上海
有些话，真的不好多说，开了话题，就停不下来了，就比如“土拍官宣”这事儿。
前日，笔者才谈及上海八批次供地官宣仅2幅涉宅用地（普陀真如之心组合地与松江泗泾低密宅地），市场正因此猜测上海是否要在“减量提质”的大背景下，放缓供地节奏。 话音未落，8月13日，上海土地交易市场挂出2026年第九批次拟出让住宅用地清单：浦东金桥、黄浦老西门、静安大宁，三幅地、7.16公顷、总建面约17.885万方，清一色主城核心的“重量级”标的，颇具“焦点气质”，拟9月中下旬开拍。值得一提的是，继建发静安地块之后又见静安大宁大体量地块上新。
八批两幅、九批三幅，前脚踩后脚，节奏不但没缓，反而把“压箱底”的货端了出来。
静安大宁N070302 单元117a-09 地块
纯住宅，4.22公顷，容积率2.4，计容约10.13万方；东至泽州路、南至柳营路、西至普善路，距1号线中山北路站不足600米，贴内环、傍南北高架，久光、大宁公园、十院在侧。
大宁从去年到今年，本就是上海内中环供地叙事里的“热区常客”。2026年五批次，建发经168轮竞价、溢价29.63%、以楼板价81665元/㎡、总价72.89亿拿下 N070402 单元081a-08地块（3.64公顷、容积率2.45）；彼时周边中建玖上琅宸均价近15万/㎡、大华静安年华已超13万/㎡，板块改善底色正逐渐被改写。 九批次117a-09 不但体量更大（10.13万方对8.93万方），且更贴内环、指标同样经历“双降”（原容积率2.8→2.4、限高100米→80米）。 换句话说，九批次这块不是五批次的重复，而是五批次的加注——建发拿地后不到八十天，大宁再度释放板块重新定价的窗口，参拍名单重合度不会低，楼板价站上8万+之后，此次地块位置、体量均可圈可点，且紧贴内环，再次刷新大宁板块“楼板价”的可能性极大，大概率出现多轮举牌竞争的局面，成为焦点几成定局。
黄浦老西门 C010302单元271A-03 地块
商住混合（Rr3≤90%、C2≥10%），0.85公顷，容积率4.7，限高80米，计容约4.01万方；东至中华路、南至安澜路、西至南文大厦、北至方斜支路，距8/10号线老西门站约350米，北邻复兴珑御、东望七百年文庙、西接中海建国里。尽管总体量不大，但高层商住综合格局，地理位置优越，市场关注度亦不会低。
这块地值得关注的点颇多——2026年2月首调控规时还是容积率5.32、限高100米、计容约4.48万方的超高层思路；6月二次调规落地：面积微增到8537㎡，容积率降至4.7，限高压到80米，计容砍掉约4800㎡，地块内还嵌一处未定级不可移动文物。该地块的最终上市也说明了一个上海土拍的大趋势：核心区土地价值不再靠堆面积兑现，而是靠减户数、放尺度、保稀缺来重估。
周边复兴珑御二手常年站稳高位、豫园板块去化周期也在逐步压缩，4万方新增虽不多，却是新天地东侧断层带上的一次新的“补位”，同时也是一次新的价格“定位”契机。9月落槌时，它大概率不是总价地王，但很可能刷新区域单价。
浦东金桥Y000902单元19-21地块
纯住宅，2.09公顷，容积率1.8，限高60米，计容约3.83万方。东至金业路、19-22地块西边界，南至18-10地块、19-22地块北边界，西至19-10地块，北至19-07地块、19-22地块南边界，距9号线台儿庄路站约600米，由原有19-08、19-09两宗地合并而来。 主城罕见低密纯住，不做超高层，洋房与小高层为底，享受金桥成熟片区的刚改与改善溢出。体量适中，是三家地里最“干净”的一幅住宅用地，适合国企托底也适合品牌房企补仓。
结语：三幅地「稀」、「续」、「纯」的三重语境
三幅地，三重语境：黄浦以“稀”取胜，以核心区，在几乎很难再实现土地新增的背景之下，将再次重塑老城厢单价坐标系；静安则以“续”定锚，把大宁的热度接成连贯曲线；浦东以“纯”补位，用一块无商办拖累的低密纯住宅地稳住本批次节奏。
我们不妨大胆预测：9月中下旬落槌时，老西门有较大概率刷新上海涉宅楼板价认知，大宁地块将承接建发之后的第二次大宁定价权交割、出现高溢价也不意外，金桥则可能保持一个理性溢价。地不多，但每一锤，都在重排内环价格坐标系。
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