万达/金隅嘉品MALL）、万亩生态、三甲医疗等配套齐全；

•亮点5-金茂科技·迭新之作

金茂科技系统的全面进化，东坝首个科技四代住宅，带来“更贴心、更安静、更耐久”的健康生活体验。

【产品“五大核心价值”】

•东坝第一座科技好房

金茂12大科技系统，打造「温度均匀、湿度适宜、空气洁净、阳光舒适、隔音降噪、水质优良」的健康人居生活，首次落地分室精准控温与全屋静音体系，经久耐用。

•领创“全周期成长型户型”

约116-168㎡可陪伴家庭15至20年成长迭代的全能户型，灵活空间适配不同阶段家庭结构，长久居住不过时。

•公园环绕的生态住区

首创“无界双园”生态底盘，外部万亩公园环伺、社区内部约1.6万㎡超体量园林。

•约4000㎡观山森屿会所

首都图书馆合作专业藏书馆、赛事级篮羽馆、全龄活动区、全龄成长私教区，打造“家的第二客厅”，会客、健身、阅读、亲子都在家楼下。

•艺术高定藏品级空间

66米长、6.6米高礼序艺术大门、白金质感立面，建筑仪式感强，非遗工艺 + 奢石搭配，颜值高、质感好，住得更有面子。

【北京豪宅市场的藏品级IP】

中国金茂，世界500强企业中国中化集团旗下城市运营领域平台企业。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，目前公司已稳健布局56座核心城市，打造400+高品质项目。

中国金茂深耕北京17载，以“府系”为核，持续迭代绿色科技与人文美学。截至2024年，金茂府系产品在北京共有9座，实现单城市千亿豪宅的品牌基础。金茂的作品穿越市场周期，成为了时间的朋友。

高端改善家庭首选

2024年，中国金茂推出“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。金茂满系，集金玉满堂之大成，布局北京、上海、成都、天津、三亚等城市。2026年，金茂·满昱作为满系迭新之作，应时而生。这不仅是为填补朝阳东坝科技住宅的空白，更是为树立北京改善人居的新高度。

全维度兑现的满配东坝

|朝阳顶级教育|

国际出路：拔萃双语学校——“红萃书院”五星级国际教育

初中冲刺：北京中学三分校——“北中集团”加持下的升学奇迹

小学托举：白家庄小学——朝阳学术派第一梯队的“尊重教育”标杆

幼教基石：汇景苑幼儿园——“名园办分园”模式下的顶级学前配置

|高效出行路网|

三轨交汇：地铁3号线、12号线与R4快线（建设中）交汇，畅达全城

|醇熟生活主场|

多元商业：一站式满足从日常消费到国际大牌。

•两公里：东坝万达广场、金隅嘉品Mall；

•五公里：朝阳大悦城、颐堤港、蓝色港湾、太古坊（在建）、万象城（在建）；

•十公里：三里屯、国贸商城、SKP、合生汇。

万亩生态：东风公园、京城体育休闲公园、金铃狮园、紫岸公园、京城森林公园、朝阳公园、坝河休闲公园、东坝郊野公园等万亩公园环伺，真正的“住在公园里家”。

全维医疗：首都医科大学三博脑科医院、北京安贞东方医院（待运营）、北京市第一中西医结合医院等权威医疗矩阵，全体系健康护航

国家战略，开写恢弘新篇章

第二三里屯规划落地，第四使馆区已进入实体建设阶段，北京中学本部二期预计2027年建成，多维实力兑现，将大幅提升东坝区域能级，构建东坝国际新未来。

约116-168㎡成长型户型

【1个生活理念】

满足家庭 10-20 年全生命周期需求的成长型户型，灵活空间适配不同阶段家庭结构。

【2个空间平权】

•动区和静区平权：功能合理布局，空间尺度舒适

•面宽和进深平权：北向进深确保次卧的功能满足，放得下一张大床+一个床头柜

【4个生活场景满足】

•主卧步入式衣帽间：主卧具备更充裕的收纳空间

•学习空间预留：所有卧室均预留学习点位，可摆放书桌，并预留可变X空间适配家庭全生命周期需求。

•超级收纳空间：“15年超级生活仓”巨量收纳，玄关、厨房、家政、衣帽间全场景科学规划。

•晾晒自由·独立家政空间：140/168户型北向配超大设备平台/生活阳台，实现洗、晒、收物理分离；

15年科技进化，长效稳定的健康守护

五衡舒适底盘：衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁。

•更贴心：首次落地分室精准控温，每个房间可独立调节温度。

•更安静：全屋静音体，有效隔绝噪音干扰。

•更耐久：北京首个交付五年质保项目，从“工程清单”到“时间价值”，把看不见的耐久变成看得见的信任。

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