北京买房：理清思路，购房建议1975

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有个问题非常想听听您的建议：我小孩2025年末出生，现在的住房是两居，比较小，来了老人就有点拥挤。所以想再买一套，预算是650万左右，目前不知道是要换一个朝阳公园附近品质稍微好一点的三居或者大两居来先改善自住，还是买一个学区房放着？

目前我住在朝阳区。如果是学区的话，朝阳区想考虑“白家庄+八十中”。但是又想着现在买学区房是不是有点太早，未来会不会下跌得厉害？或者是不是东城也可以。当下选择比较纠结。

A：

1、房子是用来住的，学区房是用来上学的，怎么选看家庭条件吧。

如果家里就这650万，那常规建议是先解决居住问题。如果650万是闲钱，也不在乎保值什么的，那可以买套最牛学区的放着。

北京话是“有钱不买半年闲”，但其实的含义是“没钱不买半年闲”，真有钱就无所谓了，提前预备出来更踏实。穷人思眼前，富人想来年。

2、常规建议是没必要准备太早，毕竟要2032年才用的上学位呢。而白小+80是好学区，溢价率基本等同于东西海平均值。650万中大致包含200万左右的溢价，就算保值很好，那这200万也得闲置好几年，在上学前发挥不出任何价值，自住得不到居住体验，出租收不到溢价部分的租金。

是否会下跌到时候看吧，只能说大趋势是从现在到2032年都是入学低谷期，之后是否逆转要看今年以后的出生率了。在此期间主要看政策，如果有支持学区房的那就能保值，比如放宽落户和在京高考政策等等。如果没有政策支撑，那溢价部分有可能受影响。这看自己的判断吧。

3、东城当然也可以，反正溢价率都差不多。不过既然朝阳这边都是白小80的学区了，对标东城也就不能差了，否则图什么呢？但学区越好，溢价就有可能越高。当然学区越好，溢价部分的保值在理论上支撑越强。

另外也看预算，预算越高，越能买到溢价低的房子。这在所有学区都一样，花钱越多越有可能各项兼顾，不太高的就只能适当取舍了。

4、简单就这情况吧，我没什么建议，只能是列出情况供参考，看自己的判断和选择吧。

仅供参考。

二

Q:

东方银座有很多名人都住这里，比如吴京，他们难道不知道保值不好吗？

A：

1、业主有很多名人？直接说有钱人就得了呗，您的意思就是那句万金油：可以质疑有钱人的人品，但不要质疑他们的眼光。

但其实呢，无论是否有钱vs是否有名，所有人都是在自己擅长的领域里眼光好，但在不擅长的领域里就是个素人，也就谈不上什么眼光和人品了。

2、再有一点，您应该算是中产，否则不会看总价这么高的房子。但您在很多基层搬砖的群体眼中，其实也早就是有钱人了。那请问，您的所有购买行为都是为了投资赚钱吗？或者说买各种价格高的商品，目的是消费更多还是投资更多？

肯定是消费更多呗。比如手机，几千几万的都是消费，只看自己的喜好和用途，谁还想着赚钱啊？但就有些底层喷子把手机给强行定义圈层，深着说用苹果的就是上层，用华为的就是智商税。这其实都是脑子有病，是愚蠢的典型表现。

3、多说一句，老有人给我留言：你老说美国不好，那有钱人为什么都去美国？为什么都把孩子送到美国留学？不要质疑有钱人的选择。

靠，那有钱人还大多数都用华为手机呢，你怎么张嘴就喷啊？有钱人出门都坐头等舱或私人飞机呢，你干嘛挤二等座啊？很多有钱人都花天酒地，你干嘛连海底捞都舍不得吃啊？

其实有钱人对各种高消费的都是因为他有钱，那就可以任性，而没钱那就忍着。有钱去美国是享受在国内体验不到的极度自由，而你跟着去那就是给人家当体验的。有钱人都去萝莉岛，你要不要带着全家女人也都去一趟玩玩儿？玩儿不死你的。

有钱人无论做什么，不是说为了赚钱做什么，而是因为有了钱才能去做什么。而你是没钱，所以才幻想人家是因为做了什么才有钱的，纯属脑残的意淫。

4、以上不是对您说的，只是想到了说两句而已。

但房子也是一样，因为您虽然是中产，但也到不了随心所欲为所欲为的地步，所以买套房子都纠结是否保值？

而人家就是为了消费和享受，保值可以有，但想想也就得了，并不是主要需求，也就犯不上纠结。但您如果也把人家的任性，意淫为刻意的保值投资，那我只能质疑您的智商了。

5、再多说一句，房子确实可以划分圈层，但实际上，房子的价值是有上限的，在北京最多一个多小目标就差不多到头儿了。而真正可以无上限体现圈层的，其实是房子里边的装修，那是真正可以“取之尽锱铢，用之若泥沙”形容的，极尽奢华，而且业主们根本没有任何的考虑是否保值。

那问题来了，您只是意淫了房子这种皮毛，是否再跟着学学房子内部的精华豪装呢？那才是真正能体现有钱人眼光的地方，您要不学学？不学，不会是因为钱不够吧？

仅供参考。

三

Q:

通州珠江拉维小镇和大兴三槐家园养老哪个更好一些，预算250-280。养老这个预算通州和大兴您有什么推荐？

A：

1、既然是养老房，那这就看自己的喜好了，典型的自住为主，没必要听别人的。

2、或者说可以看哪边儿的性价比高吧，用租售比来比较。用总价除以预估租金，在两边房源条件相同的情况下，那边的数值低，就说明哪边的性价比高。

理论上应该是拉维小镇相对地点儿，因为是商品房，本身定位就带有改善的性质。而三槐家园是回迁房，优势就是居住的性价比相对高，纯粹的自住为主。这其实就跟吃饭似的，档次高的饭馆儿性价比低，大排档的性价比高。

3、养老房没必要听别人的建议，因为肯定是长期自住，完全看自己的喜好。如果建议就是可以先别买，而是租套房试试，几个月就行，然后再决定是否买。

仅供参考。

四

Q:

我这几天理论和实践相结合，穿梭在西二环和南三环之间。我觉得，你说的对，同样价位南三环的房子品质好很多，我现在看好两套，面积都是50多平，都是电梯房，一套是西城南线里330万（有老人过世情况，通勤1.5公里）。

另一套是亚林西精装修310万（装修特别喜欢，可以直接拎包入住，已经转为商品房，但没满二，通勤5公里）。买了丰台房，就要放弃西城户口，孩子比较纠结，请您指点一下，应该怎么选择？

昨天北京楼市新政，是不是会出现我们选择范围内的二手房挂牌价上涨？我怕涨价，没机会上车了。

A：

1、有老人过世情况？如果是正常过世没影响的，非自然过世的话房价打7-8折。

2、户口的事儿只能自家决定，外人不好建议。不过从我来讲是没觉得有什么，只要是换房就能迁。

3、两套房怎么选？注重户口和学区就买西城的，注重居住体验那就买亚林西的。这看自己的主要需求了。另外我之前应该说过学区房的溢价情况了，那就看自己是否在乎吧？

4、有了新政策也未必立刻上涨，大多数时候都是性价比高的低价房源卖的快一些。从数据上看是涨价了，但其实是便宜的房子越来越少，什么时候卖没了才轮到涨价的呢。

仅供参考。

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