浙江
兜兜转转，温州这个知名烂尾楼又上法拍了，只是这一次，会有人接盘吗？
这个烂尾项目就是位于龙港的融创凯迪中心。
2021年4月，凯迪以7.2261亿元竞得该地块，成交楼面价约4370元/㎡，溢价率17%。
彼时拍地有多上头，现在看就有多辛酸。
这已经是融创凯迪中心第六次上法拍了，其中两次撤回，三次流拍。
图源阿里法拍
起拍价从第一次的约5.3亿元，降到如今的约4亿元，降了约1.3亿元；时间跨度从2024年10月到最新的9月13日开拍，两年时间，不知道这次会不会有不同的结果。
图源阿里法拍
先回顾下项目信息。
项目在龙港世纪新城片区，由3宗子地块组成，分别是用途为商服用地的3-21地块，用地面积10899.77㎡；用途为城镇住宅用地的3-16地块，用地面积34171㎡；用途为城镇住宅用地的3-04地块，用地面积7991㎡。
由于项目停工多年，因此标的物有不少瑕疵需要竞买者注意。
比如标的物不动产有查封、有抵押；规划变更、出让金补交、清运费用、后续建设-验收-产权办理等相关手续都需要提前了解。
权利限制情况及瑕疵情况/来源阿里法拍
根据公告信息，项目为在建工程，处于停工状态。现场因积水严重、植物覆盖等原因无法准确分辨施工情况，实际以现状为准。
该项目停工的主要原因在于开发商融创爆雷，资金出现问题，最终导致项目不能按正常工程进度进行。
前面几次拍卖，也没有开发商愿意接手，最终流拍。
毕竟这个项目的规划起点太高。其中的3-21地块需要建设一个投资总额不低于6亿元的五星级酒店综合体及住宅项目，集餐饮、娱乐、住宿、健身、会务、办公、产权式酒店等功能于一体。酒店高度则定在145米至220米之间，并由全球前十的专业国际酒店公司来运营。
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而该项目的住宅部分一期于2022年7月首开，共推出196套房源，折后均价约15500元/㎡，庆幸还是零成交。
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即便现在起拍价降到约4亿元，但能接手的开发商也是寥寥。
因为该项目除了住宅，还有超高层、商业等多元化业态，虽然能提升项目的吸引力和竞争力，但也增加了项目的复杂性和管理难度，这非常考验开发商的运营管理能力和资金实力。
所以，大多数开发商会保持谨慎态度，不敢轻易出手。
说白了，龙港融创凯迪中心想易主不是一件容易的事。
图源阿里法拍
开发商心里都有一本账要算。
比如2024年，龙湾的翡翠半岛也曾将项目整体打包拍卖，一拍时无人出价流拍，二拍时以近3折的价格（约2.6亿元）被龙湾国企拍走。前不久重新开盘，开盘均价约1.28万元/㎡，相比三年前开盘均价降了近1万元/㎡。
翡翠半岛之所以能被开发商接盘，除了其本身定位以住宅为主，加上拍卖时楼幢均已结顶，更重要的是接盘后还有利润空间。
但融创凯迪中心不一样，它超高层、五星级酒店、商业、住宅等业态，整体建设投入巨大，运营门槛较高。叠加多年停工遗留的工程破损、地块积水等问题，后续整改、续建、运维成本不是一个小数目。另外项目存在查封、抵押，竞买后的手续办理、风险处置繁琐且耗时，进一步压缩了利润空间。
图源阿里法拍
这些隐形成本，远远超过了约4亿的起拍价，想找到合适的开发商可谓难上加难。
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