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金地开发，良乡拱辰政务板块，2023‑12‑31 毛坯现房交付，全盘 690 户，全部 6‑8 层电梯洋房，建面 97‑149㎡三‑四居，近龙湖房山天街，主打房山本地改善置换家庭。

金地璟宸社区效果图

一、板块区位

项目位于房山区政通路 29 号，良乡拱辰政务核心，区政府周边，良乡体育中心西北侧。

• 板块优势：良乡成熟老城，政务配套集中，商业、医疗、学校现成，龙湖天街就在附近，城市界面成熟。
• 板块短板：六环内西南，距离主城较远；地铁距离远，不属于地铁盘；周边有部分老小区。
• 目标客群：良乡本地置换、房山体制内家庭、丰台自驾通勤改善，看重低密洋房 + 现成生活配套。

二、多维交通：自驾友好，地铁需要骑行接驳

轨道交通

房山线良乡南关站直线约 2.2km，无法步行直达，需要骑行 / 公交接驳，不是地铁盘。房山线换乘 9 号线去往丰台、六里桥。

自驾出行

临近京港澳高速、良乡主干道，去往丰台科技园、丽泽方向通畅；早晚高峰高速出入口易拥堵。

公交

周边多路公交站点，可接驳地铁站，作为补充出行。

核心提醒：本项目优先适合自驾家庭，重度地铁通勤慎重。

三、生活配套：商业医疗教育配套成熟

商业配套

步行约 500‑600 米可达龙湖房山天街，华冠购物中心，大型商业齐全；社区自带底商，日常生活非常便利。

教育配套

周边良乡二小、良乡二中、北师大良乡附属中学等公办学校，教育资源成熟。

⚠️房山多校划片，没有确定性学区，不能当做学区房买入，入学以当年教委政策为准。

生态 & 医疗

• 临近良乡公园，休闲散步方便；
• 良乡医院、房山中医医院距离不远，三甲配套现成，就医便利

四、社区产品：金地洋房，1.6 容积率，毛坯现房

• 开发商：金地集团，金地物业自持，物业费 3.99 元 /㎡・月
• 产权：70 年纯商品房，全盘 690 户，18 栋 6‑8 层南北板楼洋房，无回迁、无保障房混居。
• 参数：占地 6.35 万㎡，地上建面 7.86 万㎡；容积率 1.6，绿化率 30%；新中式风格，石材 + 真石漆外立面；一轴三径五园主题园林，全龄活动场地。
• 梯户：全部一梯两户，无连廊；层高 2.9 米；得房率 83% 左右，赠送飘窗。
• 车位配比 1:1.2，人车分流地下车库。
• 交付：毛坯现房，2023 年底已交付，实体楼、园林全部实景，即买即办证，无精装，需要自行装修。

⚠️关键不利因素

1. 部分楼栋临近市政道路，低楼层存在车流噪音，晚上实地感受。
2. 毛坯交付，需要承担大额装修成本与装修周期。
3. 距离地铁 2.2 公里，无步行地铁条件。

五、主力户型 97‑149㎡三‑四居

97㎡三居户型图

132㎡四居户型图

1. 97㎡三居两卫｜入门洋房，总价约 390‑430 万，南北通透三居双卫，户型方正，流通性最好，适合刚改家庭。
2. 116‑119㎡三居两卫｜主力改善，总价 450‑500 万，南向三面宽，主卧套房，适合三口、二孩家庭。
3. 132‑134㎡四居两卫｜四叶草主力，总价 520‑560 万，四叶草格局，南北通透，适合三代同堂。
4. 146‑149㎡四居两卫｜顶配洋房，总价 580‑630 万，大面宽，空间尺度大，适合终极自住，二手流通受众偏少。

选房提示：优先社区中庭楼栋，避开临路楼栋；现房实地核验采光、楼间距；毛坯，重点看墙体、窗户、排水基础状况。

六、楼盘核心优势 & 客观短板

✅核心亮点

1. 1.6 容积率，6‑8 层纯洋房，一梯两户无连廊，得房率高，房山良乡稀缺低密现房，即买即办证，无期房风险。
2. 配套成熟，步行可达龙湖天街，学校、医院现成，生活便利度高。
3. 金地物业，物业费低；全盘纯商品房，圈层纯粹；户型方正，南北通透。

⚠️客观短板

1. 地铁距离远，必须骑行接驳，不适合依赖地铁通勤人群。
2. 毛坯交付，装修投入大，周期长。
3. 地处良乡，去往国贸、望京等东部城区通勤距离长。
4. 多校划片，无确定性学区；大户型二手接盘群体有限，适合长期自住，不适合短期投资。
5. 部分楼栋临市政路，低楼层有噪音干扰。

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8月7日晚间，北京多部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称《通知》），自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，共3方面7项政策措施。

7条政策内容

1. 非京籍家庭买五环内住房，社保/个税年限从2年砍到1年，至此北京全域购房社保门槛统一为1年

2.非京籍五环内仍限购1套，仅多子女家庭可多购1套；五环外放开套数限制

3. 父母赠与成年子女住房，不再核验子女购房资格

4.公积金基础额度上调：单人首套最高120万、二套100万；夫妻首套最高240万、二套200万

5. 额度可叠加政策上浮，夫妻首套最高上浮100万，顶格到340万

6. 优化公积金额度与缴存年限挂钩规则

7.支持公积金提取用于老旧小区改造、装修

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