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海珠区【越秀熙悦江湾】加推1栋

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越秀·熙悦江湾是位于广州市海珠区广纸新城板块的住宅项目，由越秀地产开发，一线邻江且集公园、商业、教育为一体。

一、项目基本信息
开发商：越秀地产【国企】
开发主体：广州越泓房地产开发有限公司
备案名：熙玥园
拿地时间：2024年9月19日
开盘时间：2025年2月1日
交付时间：2028年5月30日，精装修
折合楼面价：3.4万/㎡
拿地总价：35.6亿元
占地面积：14810㎡，出让面积13959㎡
总建筑面积：104693㎡
总栋数：4栋，约1040户
总层高：57层，4梯5户
使用率：120%
绿化率：26％
容积率：7.5
总车位：1079个，1：1.04
物业公司：越秀物业，3.6元/月/平
产品：建面约86-108-122m²
规划：每栋楼都有三层的架空层，为业主提供了休闲娱乐的场所；此外小区还自带1000方的商业+城市会客厅+榕树林一起打造的空间，以及街角公园和临街商铺。

二、项目楼栋分布和户型
户型设计：主推建面约86-122㎡南向三至四房，采用新规户型，阳台占比达20%，使用率可达120%，部分户型如88㎡做到四开间朝南，主卧带270°飘窗，空间利用率高。
建筑风格：融入广府文化元素，如骑楼、醒狮、窗花等，结合岭南气候特点，采用半围合布局、风廊设计，提升通风采光效果，打造舒适居住环境。

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三、项目交通配套
地铁：项目距离地铁11号线大环线棣园站约250米；广佛线+11号线换乘站燕岗站约400米，可直达珠江新城、琶洲、广州东站、金融城等核心区域。
公交：家门口纸厂公交总站举步即达，周边1公里内有30余个公交站，覆盖多条公交线路。
道路：紧邻工业大道中主干道，向北接昌岗中路、内环路，向南可快速接驳新滘西路、环城高速，驾车约25分钟可达珠江新城，20-25分钟可达琶洲。

四、项目商业配套
社区商业：项目楼下即广纸天地荟商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等功能，满足日常消费需求。
周边商圈：距乐峰广场约1.5公里，3公里范围内覆盖江南西商圈、江燕商圈，可满足多元化购物、休闲需求。

五、项目教育配套
对口学校：项目已官宣对口广州市海珠区宝玉直实验星悦小学（原工业大道中小学），纳入宝玉直实验小学教育集团，步行距离约400米。
周边学校：3公里范围内有广州市五中附属初级中学广州市第41中学、江南外国语学校等9所中小学，涵盖省一级学校，教育资源丰富。

六、项目医疗配套
项目约250米可达广州医科大学附属第二医院西院区；步行约850米可达南方医科大学珠江医院（全国首批三甲）；周边3公里内还有广州红十字会医院、妇幼保健院、省口腔医院等多家医疗机构，医疗资源丰富。

七、项目休闲配套
社区配套：广府主题双层架空层，小型园林，打造八大主题全龄段泛会所，包括儿童活动区、健身区、老人休闲区、泳池等，满足不同年龄段业主需求。
公园资源：周边3公里内有广纸历史公园、庄头公园、滨江公园（规划中）等，步行可达，为居民提供休闲散步、运动健身空间。
江景资源：项目西南侧临江，部分高层单位可望珠江后航道江景，享受滨江景观资源。

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八、项目优势分析
1、交通便利
项目双地铁上盖，距离11号线棣园站约250米；广佛线与11号线交汇燕岗站约400米，且自驾便利，可快速直达珠江新城、琶洲、金融城等核心区域，通勤便捷。
2、户型设计优
项目使用新规户型，使用率高达120%，88-122㎡的三至四房户型，户户朝南，空间利用率高，部分户型如88㎡可做到四开间朝南，主卧带270°飘窗，居住舒适度较高。
3、教育配套优
项目虽无配建学校，但已官宣对口宝玉直实验小学星悦校区；而且3km范围内有广州市五中附属初级中学、宝玉直实验小学等9所学校，教育资源丰富，
4、周边配套成熟
项目周边商业配套丰富，紧邻广纸天地荟，步行可达乐峰广场、江南西商圈；医疗资源充足，步行可达广医二院西院区、三甲珠江医院；生态资源方面，临近广纸历史公园、滨江公园、庄头公园等，居住环境较好。
5、品牌与品质
项目由越秀地产开发，越秀物业提供服务，品牌实力较强，社区规划融入广府文化元素，如榕树会客厅、骑楼风格建筑等，注重居住体验和文化氛围营造。

九、项目待改善分析
1、容积率与居住密度高
项目容积率高达7.5，规划4栋57层超高层住宅，候梯时间长，可能会影响部分低层住户的视野、采光和居住舒适度，
2、小区体量小，内部配套匮乏
项目占地仅约1.5万方，内部几乎无大型中央园林、会所或泳池，且小区内部园林空间相对有限，需依赖外部。
3、周边环境影响
项目虽不靠近主干道，但距离工业大道等较近，部分楼栋可能受车流噪音和粉尘影响；而且项目出入口道路较窄，高峰期时段进出可能拥堵。
4、板块市场竞争
海珠西板块新房竞争激烈，周边有保利燕语堂悦、中建天钰等竞品多，需结合自身需求和偏好综合比较。

十、项目适合人群
项目适合预算400万-600万、注重交通便利、优质教育配套、高使用率户型和成熟配套，且对居住密度要求不高的刚改群体。
十一、项目在售楼栋和户型价格
1栋：57层，4梯5户，86.108.122方，2028年5月31日，10层和26层和42层是避难层。
2栋：57层，4梯5户，86.108.122方，2028年5月31日，10层和26层和42层是避难层。

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