上海楼市，最纠结的一群人

做房地产十几年，第一次见市场这样割裂

刚需手起刀落，出手果断，高兴花园网上被骂惨，7月份成交高达23套

通河一村成交26套，宜浩佳园成交30套

上海康城成交36套，即使小区体量超大，算下来换手率也够高

以上为网签价

富豪们财大气粗 ，买房眼睛都不眨一下 ，甚至顶豪市场都启动了

汤臣一品、华府天地、古北壹号过去一年就卖一两套，今年纷纷破纪录

以上为网签价

豪宅中介赚翻了，佣金超过300万的大有人在

唯独中产市场不温不火，尤其是1000万预算，陷入极度纠结

这个群体能不能入市，直接决定下半年上海楼市

这个群体这次选房，也会直接决定他们未来资产收益

预算1000万的客户纠结，首先是因为市场和需求不匹配

直白的说就是能买的房子太差了

1000万预算，放在全球任何大城市都是高端客户（香港除外），1000万现金取出来三个人都搬不动

但是在上海没新房买

1000万预算买进内环不过分吧，内环能买的就四个楼盘：誉静安、静安玺悦、悦97、滨江晶典

上海1000万能买的新房分布

誉静安地块分割，周边环境差，1000万还只能买靠内环高架的89平

静安玺樾不仅靠高架，1000万还只能买得起1楼、2楼

高架房的低区，一般人给钱都不敢住

悦97一共97套，没什么小区环境，也只能买低区

滨江晶典什么鬼样子，大家自己看图片

退一步吧，手握1000万最起码进中环吧

中环你也下不去手

杨浦的中海云邸、保利江上印都到复兴岛了，环境跟结合部一样

你别看不上，1000万只能买最小户型的一楼二楼

稍微高点的楼层钱就不够

闵行的古北中央萃也很鸡肋，两梯三户，户型还不好，卖到现房了还没人买

手握1000万的高端买家，现在只能看看普陀桃浦、宝山南大、杨浦新江湾、浦东前滩南，这才是主力区域

除了新江湾，基本都是去垦荒的

让1000万预算的买家去垦荒，也只有上海做得出来

你别嫌远啊，外环外还有大把的楼盘卖1000万

上海1000万能买的新房分布

放弃新房，看看二手，发现中环内也没什么正经次新房，基本找不到好的三房

5年内次新房分布（1000-1200万）

中环内能提供的主力二手房是10-20年房龄的普通小区，有些品质还过得去

但是还是不敢买，房龄都10年以上，我再住个10年。以后还卖得掉吗？

10-20年房龄小区分布（1000-1200万）

刚需放弃了这个问题，不指望保值；有钱人不在乎，钱放手里不安全，不如买套房保平安

只有中产还在纠结，之前想着人生再上一个台阶，现在想着千万不要阶层滑落

1000万砸进楼市，万一出不了手，半辈子的积累就没了

听专家说静安、黄浦这些稀缺地段保值，那不如买入核心区

出来看看房又绝望了，黄浦能买的主力小区房龄都20年以上，品质实在太差

房龄20年以上小区分布（1000-1200万）

大同花园是矮子里的高个子，外立面看起来跟县城动迁房一样

而且还只能买个两房

这要被老家亲戚知道了，面子还要不要

挑来挑去，无尽纠结，新房、次新房、普通二手房都很鸡肋

稍微看得上眼的房子得1500万以上，再加500万真肉疼，也没那个勇气

勉强看中了房子，很多人还是不敢买

限售小区即将入市，达利摩斯之剑随时落下

远郊没什么影响，郊区新房不好卖，根本就没触发限售

近郊唐镇、大虹桥有影响，不过他们面向5-600万预算客户，基数大得多，消化能力强

豪宅也问题不大，限售的几个二手房，影响不了汤臣一品、翠湖天地的地位

这批限售二手房冲击的就是千万级市场

这些新房买入价1000-1500万的居多，有些已经预定破发，很多小区主力出货区间降到1000万

现在买的中环10年以上的房子、内环20年以上的房子，未来还卖得掉吗？

外环附近那些1000万的新房，又卖给谁去？

更可怕的是上海强推3.5代住宅，去年926之前上市的“旧规新房”都卖不动了

手里二手房还卖得掉？

未来如果真推出四代住宅，又有多大冲击？

上面这个担心，我们听太多客户讲过

另一个不敢买，是对自己没信心

能买得起1000万的房子，不说人中龙凤，至少也是吃过时代红利

未来还吃得到红利吗？

身边不断有朋友被裁员，有朋友自己公司垮掉，自己还能幸运到哪天？

更可怕的是，这个群体对经济相当悲观

这几年经济调整，重创金融、房地产等行业，他们受害最严重，体会就更深刻

看看房子，看看经济，看看自己，越来越纠结

我们一直在发展，但并不是一碗水端平

每个时代都有人获利，有人充当代价

2016年远郊、环沪刚需当了代价，那些地方的房子，很多回落到2016年初，甚至2015年

这几年全上海都亏钱，你们没下面这种亏得多吧

2016年城市化到达巅峰，烈火烹油，大家信心极度膨胀，连远郊资产都炒高了

他们接最后一棒后，城市化迅速放缓，大家不再相信远郊大饼

定价体系直接崩溃

就跟当年的藏獒一样，预期一变，直接价值重估

有没有可能，游戏轮到中产了？

这部分得省略一些字，大家根据前两部分想想，也能看出来很多迹象

你现在非常纠结，不是毫无理由

2022年后中环内土拍直线上升，不是毫无理由

刚需真的没办法，除了那几个远郊新房没得选

中产的优势是，主动性强，可选的资产、房产太多

不会被一网打尽

现在买房都是自住导向，每个人情况不太一样

大家各自适合哪些产品，可选项内哪些房子更保值，选新房还是二手？

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