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市属国企北京建工开发，全盘 1430 户，预计 2026‑11‑30 精装准现房交付，4‑11 层洋房 + 15‑18 层小高层，容积率 2.5，距离昌平线沙河高教园站直线约 600 米，主力 74‑154㎡二‑四居，主打海淀北、西二旗、永丰科创人群刚改自住。

项目鸟瞰效果图

一、板块区位

项目位于昌平区沙河镇，西沙屯游园东侧，沙河高教园板块，五六环之间。

• 板块优势：高教园片区，8 所高校环绕，人文氛围强；临近东沙河、西沙屯游园生态带；去往永丰、西二旗自驾距离近；板块规划学校、商业配套陆续落地。
• 板块短板：部分地块还在建设，局部城市界面一般；距离海淀核心仍有距离；昌平线早晚高峰客流拥挤。
• 目标客群：西二旗、永丰、上地互联网科创上班族，高校教职工，昌平本地置换刚改家庭。

二、多维交通：近地铁，配社区接驳班车

轨道交通

昌平线沙河高教园站直线约 600 米，步行有一定距离，项目设置早晚高峰免费接驳班车；3 站到朱辛庄换乘 8 号线，5 站可达西二旗，进城通勤链条较长。

⚠️提示：西侧临近城市道路，西侧楼栋低楼层有道路噪音，建议夜间实地感受。

自驾出行

临近北清路、京新高速、京藏高速、北六环，去往永丰产业园、西二旗软件园自驾友好；早晚高速出入口易拥堵。

公交

周边多条公交站点，可接驳地铁、周边商圈。

核心提醒：适合地铁班车 + 自驾结合，纯步行地铁通勤需要接受班车 / 短途骑行。

三、生活配套：规划完善，大型商业需驱车

商业配套

社区自带便民底商、2100㎡下沉会所；大型商业需要驱车前往沙河万达、永旺梦乐城、龙德广场。

教育配套

周边沙河中心小学、北航附小昌平学校等公立学校，片区规划九年一贯制学校。

⚠️昌平多校划片，无确定性学区，不能当做学区房买入，入学以当年教委政策为准。

生态 & 医疗

• 西侧紧邻西沙屯游园、东沙河滨河绿带，休闲资源充足。
• 北大国际医院、积水潭医院回龙观院区，2‑5 公里范围，三甲资源齐全。

四、社区产品：洋房 + 小高混合社区，建工自持物业

楼栋外立面效果图

社区主入口效果图

• 开发商：北京建工，北京市属国企，70 年纯商品房，全盘无回迁、无保障房混居。
• 楼栋：21 栋住宅，12 栋 4‑11 层洋房，9 栋 15‑18 层小高层；洋房一梯两户，小高层两梯四户，无狭长暗连廊。
• 参数：容积率 2.5，绿化率 30%；现代学院风外立面，石材基座 + 三层 Low‑E 中空玻璃；书院主题园林，环形跑道、全龄活动场地、下沉会所。

社区园林景观1

社区园林景观2

• 层高 2.95 米；得房率 77‑83%，飘窗赠送。
• 物业：北京建工自持物业，物业费3.76 元 /㎡・月；车位配比 1:1.2，人车分流地下车库。
• 交付：精装准现房，2026‑11‑30 交付；集中供暖，带新风，品牌厨卫，无中央空调。

⚠️关键不利因素

1. 西侧临路楼栋低楼层存在车流噪音，夜间实地体验。
2. 地铁 600 米，不能纯步行直达，依赖项目接驳班车。
3. 准现房尚未交付，存在精装减配风险。
4. 昌平线早晚高峰拥挤，去往市中心通勤耗时较长。

五、主力户型 74‑154㎡二‑四居

1. 74㎡两居一卫｜入门户型，总价约 280‑310 万，刚需上车，适合单身、小情侣
2. 86‑105㎡三居两卫｜主力走量，总价 315‑430 万，南北通透，三面宽，主卧套房，小区流通性最好，适合三口、二孩家庭。
3. 125‑140㎡四居两‑三卫｜改善户型，总价 500‑600 万，四叶草格局，大宽厅，适合三代同堂。
4. 154㎡四居三卫｜楼王顶配，总价 630‑670 万，双套房，中庭景观，自住舒适度高

选房提示：优先社区中庭、东侧楼栋，避开西侧临路楼栋；准现房可实地看实体楼采光、楼间距。

六、楼盘核心优势 & 客观短板

✅核心亮点

1. 市属国企开发，全盘无回迁混居；洋房 + 小高层组合，产品梯度齐全；准现房，主体完工，交付周期短。
2. 靠近昌平线，配社区接驳班车；去往永丰、西二旗自驾通勤友好；西侧紧邻市政游园，生态环境不错。
3. 建工自持物业；社区配建下沉会所；周边高校多，人文氛围浓厚；三甲医院距离近。

⚠️客观短板

1. 地铁不能纯步行直达，依赖班车；昌平线进城通勤时间长，早晚高峰拥挤。
2. 西侧临路楼栋存在道路噪音；尚未交付，存在精装减配风险。
3. 五六环之间，去往国贸、望京通勤距离远；大型商业需要开车。
4. 多校划片，无确定性学区；

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8月7日晚间，北京多部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称《通知》），自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，共3方面7项政策措施。

7条政策内容

1. 非京籍家庭买五环内住房，社保/个税年限从2年砍到1年，至此北京全域购房社保门槛统一为1年

2.非京籍五环内仍限购1套，仅多子女家庭可多购1套；五环外放开套数限制

3. 父母赠与成年子女住房，不再核验子女购房资格

4.公积金基础额度上调：单人首套最高120万、二套100万；夫妻首套最高240万、二套200万

5. 额度可叠加政策上浮，夫妻首套最高上浮100万，顶格到340万

6. 优化公积金额度与缴存年限挂钩规则

7.支持公积金提取用于老旧小区改造、装修

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