许家印全都交代了？恒大和万科的危机，果然没有那么简单！

大家都以为恒大爆雷、万科陷入危机，就是房地产下行周期撞上经营不善，说白了就是行业大环境不好加上自己做出来的结果。可随着许家印被调查的一步步深入，牵出来的线索直接颠覆了所有人的认知。原来这哪里是什么简单的市场风险，根本就是一群人攒了好几年的局，专坑普通人的钱。

许家印的供词里漏出来的王占江，只是掀开了那张千亿利益网的一个小角而已。把时间拉回2016年的深圳，那时候外地房企想插手深圳的旧城改造项目，难度比登天还大。本地村股份公司排外，大房企为了拿一个旧改项目，往往要耗上好几年甚至十几年才能搞定方方面面。

一个一直在吉林活动的东北商人王占江，偏偏就在这个时候空降深圳，开了家桦盛投资。这个人既没有本地根基，也没做过大型开发，居然短短几个月就连拿了深圳龙华好几个核心旧改项目。业内当时直接看傻了，全在猜这家桦盛到底是什么通天背景。

王占江玩的根本不是传统拿地开发那套，他熟得很所谓的“关系借壳”。他没自己出面去碰钉子，转个弯通过关系找到了中信集团旗下中信置业的时任高层。两人按六比四的股权比例成立了合资公司，就这么一个简单操作，桦盛直接披上了央企的外衣。

正常国资审批流程有多繁琐，开过公司的都懂，可在当时涉事高管的私人背书下，王占江直接跳过了层层关卡，把草根商人的身份直接洗成了央企代理人。有了这块金字招牌，再去跟街道办、村集体谈旧改，原本的阻力直接就没了。毕竟当时不少人都觉得，跟央企合作就是最稳的。

拿到项目之后，王占江根本没打算自己掏钱盖房子。桦盛本身就是三无企业，没资质没大额资金没开发团队，他们玩的是更刺激的项目倒卖。那时候深圳城市更新政策刚好在监管模糊的过渡期，只要搞定前期立项确权，就能把地块锁定。

王占江专门抓这个政策空子，专门抢业内不看好的边角料项目，甚至不惜报超高溢价拿地。他才不怕拿价高，反正买单的从来不是他自己。2017年5月，桦盛拿下深圳一个旧厂改住宅的更新项目，仅仅三天之后，就以162.81亿元的天价倒卖给了恒大。

正常房地产企业，百亿级别的收购案，不得经过三四个月的尽职调查，审计法务财务把底翻个遍？稍有一点瑕疵都不会过，更别说这种刚拿三天的非优质项目。可恒大内部的风控全集体装瞎，这不是员工不专业，是高层意志直接压过了所有监管规则。

刻意跳过资产评估，强行高溢价接盘，本质就是里应外合抽走公司资金。王占江从头到尾没投多少真金白银，就靠倒卖一张批文，空手套白狼卷走了十几亿的利润。很多人好奇，恒大当时再有钱，百亿级的现金流也不是说拿就拿得出来的，这笔钱到底从哪来？

穿透下来你会后背发凉，恒大用来接盘的钱，根本不是自有资金，用的是恒大和中信银行一起设立的，首期规模400亿元的并购基金。这套玩法逻辑其实很清楚，拿金融机构的钱，买内部人指定的劣质资产，赚来的巨额利润全进了白手套和背后利益集团的口袋。

一模一样的招数，王占江转头就在万科身上用了一遍，玩得还更绝。2017年11月，桦盛拿下龙岗布吉的旧改项目之后，很快就把主导权转给了万科。这次接盘的不是万科上市公司，是万科高管团队在体外悄悄搭建的博商系孙公司网络。

更妙的操作还在恒大暴雷前夕，2016年底恒大为了借壳深深房回A股，拉来了1300亿的战略投资。王占江的桦盛系全资子公司深圳麒翔投资，直接出了50亿，拿下恒大1.6%的股权。到了2021年，恒大资金链已经千疮百孔，这50亿眼看就要血本无归。

就在恒大正式宣布暴雷的前三个月，万科高管控制的博商系子公司深圳晨耀，突然全盘接手了桦盛手里这笔注定亏光的股权。这个时间点卡得比外科手术还精准，明眼人都能看出这里头的安排。就这么着，王占江带着巨款安全撤退，整个利益链还有地方大员暗中当保护伞，一路开绿灯。

大戏演完，留下的全是烂摊子。恒大那个162亿接盘的旧改项目，2021年就彻底停工烂尾，到2025年四年过去了，周边居民就看着巨大的钢筋骨架在风雨里生锈。最惨的是垫资进场的建筑商和材料供应商，不少小微企业被拖了几百万几千万工程款，直接破产，老板只能四处躲债。

这背后不知道多少家庭的生计被彻底打断。再看万科这边，万科高管的影子公司接了王占江的烂摊子，最后这个资金窟窿怎么平？层层倒手之后，缺口变成了深圳晨耀对万科体系的应收欠款。翻万科最新财报就能看到，万科直接全额计提了53亿的坏账准备。

这53亿的亏损，直接摊薄了上市公司的利润，说白了就是让所有买万科股票的中小股民，帮这帮人买单。等到两家巨头都撑不住，流动性彻底枯竭，最后出来收拾烂摊子的还是公共财政。

恒大留下的百亿烂尾楼，最后是深圳市属国企安居建业出手接盘重组。万科几百亿的流动性缺口，是大股东深圳地铁前后十几次借款，累计投了几百亿填上。深铁的钱，安居建业的钱，说到底都是国资，都是全民的钱。

赚黑心钱的人早就揣着钱跑了，留下这么大的天价账单，最后却要全民来买单，想想都让人不舒服。这事其实也给咱们普通买房人和投资人提了醒，看房企不能只看发布会吹得好听，也不能只看表面光鲜的财报，得学会躲开隐雷，才能保住自己的钱袋子。

你去查企业信息的时候，如果发现某家房企老是高溢价收购那种刚成立、没名气的小公司的项目，听我一句劝，这家的股票和房子都离远点，这基本都是内部人向外转移资产的信号，雷不小。

买房之前一定要多查查项目的拿地历史，凡是经过两手以上复杂倒卖，尤其是烂尾过再重组的旧改盘，不管销售吹得有多天花乱坠，交付和办证的风险都会翻好几倍，千万别碰。

如果买了上市房企的股票，多盯盯财报里的其他应收款科目。要是短时间内，公司给没有并表的特定企业拆出了巨额资金，还跟着计提了减值，赶紧清仓走人别犹豫，这背后多半藏着见不得光的资金黑洞。

参考资料：中国经营报 深圳地产旧改利益链调查