河北
打官司的律师事务所，自己打物业官司却输了——这3个坑，业主千万别踩
一家专业打官司的律师事务所，跟物业公司打官司居然输了。这事儿本身就挺有反差感的。但仔细一看，输得一点都不冤。
今天聊的这个案子，主角是一家律师事务所——陕西众致律师事务所。作为被告，跟物业公司打了一场物业服务合同纠纷官司，一审输了，二审输了，申请再审又被陕西省高级人民法院驳回了。
律师打官司输了，不稀奇。稀奇的是，这家律所踩的坑，恰恰是很多业主在物业纠纷中经常会踩的。咱们今天就来拆解一下，看看这家律所到底输在哪，业主又能从中学到什么。
一、案子怎么回事？
简单说，陕西众致律师事务所在西安某大厦租了房子办公，跟物业公司签了《物业服务合同》。后来双方闹翻了，律所不交物业费了，理由是：
- 物业公司没提供服务
- 电费收得太高（1元/度）
- 合同应该解除
- 之前交的钱应该扣掉
物业公司反过来起诉律所，要求支付拖欠的物业费、垃圾费和违约金。
结果呢？法院判律所败诉，该交的钱一分不少，还得付违约金。
二、律所踩的三个坑
第一个坑：说“没提供服务”，但拿不出证据
律所辩称：“惠通公司并未为承租房屋提供过任何的物业服务，应当减少物业费。”
法院怎么回的？物业公司提交了《物业服务合同》《物业收费标准备案表》、微信聊天记录等证据，证明已经履行了基本物业服务。律所说“没服务”，但一毛钱证据都拿不出来。
给业主的启示： 很多业主觉得“物业啥都没干”，但法庭上讲的是证据，不是感觉。你说物业没打扫卫生，照片有没有？你说保安不管事，记录有没有？光靠一张嘴，法官没法信。
第二个坑：说“合同该解除”，但没搞清谁有资格解除
律所的逻辑是：合同没约定期限，应该算不定期合同，随时可以解除。而且律所跟业主新签的租赁合同已经把物业费承担主体改成业主了，原来的代付代缴合同没必要存在了。
法院一句话怼回去：解除物业服务合同需由业主共同决定，律所作为承租人无权单独行使这个权利。
给业主的启示： 物业服务合同不是普通的租赁合同，承租人没有资格单方面解除。你是租客，觉得物业服务不好，可以跟房东反映，让房东通过业主大会去解决。你自己直接说“合同无效、我不交钱”，法律上站不住脚。
第三个坑：说“电费收高了”，但合同里白纸黑字写着的
律所质疑：物业公司从供电公司买电是一个价，卖给律所是1元/度，中间差价这么大，合理吗？
法院认定：1元/度的收费标准并未超出双方合同约定，且属于对物业服务过程中合理成本的分摊。
给业主的启示： 签合同的时候不仔细看，出了事再嚷嚷“不合理”，法院多半不认。白纸黑字签了字，就得认账。觉得电价高，应该在签合同的时候提出来，而不是事后扯皮。
第四个坑（最离谱的）：二审才说“我交过钱了”
律所在二审中说自己已经交了8万块钱，要求法院扣减。法院一查：一审判决作出之前，这8万块钱根本还没交。
你在一审的时候不提交这个证据，到了二审才说，法院能认吗？
给业主的启示： 打官司不是吵架，证据必须在规定的时间内提交。该交的不交，过了期限再拿出来，法院完全可以不采信。这不是法官不讲理，是你自己不讲程序。
三、业主能从中学到什么？
这个案子虽然主角是家律所，但折射出的问题，几乎每个跟物业扯皮的业主都可能碰到：
第一，别光说不练，拿证据说话。 你说物业没服务，就拿出没服务的证据。照片、视频、聊天记录、书面投诉，什么都行。空口白牙在法庭上不值钱。
第二，搞清楚自己的法律地位。 你是业主还是租客？你是业主大会授权的代表还是个人行为？不同的身份，能做的事情完全不同。租客想解除物业服务合同？法律上根本没这个资格。
第三，合同签了就得认。 觉得电费高、物业费贵，签合同的时候就要提。签完了再说不合理，法院大概率不会支持。
第四，打官司要讲程序。 证据该什么时候交就什么时候交，别等到二审、再审才想起来“我还有证据没交”。法院不是你家开的，程序不等人。
总结一下：
陕西众致律师事务所这场官司，输就输在该拿的证据没拿、该走的程序没走、该认的合同不认。
对普通业主来说，这个案子最大的价值在于提醒你：物业纠纷打的是证据，不是情绪；拼的是程序，不是嗓门。你觉得物业不好，可以维权，但得用正确的方式维权——该留的证据留好，该走的程序走对，该找的专业人士找对。
否则，就算你是专业打官司的律师，照样会输。
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