中报观察 | 希慎兴业零售双位数增长 为何公布溢利不升反降？

观点网 17%的租户销售增长、45亿港元资本回笼，却换来了9.2亿港元的物业重估亏损，希慎兴业这份中报把香港商业地产冷热不均的现状摆到了台面上。

8月13日，希慎兴业公布截至2026年6月30日止六个月未经审核中期业绩并同步召开中期业绩新闻发布会。

据半年报披露，希慎兴业上半年营业额17.28亿港元，同比基本持平；经常性基本溢利同比增长1.7%至10.49亿港元，基本溢利增长7.4%，但股东应占公布溢利回落2.7%至7300万港元。

利园区租户销售额双位数增长、资本循环计划回收45亿港元构成经营亮点，投资物业公平值亏损9.2亿港元与写字楼租金下调仍是账面主要拖累。下半年利园八期竣工与减债进展将成为关键变量。

商铺撑盘，住宅收缩，写字楼磨底

希慎兴业上半年营业额17.28亿港元，与去年同期的17.30亿港元基本持平；经常性基本溢利10.49亿港元，同比增长1.7%；基本溢利11.07亿港元，增幅扩大至7.4%；而会计准则口径下本公司拥有人应占公布溢利为0.73亿港元，反而同比下降2.7%。

经营指标与账面业绩的背离，成为这份中报最值得关注之处。零售回暖与住宅市场升温正在推动核心业务修复，但写字楼租金下行与投资物业重估亏损，仍持续侵蚀股东层面的利润表现。

营业额能够企稳，主要靠商铺与内地业务的增长对冲住宅收缩。期内商铺分部收入8.74亿港元，同比上升1.4%；写字楼分部收入7.54亿港元，微升0.5%；住宅分部收入1.00亿港元，同比减少15.3%，主因出售竹林苑两座住宅大楼。集团毛利率维持在82.5%的高位。

从利润维度看，希慎兴业本期经常性基本溢利与基本溢利同步录得增长，但公布溢利却出现小幅回落。差异来自非现金与非经常项目。据半年报披露，期内公司投资物业公平值亏损9.20亿港元（2025年同期：9.64亿港元），背后是香港整体市场仍在消化写字楼供应过剩、租金持续受压的是市场现状。

本期内出售竹林苑住宅单位带来0.58亿港元的公平值收益，同时合营公司业绩由亏转盈至0.31亿港元。

财务支出方面，得益于主动减债操作与市场利率下行，本期支出同比减少0.45亿港元至2.44亿港元，实际利率从3.8%回落至3.5%。正是上述各类非现金、非经常性项目的此消彼长，最终形成了三层利润指标走势各异的格局。

数据来源：希慎兴业2026年半年度报告

从收入结构看，商铺是上半年最具韧性的板块。期内利园区租户销售额同比增长17%、人流增长8%，领先本地零售市场复苏；商铺出租率由95%升至96%，续约、租金检讨及新租租金水平维持上升趋势，与写字楼板块形成鲜明对照。

Hermès、Dior、Cartier、Louis Vuitton等奢侈品牌旗舰店完成翻新或扩建，Tiffany & Co.蓝盒咖啡（Blue Box Café）开业，利园区高端品牌聚集地的定位进一步强化。不过期内平均约3%的商铺楼面因优化工程关闭，对租金收入形成阶段性拖累。

写字楼板块仍处磨底阶段。香港写字楼收入6.94亿港元，同比下降1.3%；续租平均租金水平仍然向下，但公告称已出现初步改善迹象，整体出租率维持在93%。

业绩发布会上，管理层表示写字楼确实仍有挑战，源于结构性因素和经济环境较为谨慎。同期上海利园写字楼收入0.60亿港元，同比大增27.7%，出租率由72%升至83%，成为板块内难得的增长点。

住宅板块收入下降，租赁经营指标却向好，出租率由87%升至90%，平均租金水平录得上升趋势；更重要的是，资本循环计划下竹林苑两座住宅大楼（共124个公寓）截至6月末已就116个单位签订合同，住宅市场回暖为集团贡献了稀缺的现金流。

数据来源：希慎兴业2026年半年度报告

数据来源：希慎兴业2026年半年度报告

循环计划进度过半，减债降本成效显现

资本循环是本次中报的另一条主线。希慎兴业于2025年启动80亿港元五年期资本循环计划，截至2026年6月30日已回收45亿港元，相当于目标的56%；另有已签约未完成的出售项目涉及6亿港元，预期2026年底前完成。

回收资金优先用于减债。期末，希慎兴业债务总额由2025年末的287.37亿港元降至274.83亿港元，净债务与权益比率由32.4%降至30.9%，实际利率由3.7%降至3.5%。

期内希慎兴业还在公开市场购回1600万美元永续资本证券并注销，维持穆迪Baa2、惠誉BBB的投资级评级，展望稳定。股东回报方面，董事会宣派第一次中期股息每股27港仙，与去年同期持平，2026年9月11日以现金派发。

发展端，利园八期与利园区连接项目正按计划推进。业绩会上，管理层对利园八期的带动效应寄予厚望。

利园八期总楼面面积逾100万平方呎，由Foster+Partners设计，预计2026年第四季度竣工，落成后利园区可出租总面积将扩大近30%；连接铜锣湾港铁站的行人通道系统同步完工。期内资本开支现金支出增至16.97亿港元（2025年同期：10.69亿港元），主要用于上述项目，下半年将进入投入集中兑现期。

希慎兴业是扎根铜锣湾的老牌收租股，1981年上市，利园区为其核心资产，观点新媒体此前报道曾梳理其以铜锣湾为据点、逾400万平方呎商业版图及上海利园等内地布局。

宏观底色层面，上半年香港零售与旅游复苏明显。香港特区政府统计处数据显示，上半年零售业总销货价值同比上升9.6%，6月单月升4.6%，连涨14个月。香港旅游发展局数据显示，上半年访港旅客约2671万人次，同比增长13%。这为利园区的租户销售与人流增长提供了宏观支撑。

在零售展望方面，管理层认为香港零售业经历竞争后正出现“汰弱留强”现象，未来零售将集中在优质地段，高端品牌和潮流品牌都会向这些地方集中。利园从高端品牌到其他品牌都能容纳，有望成为零售新地标。

差饷物业估价署数据显示，香港私人住宅楼价指数连升12个月，创近31个月新高，支撑了竹林苑的销售去化与住宅租赁回暖。

但写字楼是另一番图景。世邦魏理仕预测2026年香港甲级写字楼空置率或升至近18%，租金仍面临下行压力，与希慎写字楼续租租金向下、投资物业重估亏损相互印证。

总结判断，希慎兴业上半年表现为清晰的结构性修复特征，经营端回暖与账面端承压并存。零售、住宅两大引擎率先复苏，资本循环计划进度过半，债务与融资成本双双下降，利园八期临近竣工，这些积极因素构成了中期维度的价值支撑。

但账面端压力仍未解除，写字楼供需失衡的修复仍需时间，上海利园商铺出租率由72%降至67%，投资物业公平值亏损上半年录得9.20亿港元，股东应占溢利仍徘徊在7300万港元的低基数上。

展望下半年，利园八期能否如期竣工并兑现预租承诺、资本循环剩余约35亿港元目标的完成进度、写字楼租金能否企稳，将决定这份结构性修复能否转化为股东层面的业绩回升。

主席利蕴莲在业绩会上表示，面对全球不明朗因素、区域城市竞争、消费模式转变及写字楼市场压力，企业需保持警觉及强效管理以应对挑战。随着利园区优化计划迈进完成阶段、利园八期即将竣工，集团对业务下一阶段增长充满信心。

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