不靠拆迁靠自救！哈尔滨85户居民自己集资，老危楼变电梯房

侯女士从小在南和街112号院长大，53岁那年，她特意回到这栋建于上世纪三十年代的老楼前，再看一眼。 红砖墙体大面积风化开裂，楼顶缝隙里钻出杂草小树，围栏正中钉着"此楼危险 禁止进入"的警示牌。

"一到下雨天，屋外大雨、屋里下小雨；冬天没暖气，上下水也不通，上个厕所要走出去老远。 "侯女士说，2023年这栋楼被专业机构鉴定为D级危房，随时有坍塌风险。

7月18日，这栋楼龄近90年的老楼启动拆除。 15户居民共同出资，准备在原址盖起一栋带电梯、有独立厨卫、通燃气和供暖的四层新楼，预计2027年上半年回迁。

这是黑龙江省首个由居民自主出资的危旧住房原拆原建试点。

几个月后的8月14日，几公里外的南岗区汉阳街52号，又一栋老楼开始拆除。 这栋1977年建成的五层砖混楼，4个单元、84套房屋、85户居民，2023年12月被鉴定为C级危房。 居民刘女士说："从墙缝能看到天空。 "

顶楼裂缝透光，底层下水时常堵塞反水，整栋楼没通天然气。 这样一栋楼，85户居民仅用两个月就完成了100%签约，预计2027年6月验收交付。 改造后楼栋总建筑面积从3827平方米提升到4174平方米，每户面积约40.6至52平方米，房屋预估价值从每平方米0.35万元提升至0.9万元。

两栋老楼，一个15户，一个85户，走的是同一条路：自己掏钱，原地重建。

这条路能走通，离不开2026年2月哈尔滨印发的《城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作指导意见（试行）》。 文件把改造的主导权、决策权、出资权交还给居民，政府从"运动员"变成"裁判员"和"服务员"。

政策适用对象有三类：C级或D级危险住宅房屋；国有企事业单位破产改制、"三供一业"分离移交等历史遗留的非成套住房；居民自主出资改造意愿强烈的老旧住房。

居民要承担的是建安成本。 南和街112号根据新房面积，每户自筹资金基本在10万元左右，一次性出资困难的可以分期缴纳。

钱不算多，但要让居民痛快拿出来，得先把账算明白。

汉阳街52号西大桥社区书记邢丽红记得，最初听说要自己掏钱建房，好多人都转不过弯。 攻坚的第一步，是把建安成本明细全部上墙公示，钢筋、水泥、人工一笔笔算得透亮。

临街一楼原有门市开门保留，不影响小商户生计。 针对唯一住房的居民，过渡期间区里统筹调配拎包入住的周转房，还统一提供免费搬家服务。 针对低保、特困等特殊家庭，项目创新采用产权置换、灵活购买的帮扶模式，减轻出资压力。

社区工作人员针对家庭经济困难、独居高龄、房屋出租、房主异地、户型不合理等各类难题，推行一对一定制化服务。

光算经济账还不够。 汉阳街52号先后组织召开13轮业主代表大会，12名居民代表全程参与户型优化、成本核算、建设标准制定、施工方案研讨。 从"要我拆"到"我要拆"，85户居民两个月签完协议。

南和街112号的侯凤君是工程质量特邀监督员之一。 施工期间，居民代表和社区网格员可以随时进入施工现场查看工程质量。 "以前总怕施工队偷工减料，现在我们自己能盯着，每一步都看得见、摸得着。 "

汉阳街52号楼体占地几乎没有扩大，要在有限空间里完成功能重塑：五层老楼加装电梯，每户都有独立厨卫，补齐上下水、燃气、保温等所有短板。 哈尔滨市住建局建筑质量安全监管处副处长单海波说，这"有点像'螺蛳壳里做道场'，得下'绣花'功夫"。

大到户型调整、电梯井位置，小到管线排布、窗扇开合方向，都要跟居民逐户商量。

政策层面给的红利不止于此。 居民自筹资金实施原拆原建，免收土地出让金、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费，回迁免征契税；电梯井、配电房不计入容积率；居民可以提取直系亲属公积金、动用房屋维修资金；原有房屋和土地权属不用注销，新增建筑面积依旧按划拨用地使用；审批环节联审联办，不动产登记全程代办。

南和街112号还走出了"一点带四片"的统筹更新模式，整合周边闲置厂房、空地和临街商业空间，总面积6500平方米，把单栋危房改造与街区风貌提升结合在一起。

哈尔滨的探索并非孤例。 中央文件已明确"支持老旧住房自主更新、原拆原建"，"十五五"规划提出11.5万个老旧小区改造、约50万套危旧房更新。 北京西城三里河、长沙、包头、安阳、成都等十几个城市都在推类似模式。

北京西城三里河那栋楼，总成本每平11815元，政府补5786元，居民出6029元；安阳78户自筹800多万重建了三栋D级危房；成都一栋1964年的老楼，17户每户掏10万，一年住上新家。

门槛也很现实：居民必须100%同意，只要一户不签字，事情就卡住。 北京三里河当时有六七户交钱困难，靠银行金融方案和社区上门谈才解决。 哈尔滨一套50平的房子要出16万，对老小区居民来说并不轻松。

南和街112号15户居民建了个微信群，名字就叫"南和街112号"。 老楼拆了，群没散，大家天天在群里聊新房的进度，聊未来的装修。

汉阳街52号的刘丽华望着陪伴自己多年即将拆除的老屋，眼里满是感慨。 她在那栋楼里住了很多年，看着楼体沉降带来墙面开裂，下水常年堵塞，小区没有集中供暖、不通管道燃气。

如今，挖掘机开进了汉阳街52号。 85户居民和南和街112号的15户居民一样，进入了等待。

哈尔滨市住建局梳理出一张"5+4"实施工作路线图：以区政府发出改造决定书、居民签订委托代建协议、旧房拆除、新房建设和居民回搬作为5个标志性节点，将征求居民意愿、完成户型设计、改造条件复核和居民搬出列为4项重要工作。

侯凤君站在南和街112号老楼旁，眼里闪着光："原拆原建，不用搬离老地方，街坊邻居都在，商圈也近，现在还能自己盯着施工质量，心里踏实，就盼着早日搬进新房。