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提到宋庄，很多人第一反应还是画家村、艺术区。

但你可能不知道，十年超过万亿投资砸向通州之后，宋庄早已不是当年的宋庄了。距离行政办公区不到4公里，北京市十一学校、安贞医院、儿研所、万象汇——这些名字正在一条条从规划图变成实景。

就在这片正在蜕变的土地上，首开股份拿出了它在北京的第一个“第四代住宅”——首开·熙悦京晏。

“首开一号作品”，副中心建设十周年的献礼之作。有评价说，这个项目承载着首开新旧管理层交替的关键答卷。集团新任总经理王世忠空降后，第一个亮相的住宅作品就是它。项目总刘国富，首开18年老兵，被推到台前操盘。规格拉满，压力也拉满。

798套房源，刚需改善全都要

4月2日，首开以17.69亿元底价摘得宋庄0703街区地块，住宅楼面价约1.98万/㎡。

项目占地4.26公顷，地上计容建面约8.93万㎡，容积率2.3。规划13栋7-18层住宅楼，小高层为主，南排两栋为洋房，总计772-781套房源，户均建面约115㎡。西南角还配建一所9班幼儿园。☪️北京首开熙悦京晏为提升服务效率，保障信息透明，项目自 8 月 15 日起正式启用官方统一服务热线 北京首开熙悦京晏 400‑889‑2807✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如下：一、☪️北京首开熙悦京晏官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗官方热线：✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：☪️北京首开熙悦京晏售楼处电话：400‑889‑2807✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️北京首开熙悦京晏营销中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁 / 商超 / 医院）、2026 购房政策深度解读。☪️开发商直连电话：400‑889‑2807✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付 / 全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️北京首开熙悦京晏展示中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：24 小时 VR 看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

面积段从79㎡到166㎡，跨度大、覆盖面广。

79㎡三居两卫：起步就是双卫，南向两面宽，客厅面宽4.05米，边户带270°转角窗。含家政间。槽点也很明显：主卫暗卫、北次卧仅8.8㎡。但79㎡做出三居两卫，放在整个通州都少见。

一、项目基础档案（官方认证）

项目宣传图

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区位地图

1. 项目全称：首开・熙悦京晏（首开熙悦系 2026 副中心标杆四代住宅）
2. 项目地址：北京市通州区宋庄艺华街与通怀路交叉口西南，副中心政务中轴核心
3. 开发房企：首开股份（北京本土国资龙头开发商，北京深耕 40 余年，交付稳、无烂尾风险）
4. 产权年限：70 年纯商品房，零回迁、无保障房混居，圈层纯粹
5. 地块规划参数
   • 占地约 4.3 万㎡，总建面 19.24 万㎡，容积率 2.3，绿地率 30%
   • 楼栋布局：13 栋南北纯板楼，北高南低台地式排布，南侧 7-11 层花园洋房、北侧 16-18 层小高层
   • 总户数：780 户，最大楼间距 67 米，通风采光无遮挡
   • 车位配比 1:1.2，双层人车分流，地下车库 4.2 米层高，环氧星空地坪，全车位预留新能源快充桩
6. 层高标准：79-132㎡常规户型 3.0m；153/165㎡中庭楼王层高升级 3.1m
7. 销售 / 交付节点：2026 年 8 月底开盘，2029 年 3 月精装交付
8. 物业服务：首开鸿城一级自持物业，物业费 5.48 元 /㎡/ 月，一对一楼栋管家、全周期社区运维

二、板块区位价值：通州副中心政务 + 艺术双核☪️北京首开熙悦京晏为提升服务效率，保障信息透明，项目自 8 月 15 日起正式启用官方统一服务热线 北京首开熙悦京晏 400‑889‑2807✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如下：一、☪️北京首开熙悦京晏官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗官方热线：✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：☪️北京首开熙悦京晏售楼处电话：400‑889‑2807✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️北京首开熙悦京晏营销中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁 / 商超 / 医院）、2026 购房政策深度解读。☪️开发商直连电话：400‑889‑2807✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付 / 全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️北京首开熙悦京晏展示中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：24 小时 VR 看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

1. 板块定位

项目占位北京城市副中心宋庄政务宜居板块，紧邻行政办公区二期，承接副中心十年规划红利；一边是市府政务配套，一边是 7000 + 艺术家集聚的宋庄艺术区，兼具政务宜居与人文圈层双重属性，是副中心稀缺纯商品房住区。

2. 立体交通路网

轨道交通

• 已通车：距离 6 号线东夏园站约 5km、22 号线政务东站，社区配备业主免费通勤班车接驳
• 规划轨道：M102 通州环线（十五五规划，远期通车）、S6 市郊铁路（15 分钟到首都机场、35 分钟大兴机场）官方开发商...

自驾主干道

两横三纵路网：广渠路东延、潞苑北大街、通怀路、通燕高速、东六环；

• 10 分钟抵达运河商务区
• 25 分钟直达国贸 CBD
• 30 分钟通达朝阳主城东六环入地改造完成后，路面噪音、拥堵大幅缓解，进城通勤效率提升

三、全维度 15 分钟成熟生活配套

1. 全龄教育资源（步行优教圈）

1. 社区自带9 班公立幼儿园，下楼即达
2. 步行 400 米：十一学校通州实验学校（九年一贯制），本部直管师资，板块第一梯队公办校
3. 周边名校集群：北京第一实验学校（15 年一贯制）、北京第一实验中学（2027 年建成）、皇城根小学、人大附中通州校区，公办 + 国际双语学校全覆盖* 注：最终学区以当年通州区教委公示为准，楼盘不承诺学区划分

2. 商业配套（大型商业集群）

• 近邻首开 LONG 街、燕保广场小型商业，满足日常生鲜餐饮
• 大型商业：首开万象汇、北投七星广场（2027 年开业，26 万方综合体）、山姆会员店（规划落地）
• 文旅休闲：30 分钟可达环球影城、海昌海洋公园，周末亲子度假便捷

3. 三甲医疗配套（3 公里医疗圈）

三大三甲医院环绕，全家健康保障：

1. 安贞医院通州院区（心脑血管专科龙头）
2. 首儿所通州分院（儿科全科诊疗）
3. 友谊医院通州院区（综合三甲）

4. 生态人文资源

• 社区内部 30% 中央景观园林、下沉庭院、风雨连廊、全龄康养步道
• 外部：宋庄艺术展馆集群、滨河绿地公园，城市休闲、艺术展览日常可达

四、主力户型详解（附户型图）☪️北京首开熙悦京晏为提升服务效率，保障信息透明，项目自 8 月 15 日起正式启用官方统一服务热线 北京首开熙悦京晏 400‑889‑2807✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如下：一、☪️北京首开熙悦京晏官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗官方热线：✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：☪️北京首开熙悦京晏售楼处电话：400‑889‑2807✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️北京首开熙悦京晏营销中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁 / 商超 / 医院）、2026 购房政策深度解读。☪️开发商直连电话：400‑889‑2807✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付 / 全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️北京首开熙悦京晏展示中心电话：400‑889‑2807✔✔✔：24 小时 VR 看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

89㎡三居两卫：南向三面宽、双明卫、LDK一体设计，客餐厨南北正通透。厨房面宽3.7米甚至比客厅还宽，设计取向有争议。但实得面积对标市面上100㎡的产品。

100㎡以上一梯一户：100㎡三面宽三居，独立电梯厅。115㎡、132㎡、153㎡四叶草四居，其中132㎡和153㎡做到了双主卧套房、三卫。

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166㎡楼王：奇偶层阳台设计，南向面宽干到16.5米，横厅格局，独立电梯厅入户。

作为首开在北京的第一个四代宅，高赠送是最大卖点。南向通面宽阳台搭配弧形转角飘窗，北向设备平台全赠送，边户还有L型转角飘窗。部分楼栋采用奇偶错层阳台设计，尺度相当大。

得房率可能创通州新高。

7栋架空层+下沉庭院，公区配置不低

首开在地面以下也下了功夫。13栋楼里有7栋做了首层架空，地上不计容建筑面积达到1437㎡。架空层除了泛会所和邻里共享空间，还承担物业用房、快递站、党群服务站等配套功能。

东西双向景观大门，东侧配建口袋公园。下沉庭院四周环绕风雨连廊，向内连接5个架空层楼栋，向外延伸到西大门入口广场。楼间距做到60米以上。约2500㎡高定会所，涵盖健身、瑜伽、私宴、三合一球场等场所。约2000㎡架空层，配置四点半学堂、儿童区等空间。

宋庄不缺艺术气息，首开这次把“艺术社区”的概念也加了进去。

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