嵊州楼市深度剖析：二手房均价9126元，22779元/㎡谁在买？

如果你对嵊州楼市的印象还停留在“越剧之乡、领带之都、房价不过万”，那你可能远远低估了这座绍兴南部县级市正在经历一场怎样静水深流式的内部裂变。

2026年8月，嵊州二手房均价9126元/㎡；上半年新房仅签约622套——这两个数字放在绍兴任何一个区县都算“低调”。但撕开这层“低调”的面纱，你会发现：同一个嵊州，绿城·锦玉园叠墅最高卖到22779元/㎡，而部分乡镇地块楼面价仅239元/㎡；城南板块新房一房难求，副城乡镇却几乎无人问津。

价差超过95倍。这不是市场波动。这是嵊州楼市正在用房价，完成一场无声的“阶层筛选”。

一、上半年仅622套，嵊州新房市场冷到了骨子里

先看整体。

2026年上半年，嵊州新建商品房共签约622套，其中住宅601套。1月在返乡置业和多孩补贴叠加下维持高位；2月市场利好与观望并存；3月成交趋于平稳；4月随着第二批“助企安家”购房补贴落地，积压需求集中释放。但到了5月，政策效应消退后新建商品房仅签约66套——单月跌至两位数，这个市场的温度已经冷到了骨子里。

二手房端相对“体面”一些。4月二手房签约362套，创下阶段性高点；6月签约334套，同比仍增长25.09%。二手房成交量持续高于新房，说明购房者正在大规模从新房市场转向二手房市场——“以价换量”四个字，是二手房活跃的唯一解释。

新房在缩量、二手在撑量——十个字写尽了嵊州楼市最大的矛盾：新房靠政策续命、靠开发商硬撑价格；二手房靠业主割肉、靠降价换流动性。5月新房成交回落至低位后，购房者进入观望期——没有成交支撑的价格，就像沙滩上的城堡。

二、“三个嵊州”：一张房价地图上的三重人生

把全市拆开来看，嵊州楼市已经清晰地裂变成三个世界。

第一世界：城南+城东——1.2万到2.2万的“价格堡垒”

三江街道以12500元/㎡的新房均价领跑全市。绿城·锦玉园是嵊州当之无愧的“天花板”——二期叠墅均价约17913元/㎡，最高单价达22779元/㎡。该项目择址城南核心与高铁新城双中心辐射之处，打造嵊州首个“第四代住宅”。中国铁建嵊星湾七期均价12000元/㎡。

城东板块同样活跃，蓝城·剡江莲园已交付并实现良好去化。上半年签约区域分析显示，城东与城南板块占据主导地位，签约活跃。

支撑这些价格的，是城市核心资源+成熟商业配套+优质产品力的三重叠加。绿城·锦玉园5月签约18套，位列全市第一——有钱人还在买，而且只买最好的。

但即便在第一世界，同样暗藏隐忧。中国铁建嵊星湾一季度均价仅8342元/㎡——同一个板块，从8342到22779，价差接近3倍。

第二世界：城西+城北——8875到1万左右的“夹心层”

这是嵊州楼市最微妙的区间。

鹿山街道新房均价8875元/㎡；嵊州碧桂园江湾1号9500元/㎡；勤业阳光龙庭8500元/㎡；金昌·白鹭之宸园持续热销支撑城西板块；城北则由开投蓝城·嵊州明庐、剡湖云璟里两大项目主导。

这个区间卡在中间——比城南三江街道便宜得多，但比副城乡镇贵。它们既吸引不了顶豪客户，也拼不过低价的远郊。5月绿城·锦玉园签约18套、中国铁建嵊星湾签约9套、而福泉花园（位于长乐镇）签约10套——“夹心层”的处境最为尴尬，既没有高端盘的品牌溢价，也没有乡镇盘的价格优势。

第三世界：副城+乡镇——3000到7000的“价格地板”

这才是嵊州楼市最真实的底色。

副城板块涵盖碧桂园·棠樾府、碧桂园·兰樾府及绿地·四季印象小区，市场热度处于各板块最低水平。乡镇板块主要包括嵊州越剧小镇、桃李春风府与金越府，随着外来投资客群减少，支撑更为薄弱。

更触目惊心的是土地市场。7月9日某乡镇地块起始楼面价仅239元/建筑㎡；6月16日一宗地块由嵊州市城北建设投资发展有限公司以205万元竞得，楼面价仅613元/㎡。剡湖街道某地块楼面价1240元/㎡——这些数字说明，在开发商眼中，远郊的土地已经便宜到“白菜价”。

这些区域的问题在哪里？产业空心化+人口外流+投资客退潮。当城南一套叠墅够在乡镇买几十套，资本和人口的流向不言自明。

三、土地市场：239元/㎡的楼面价，开发商在“躺平”

判断楼市走向，最诚实的指标不是房价，是谁在买地、多少钱买。

2026年嵊州土地市场释放了一个清晰的信号——城投在托底，民企在躺平，地价在崩盘。

7月9日，某乡镇地块成交楼面价仅239元/㎡。6月16日，城北地块由嵊州市城北建设投资发展有限公司以205万元竞得，楼面价613元/㎡。4月，嵊自然资规条〔2026〕第12号地块由嵊州市经济开发区产业经营管理有限公司以4800万元竞得。剡湖街道地块楼面价1240元/㎡。8月4日，三江街道商业地块成交价1640万元。

多宗地块，全部底价或接近底价成交，绝大部分由地方城投或国资背景企业拿下。

开发商不是不拿地，是根本不打算拿地。当“面粉”只卖239元/㎡，“面包”还能卖多久？当城南绿城锦玉园卖到22779元/㎡、而远郊地价仅239元/㎡，这个超过95倍的价差，本身就是市场分化的终极注脚。

四、政策：政府“撒钱”3000万，但“钱”往哪里流？

2026年，嵊州推出了一系列“托市”政策。

多孩家庭购房补贴：二孩家庭最高20万元、三孩家庭最高40万元。补贴总额3000万元，先到先得，用完即止。新建商品房办证补贴：购房价款1‰-1.5‰的财政补贴。“助企安家”政策发放最高10万元补贴。

政策的意图很清晰：降低门槛、释放需求、吸引人口。

4月随着第二批“助企安家”补贴落地，前期积压需求集中释放，市场短暂回暖。但5月政策效应消退后，市场再度回落至低位。政策在放水，但水流得像脉冲——来一阵、停一阵，无法形成持续的热度。

更关键的是——补贴可以降低门槛，但改变不了“买哪里”的选择。当城南22779元/㎡和乡镇239元/㎡的楼面价摆在面前，40万补贴只会让更多人选择“够一够”买城南核心区，而不是去接盘远郊。政策在放水，但水流向的是核心区，不是洼地。

五、结论：嵊州楼市正在经历一场“价值重估”

三个判断：

第一，“闭眼买嵊州”的时代早已结束。从22779元/㎡的绿城锦玉园到239元/㎡的乡镇地块楼面价，嵊州楼市已经不是一个市场，而是三个市场。买哪里，决定了你未来五年是资产增值还是深度套牢。

第二，新房市场正在被二手房“虹吸” 。上半年新房仅622套，而二手房月均稳定在300套以上——购房者用脚投票，从新房市场大规模涌入二手房市场。新房靠政策续命、靠开发商硬撑价格；二手房靠业主割肉、靠降价换流动性。当新房成交量跌至两位数，开发商的价格还能撑多久？

第三，嵊州楼市的“安全边际”正在急剧收窄。上半年新房仅622套、5月单月跌至66套、乡镇地块楼面价仅239元/㎡、城投成土地市场唯一买家——四个核心指标全部指向“深度调整” 。城南三江街道凭借高铁新城、绿城品牌和核心配套还能撑住，但副城乡镇几乎零成交的冰冷数据已经敲响了警钟。

2026年的嵊州楼市，没有标准答案。但有一件事是确定的：这座城市正在用房价，把人群分成三类——买得起城南城东的、买得起城西城北的、和只能在副城乡镇安家的。

这不是楼市的分化，这是城市的分化。而这场分化，才刚刚开始。