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一、项目基础核心信息

1. 基础定位与区位

• 备案名
• ：中湾甲壹号
• 详细地址
• ：北京市通州区焦王庄板块，中湾路与潞苑四街西南角，北京城市副中心运河北岸，温榆河、运潮减河双河交汇环绕，属于通州运河生态墅区带。
• 板块属性
• ：潞苑焦王庄低密居住区，紧邻大运河森林公园，主打滨水改善纯别墅社区。
• 开发主体
• ：北京本土房企开发，全盘纯叠拼别墅，无高层、洋房混居，纯粹墅区圈层。

2. 关键硬性指标（核心优势）

1. 土地产权：70 年商品住宅产权，通州限购住宅资质；
2. 容积率：1.1 超低容积率，别墅顶级低密标准；
3. 绿化率：35%，内部打造滨水森系围合式园林；
4. 车位配置：车位配比 1:2，每户标配地下双车位，全社区人车分流；
5. 物业：项目自持高端别墅专属物业服务；
6. 交付状态：全部楼栋已实景现房完工，仅待住建委预售许可证，预计2026 年 8 月底正式取证开盘，即买即入住
7. 交付标准：毛坯交付，业主可全权自主定制装修风格。

二、产品户型详解（全系叠拼 3 种产品，建面 166-228㎡）

所有户型统一为4 室 2 厅 3 卫改善大四居，均附带大量不计产权的拓展空间（地下室、露台、庭院），实际使用面积远大于房产证建筑面积。

1. 上叠・天境户型 建面约 166㎡

• 结构：地上多层居住空间 +顶层超大独立观景屋顶露台
• 亮点：俯瞰双河景观、园区园林，露台可做阳光房、花园、休闲茶室；总价门槛最低，三套间布局，适合三口 / 四口改善家庭。

2. 中叠・云庭户型 建面约 190㎡

• 结构：中间楼层标准叠拼，无庭院、无顶层大露台；
• 亮点：楼层居中、采光均衡、噪音干扰最小，户型方正通透，套内动静分区完美，舒适度均衡，属于社区内均衡性价比款。

3. 下叠・澜墅户型 建面约 228㎡（顶配主力）

• 结构：首层入户 +南向私家庭院双层地下拓展空间
• 核心附加值：地下两层可打造影音室、健身房、酒窖、储物间、保姆套房，南向院子可做私家花园、泳池、烧烤区；
• 客群：终极改善、多代同堂、追求独门独院私密性的客户。

三、价格体系（2026 年 8 月最新参考，一房一价）

1. 片区参考均价：通州焦王庄板块新房整体均价约 52000 元 /㎡；
2. 项目预估单价：52000-55000 元 /㎡
3. 总价区间：

• 166㎡上叠：约850 万起
• 190㎡中叠：约980-1100 万
• 228㎡下叠：约1200-1350 万下叠因庭院 + 地下室溢价最高，上叠为入门别墅门槛产品。
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• 更舒适的空间
• ｜高实用率：全系高空间使用率，使用面积达大于建筑面积

• ｜全明通透：户户全明通透，空间开阔舒展，采光通风俱佳，进阶居住体验

• 
  
• ｜分层舒居：每层独立格局，四-五居空间动静分区

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• ｜宽境格局：配置约6.6-9.8m南向巨幅面宽，搭配庭院、露台，推窗尽揽园境万象

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• 四、周边全维度配套分析

（一）交通出行

1. 自驾
2. ：紧邻潞苑北大街、朝阳北路东延线，快速直达东五环、东六环，30 分钟直达东四环 CBD；临近京哈高速、通燕高速，进城便捷；
3. 轨道交通
4. ：距离地铁 6 号线潞城站、物资学院站约 2-3 公里，骑行 / 短途打车接驳；远期副中心规划轨交线路加持；
5. 滨河慢行系统
6. ：门口运河沿岸绿道、骑行步道贯通，日常散步、跑步、骑行非常便利。

（二）生态景观（最大核心卖点）

项目被大运河、温榆河、运潮减河三河环抱，步行可达大运河森林公园、潞苑滨河公园，通州副中心核心生态廊道，北京城区稀缺的城市滨水别墅区，生态环境是核心溢价点。

（三）教育资源（焦王庄成熟学区）

周边潞苑片区教育配套成熟：潞苑小学、龙旺庄学校、北京理工大学附属中学通州校区、多所公立幼儿园，覆盖幼小中全学段，满足家庭上学需求。

（四）商业、医疗、生活

1. 商业：3 公里范围内有通州万达广场、远洋乐堤港、潞苑生活商超、社区底商，日常买菜、餐饮、购物齐全；
2. 医疗：首都医科大学附属北京潞河医院（通州三甲总院）、北京友谊医院通州院区、通州区妇幼保健院，大型公立医院资源充足；
3. 休闲：运河文化广场、城市绿心森林公园、环球影城度假区（自驾 20 分钟）。

五、项目核心优势亮点

1. 纯墅社区无杂客
2. ：全盘只有叠拼别墅，没有高层住户，居住圈层纯粹，私密性、居住舒适度碾压高低配小区；
3. 现房零风险
4. ：楼栋、园林、道路全部实景落地，不用等待期房交付，规避延期、减配、规划变更风险；
5. 超高得房率
6. ：下叠地下室、上叠屋顶露台、下叠庭院均为赠送拓展面积，实际使用率远超普通平层住宅；
7. 超低密宜居
8. ：容积率 1.1+35% 绿化 + 人车分流，墅区居住氛围浓厚；
9. 通州副中心政策红利
10. ：属于北京城市副中心核心辐射范围，运河文化带规划加持，长期资产保值属性更强；
11. 双车位标配
12. ：每户直接地下双车位，别墅家庭多辆车无停车压力。

六、适合购买人群总结

✅ 推荐入手人群：

1. 已有通州购房资质、在北京东部工作的终极改善家庭，追求别墅独门独院、低密安静居住环境；
2. 重视生态环境，喜欢滨河公园、户外休闲，长期自住为主，短期不自住的资产保值需求；
3. 多代同堂大家庭，需要分层空间、庭院、地下室拓展功能的客户；
4. 厌恶高低配小区、想要纯粹高端圈层，现房不想赌期房风险的改善购房者。
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