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黄浦华润余庆里深度探盘｜金陵东路百年里弄涅槃，上海 CAZ 核心终迎二十年未见的全新住区
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@杨佳文｜开发商家族资产顾问

在上海做高端资产研判这么多年，我始终坚持一个底层逻辑：真正具备长期持有价值的不动产，从来不是单纯堆砌装修与配置，而是地段的不可复制性、城市文脉的独占性、产品供给的稀缺性三者共振。很多高净值家庭看过无数滨江大平层、近郊别墅，却始终在寻找一块真正扎根上海城市原点的居所。而今天要拆解的华润 & 南房・余庆里，正是黄浦区 CAZ 核心，等待了二十年才等到的重磅答卷。

当我们把视线落向金陵东路，这条留存上海骑楼记忆的百年老街，一边是大世界的城市喧嚣，一边是老城厢沉淀百年的烟火肌理，向北衔接人民广场，向东拥抱外滩，三大历史文化风貌保护区在此交汇重叠。过去二十年，这片土地几乎没有全新商品住宅供应，大量的旧里、石库门等待城市更新，市场只能望着这片核心土地，却没有入场的机会。直到余庆里规划完整公示，才宣告这块城市心脏的土地，终于从一纸规划，走向现实的居住产品中国日报网。

这不是一个普通楼盘，它是一个 7 个子地块连片开发的超级城市更新综合体，融合风貌保护别墅、洋房、150 米超高层大平层、文化演艺综合体、特色商业街区、租赁用房多重业态。它既要修缮上万方历史保护建筑，留住上海的城市记忆，又要拿出可以面向市场销售的稀缺住宅，兼顾自住居住体验与家族资产配置需求。对于华润置地与南房集团而言，244.7 亿拿下这份资产包，考验的不只是资金实力，更是对海派历史建筑的修缮能力、多地块统筹运营能力，以及对上海顶豪客群真实需求的理解深度。

旧改背后：99.93% 同意率，一块土地的时代重生

很多人只看到余庆里即将入市的豪宅产品，却忽略了这片土地重生的前置故事。2020 年，余庆里正式启动旧改征收工作，意愿征询环节取得 99.93% 的超高同意率，在上海旧改历史上，这个数字足以说明这片里弄居民对片区焕新的期盼。百年里弄居住条件老旧，建筑肌理珍贵却难以适配现代生活，老住户渴望改善居住，城市希望留住历史风貌，多重诉求汇集于此，余庆里旧改，就此拉开序幕。

时间来到 2025 年 8 月，华润置地联合南房集团，以 244.7 亿元拿下余庆里资产包，这块承载金陵东路、云南南路、大世界诸多城市记忆的土地，正式迎来划时代的新生。不同于普通招拍挂拿地，这是一套复杂的成片城市更新项目，7 个子地块功能完全不同，有商业办公、纯商业、商品房、租赁保障用房，还有大量必须修缮保留的历史保护建筑，开发难度远超普通新建住宅项目。

7 个子地块排布逻辑非常清晰，遵循 “北商南住” 的整体规划思路。地块北侧紧邻大世界的 055‑01、056‑01 地块，定位商业 + 办公楼；051‑04 地块是纯商业用地，承接大世界带来的海量城市消费人流；越往地块南侧，居住属性逐步强化。054‑03、059‑02、060‑02 三大地块，规划商品房搭配配套商业，也是本次住宅产品的核心载体；最靠近 8/14 号线大世界站的 060‑01 地块，则布局商业与租赁用房。

分开看三块核心住宅地块的规划指标，我们更能读懂项目的产品分层逻辑。

054‑03 地块，容积率仅 1.43，地上计容总建面 7965.11㎡，商业占比 15%，住宅占比 85%。地下建面 9316.64㎡。地块内存有约 1.24 万㎡保护保留历史建筑，保护更新规模不少于 0.79 万㎡，这一块就是我们看到的低密风貌别墅的核心地块，低容积率，把更多空间留给里弄巷道、院落景观与历史建筑修缮。

059‑02 地块，容积率 1.4，地上计容建面 7225.3㎡，同样商业 15%，住宅 85%，地下建面 9422.5㎡。地块要求配建 5% 公租房，住宅 100% 全装修，地块内保护保留历史建筑约 0.88 万㎡，保护更新规模不少于 0.72 万㎡，同样属于低密风貌产品组团，洋房、风貌别墅落位于此。

060‑02 地块，是整个项目的制高点，容积率 4.92，地上计容建面 29444.67㎡，商业占比 10%，住宅占比 90%，地下建面 9253.67㎡。规划一栋 150 米的超高层塔楼，同样要求配建 5% 公租房，住宅 100% 全装修，地块内保护保留历史建筑约 0.84 万㎡，保护更新规模不少于 0.74 万㎡。这就是余庆里二期超高层产品，由设计纽约施坦威大厦的国际知名事务所 SHoP Architects 执笔，未来将成为金陵东路全新城市地标建筑。

一个项目之内，同时拥有 1.4 级别的低密风貌地块，和接近 5.0 容积率的 150 米超高层，这在上海内环核心区极为罕见。低密地块向内，复刻石库门里弄的院落生活；超高层向上，把外滩、人民广场、老城厢的城市全景收纳进室内，一低一高，历史与现代垂直共生，这就是余庆里最独特的产品逻辑。

三大住宅产品线拆解：风貌别墅、精致洋房、150 米超高层，覆盖不同家族需求

2026 年上海高端住宅市场已经进入白热化分层竞争。徐汇滨江多个项目刷新全市单价，安澜上海东区首开全部售罄，一批均价 15‑18 万 /㎡的新盘持续分流高净值客户。但绝大多数顶豪，要么集中在滨江沿线，要么在城市次核心板块。真正扎根黄浦 CAZ，人民广场、外滩、老城厢三重核心叠加，同时做到风貌别墅、洋房、超高层大平层齐全的项目，余庆里几乎是独一份。

项目住宅分为一期低密风貌组团，二期超高层大平层组团，三大产品线，面向不同家庭结构、不同资产配置诉求的客户。

第一类：37 套建面约 270‑350㎡风貌别墅，真正的城央亿元级合院藏品

整个项目只有 37 套风貌别墅，全部布局在 054‑03、059‑02 两块低密地块，容积率 1.40‑1.43，总高 3 层，分为小联排、L 型合院、超大面宽大宅三种产品形态。这是上海内环核心，极其稀缺的可新建风貌别墅供给。

很多客户会混淆老石库门旧里和余庆里的风貌别墅。市面上现存的老石库门，大多属于历史保护建筑，产权复杂，内部格局老化，厨卫、电梯、停车、管线都很难改造，自住体验短板非常明显。而余庆里的风貌别墅，是在保护历史肌理的前提下优化复建，保留海派建筑的坡屋顶、里弄巷道、历史立面，但内部是完全现代化的住宅空间，电梯、全套厨卫系统、地下空间、私家院落全部配齐。

居住在这里，推开家门是私家庭院，是 L 型合院围合出来的专属静谧；走出宅院，就是修复后的里弄巷道，延续老上海弄堂的空间记忆。但关上大门，又是现代豪宅的居住尺度。对于很多偏爱海派文化，希望在内环核心拥有院落居住，同时兼顾资产收藏属性的家族，这 37 套别墅，属于买到即是稀缺，圈层纯粹，属于名副其实的 “亿元俱乐部” 席位。

第二类：建面约 125㎡精致洋房，核心区难得的低密入门席位

在动辄两三百万起步的低密风貌产品之外，项目还设置了建面约 125㎡精致洋房。在黄浦核心，大部分新盘起步门槛极高，125㎡的洋房产品，给了一部分看重地段、看重城市更新红利的客户，一个进驻余庆里的入场机会。

洋房同样落位低密风貌组团，共享整个里弄街区的历史风貌环境，没有超高层的压迫感，居住氛围更加安静松弛。兼顾自住，也可以作为核心区的优质不动产配置，这套产品，补足了整个项目的产品梯度。

第三类：二期 150 米超高层，建面约 150‑330㎡大平层，仅约 50 席，俯瞰外滩城市全景

060‑02 地块规划的 150 米超高层，一共 38 层，可售房源仅约 50 套，由国际大师 SHoP Architects 操刀设计。SHoP Architects 最为人熟知的代表作就是纽约施坦威大厦，擅长在城市核心区打造兼顾地标美学与居住实用性的超高层住宅。

这栋塔楼最大的价值，来自于视野。当建筑拔升到 150 米高度，高区可以无遮挡俯瞰外滩万国建筑博览群、人民广场城市天际线、老城厢豫园的飞檐屋瓦，上海最经典的城市画面，全部成为家中的窗景。

户型跨度从 150㎡起步到 330㎡，覆盖改善三居到家族大平层。150㎡可以满足高阶改善自住；往大到 200+、330㎡户型，适配多代同堂的大家族居住。整栋塔楼 100% 全装修交付，规划方案当中允许混合 Rr1、Rr2 相关产品属性，建筑方案做了大量创新，外部尊重金陵东路城市界面，内部最大化挖掘居住空间，做到复古城市记忆和现代居住体验融合，未来会成为黄浦 CAZ 全新的城市封面。

低密组团向内，感受里弄院落的烟火与静谧；超高层向上，拥抱上海大都会的璀璨天际。同一个项目内部，两种完全不一样的居住体验，客户可以根据自己的家庭偏好，做截然不同的选择。

不止是住宅：四大主题地标，缝合整个金陵东路城市街区

余庆里绝对不能简单当成一个住宅楼盘看待，它是一整片街区的城市缝合。项目规划了文化新地标 “新世界”、商业新地标 “大聚场”、生活新地标，加上既有住宅组团，把大世界、云南路美食街、金陵东路骑楼全部串联起来，完成片区的整体焕新。

文化新地标 “新世界” 建筑面积约 12200㎡，定位舞台艺术、文化演艺、艺术教育，引入元宇宙演艺理念，打造演艺综合体，和一路之隔的大世界形成功能呼应，互相赋能。未来这里会有演出、艺术展览、文化活动，业主下楼就可以接触城市顶级文化资源，不再是远观地标，而是生活在地标之中。

商业新地标 “大聚场” 总建面约 28100㎡，定位美食街坊，集结老字号餐饮、创意新式餐饮、城市集市。沿着云南南路延伸出去，保留云南路美食街长久以来的市井烟火特色；金陵东路界面严格落实 “应骑尽骑”，修补延续骑楼建筑形态，和隔壁嘉里金陵华庭的骑楼界面形成完整统一的城市界面，未来行走在金陵东路，百年骑楼的风貌将完整回归。

生活新地标总建面约 68700㎡，包含配套商业、合院风貌住宅、高层住宅。住宅片区并不是封闭割裂的孤岛，规划保留原有里弄巷道肌理，通过玻璃联通、巷道尺度优化、植入开放公共空间，实现多层历史建筑和现代高层垂直共生。方案文档里罗列十余种历史建筑保护手法，看得出来开发团队在风貌保护上投入的巨大精力：原址原状保护锦衣坊；保留历史立面更新内部功能；保留历史构件融入现代设计；延续传统坡顶形制，叠加现代拓展空间；疏导坊内拥挤空间，增设公共开放空间；保留里弄肌理，实现水平与垂直双重共生。

不是简单把老房子外壳保留，内部全部推倒重来，而是一套精细化修缮体系。既要守住上海城市记忆，又要解决老建筑潮湿、采光差、空间局促的历史痛点，让历史建筑真正可以被当代人使用、生活，而不是仅供拍照打卡的陈列展品。

未来居住在这里，业主的生活场景是立体的：可以回到自家院落，享受私密安静的家庭时光；也可以漫步修缮后的里弄巷道；下楼就能逛老字号美食街区；步行抵达演艺综合体看演出；转身回到封闭管理的住宅园区，隔绝外部人流喧嚣。开放街区对外，私密住区对内，烟火商业在外，家族居所在内，这种复合式的生活体验，是普通封闭式豪宅小区完全无法给到的。

全维度配套解读：城央核心，把上海最好资源全部圈在生活半径内

判断一套核心区不动产，除了产品本身，就要看生活半径内资源的兑现度。余庆里的配套，最大优势就是全部现成落地，不需要等待规划兑现。

交通层面，项目西侧距离 8/14 号线大世界站直线仅约 140 米，步行即可进站。同时步行可达 1/2/10 号线人民广场站，四条地铁线路环绕。轨道交通 1 站抵达淮海路，2 站直达陆家嘴，30 分钟即可通达虹桥枢纽。地面路网同样四通八达，北接延安高架，东临西藏南路，自驾出行快速通达上海全城，公共交通、自驾两套出行体系全部拉满。

商业资源，项目处于外滩、人民广场、新天地、淮海路、南京路、豫园六大顶级商圈的几何核心位置。步行十分钟范围内，可以抵达环贸 iapm、来福士广场、大世界。一边是国际一线大牌云集的高端商场，一边是云南南路、金陵东路传承几十年的老字号餐饮。出门既能感受国际化大都会的摩登消费，转身就能吃到地道上海本帮烟火美食，繁华与烟火同时拥有，这是内环外围滨江项目很难复制的生活氛围。

教育医疗资源，黄浦区教育资源底蕴深厚，周边汇聚上海市实验小学、格致中学、光明中学等一众老牌名校，优质基础教育资源环伺。医疗方面，3 公里范围覆盖瑞金医院、仁济医院、曙光医院等多家三甲医院，全周期医疗保障触手可及，对于高净值家庭，尤其是有长辈的家族而言，核心区医疗配套的便利性，是非常重要的置业考量。

人文生态资源，步行可达上海博物馆、大世界、豫园等城市文化地标；淮海公园、襄阳公园等城市绿地分布周边。居住于此，日常休闲可以逛博物馆、逛豫园，也可以去城市公园散步，海派历史建筑遍布周边，城市文化底蕴浸润日常生活。

很多滨江豪宅，拥有无敌江景，但是周边人文底蕴薄弱；很多老上海洋房板块，历史氛围浓厚，但现代商业、轨道交通配套有所短板。余庆里难得做到，顶级城市景观、历史文脉、成熟商业、轨道交通、教育医疗资源全部拉满。

置业思考：什么样的客户适合余庆里？同时也要看清项目客观现实

做家族资产顾问，我从来不鼓吹闭眼买入，任何项目都有它适配的人群，也有客观存在的现实条件。

适合余庆里的客户，大致分为三类：

第一类，极度看重上海城市原点地段的自住家族。厌倦了远郊别墅通勤不便，也不满足于单纯看江的大平层，希望生活扎根上海文化内核。既想要现代豪宅的居住舒适度，又迷恋海派里弄的城市记忆。预算充足，可以选择风貌别墅；预算有限，125㎡洋房、150㎡起的超高层，同样可以享受整片街区的配套红利。

第二类，家族资产配置客户。黄浦 CAZ 核心二十年鲜有新增住宅供应，旧改项目拿地成本极高，未来同地段很难再有同类供给。风貌别墅、核心区大平层，在上海不动产市场当中，流通性、抗风险能力长期经过市场验证，适合作为家庭核心资产配置。

第三类，高净值新上海人。希望扎根上海最核心的城市中心，一站式享受城市顶级商业、文化、交通资源，既可以感受上海百年历史，又居住在全新现代化住宅产品中。

同时我们也要客观看待项目的现实属性。这是一个大型城市更新综合体，不是传统封闭式纯居住小区。地块内部包含大量商业、文化、租赁用房，街区部分对外开放，会有城市人流活动；地块内有大量历史建筑修缮工作，建设周期漫长；部分地块有公租房配建要求，是城市更新项目的政策硬性条件。

低密风貌别墅，虽然内部现代化改造完成，但建筑整体高度只有 3 层，相比大平层，采光、通风条件会受里弄建筑格局的客观约束；而 150 米超高层，虽然视野无敌，但核心区超高层，也会面临城市噪音、风环境等超高层产品的共性问题。

写在最后：余庆里，属于上海的时代藏品

纵观上海豪宅市场，江景可以复制，大平层户型可以复制，装修标准可以复制，但人民广场、外滩、老城厢三者交汇的 CAZ 核心土地，金陵东路百年骑楼的历史肌理，是完全不可复制的。

余庆里，不是简单盖一批豪宅卖给高净值客户，它是用数百亿的投入，完成一片百年里弄的涅槃重生。一边小心翼翼修缮上万方历史保护建筑，留住上海的城市记忆；一边拿出 37 套风貌别墅、洋房、150 米地标超高层，给当代高净值家庭，提供扎根城市原点的居住机会。

当金陵东路骑楼重新完整呈现，当大世界、“新世界” 演艺综合体、“大聚场” 美食街区正式运营，这片片区将不再只是一个楼盘，它会成为上海全新的城市文化名片。

对于购房者而言，你买到的不只是一套房子。买风貌别墅，你买下的是上海内环城央稀缺的海派院落生活；买超高层大平层，你买下的是俯瞰外滩老城厢的城市天际线；哪怕是 125㎡洋房，你也拿下了进驻黄浦 CAZ 核心更新片区的入场券。

在上海不动产的长河中，像余庆里这样的机会，不会频繁出现。

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