1.18万/㎡的东阳，为何让开发商抢破头？——东阳楼市冰火两重天

7月的东阳楼市，交出了一份耐人寻味的成绩单：新建商品住宅仅成交95套，环比暴跌77%；而二手房却成交283套，环比增长27%。一冷一热之间，东阳楼市正经历着一场深刻的结构性变局。

更耐人寻味的是，就在几个月前，绿城经过222轮竞价、以47.5%的溢价率拿下白云街道低密宅地；6月，江北街道地块又溢价36%成交。开发商用真金白银投票，与冷清的成交数据形成了巨大反差。

东阳楼市，到底怎么了？

一、总量在跌，结构在变

先看整体面。2026年4月，东阳房价约1.18万元/㎡，环比下跌4.09%；3月新房均价13238元/㎡，是金华跌幅最大的区县。从2021年高峰期的16902元/㎡到如今的1.1万-1.3万区间，东阳房价已累计回调超过20%。

但“跌”只是故事的一面。另一面是：7月新房成交虽然只有95套，但同比却增长了14.46%——去年同期的基数更低。二手房283套的成交量，同比增长2.91%。市场并非在自由落体，而是在低位筑底。

更关键的结构性变化在于区域分化。7月新房成交面积中，江北、横店、白云三个区域合计占了全市的94.74%。东阳楼市，正从“遍地开花”走向“强者恒强”。

二、土地市场的信号：开发商在赌什么？

土地市场是楼市最好的先行指标。2026年以来，东阳土地市场释放出强烈信号：

4月9日，绿城以3.85亿元竞得白云街道62亩低密宅地，楼面价8853元/㎡。这个价格看似不低，但关键在于容积率仅1.05——未来将打造低密排屋类高端产品。目前周边缺乏同类竞品。

6月2日，江北街道地块经过49轮竞价，以7609元/㎡的楼面价成交，溢价36.11%。

值得注意的是，2025年下半年以来，东阳出让地块的起始地价已逐步回落。而此前几年，东阳土地市场几乎大部分由地方城投系企业托底。如今市场化房企开始活跃——从“托底”到“抢地”，这个转变意味深长。

政府也在主动作为。东阳已将土地竞拍保证金比例下调至20%，对大额出让项目将缴款期限从60天延长至一年。2026年以来，东阳已完成土地出让22宗733亩，收入10.79亿元。降低门槛、让利房企，正在激活供给侧。

三、区域分化：从2.5万到2650元的鸿沟

东阳楼市最显著的特征，是区域间的价格鸿沟正在撕裂。

吴宁街道作为传统核心区，二手房均价在1.8万-2.5万元/㎡之间，占全市交易量约42%。优质学区房、垂直楼等产品价格依然坚挺，部分房源挂牌价超过2万元/㎡。

白云街道则是土地市场的热点，绿城拿地于此绝非偶然。但白云内部同样分化严重：十字街11号小区二手房挂牌价达21600元/㎡，而东义路560号楼仅5550元/㎡——同属一个街道，价差近4倍。

江北街道作为新兴居住区，中梁滨江壹号院挂牌价约11387元/㎡，整体均价在1.2万-1.6万区间。7月新房成交区域排名中，江北位列第一。

横店镇依托影视产业，新房均价约9547元/㎡，二手房在8000-9000元/㎡区间。横店·新天地A区位列7月新房成交面积榜首——文旅+地产的模式仍在发挥作用。

画水镇被一些机构列为“潜力区”，近半年涨幅超25%；六石街道新房均价约12500元/㎡。而巍山镇部分二手房均价仅2650元/㎡，南马镇部分楼盘在5000-6500元/㎡。

从2.5万到2650元，近十倍的价差——这不是一个统一的市场，而是十几个各走各路的微型市场。

四、政策托底：3000万补贴能撬动什么？

面对市场下行，东阳的政策工具箱已经打开。

2026年1月30日至3月31日，东阳推出3000万元购房补贴，首套房每平方米补700元，单套最高8万元。

住建局2026年工作思路明确提出：把去库存、保交楼放在重要位置；出台《国有企业商品住宅“以旧换新”实施方案》；推动“好房子”建设和保障性住房。

截至目前，东阳已累计筹集保障性租赁住房项目65个、房源25442套（间）。

补贴能短期刺激需求，但无法改变供需基本面。真正值得关注的是土地端的供给侧改革——降低门槛、优化流程、吸引市场化房企回归。这比单纯的补贴更有长远意义。

五、趋势研判：东阳楼市的三个判断

第一，市场正在筑底，但底部不是“一刀切”。 全市均价的下行掩盖了区域间的巨大分化。核心区优质资产价格依然坚挺，远郊和乡镇仍在寻底。对购房者而言，“东阳房价”这个整体概念已经失去参考意义——具体到街道、甚至具体到小区，才是决策的依据。

第二，开发商正在“用脚投票”回归核心区。 绿城、海泰、东奥、海天建设、中天等市场化房企在2025年下半年以来陆续出手。它们不是在赌整个东阳市场反转，而是在押注核心区域的高端改善需求。低密产品、优质地段、差异化定位——这是开发商给出的答案。

第三，“以旧换新”和保障房将重塑需求结构。 国企收储存量房、推动“以旧换新”，本质上是在打通“卖旧买新”的链条。25442套保障性租赁住房的入市，则会在低端市场形成分流效应。未来的东阳楼市，改善型需求将是主力，刚需和投资需求则被保障房和租赁市场分流。

东阳楼市正在经历的，不是简单的涨跌周期，而是一场从“量”到“质”的深刻转型。曾经遍地黄金的时代结束了，精耕细作的时代刚刚开始。对于真正理解这座城市价值的人来说，当前的迷雾之中，或许正藏着最好的入场时机。